Merre tart a lakáspiac 2009-ben?

Az elmúlt két és fél hónapban, szinte minden ingatlanos témájú cikk közvetlenül vagy közvetve a válsággal foglalkozott. Az idei év egészen biztosan ezzel a főcímmel fog bekerülni az ingatlanos történelembe, esetleg még a 'trendforduló' címke kerülhet majd elő, bár az inkább csak a jövőből visszatekintve, és osztozva a 2009-es esztendővel.

A pénzügyi és gazdasági válság által érintett ingatlanpiac minden területén szelekció várható; az elmúlt időszak piactisztító hatása tovább érződik 2009-ben: a nem megfelelő pénzügyi háttérrel rendelkező fejlesztők kivonulhatnak a piacról, vagy megszűnnek és hasonló folyamat várható az ingatlanértékesítői oldalon is.

A gazdasági válság okozta lakáshitelezési szigorítások és a törlesztő részletek drasztikus emelkedése miatt hosszabb időtávra kiható strukturális következményekkel számolnak a lakáspiacon az Otthon Centrum ingatlanközvetítő hálózat szakértői. Az egyik ilyen lehetséges következmény a keresett lakásméretek csökkenése lehet. A kisebb lakások iránti kereslet növekedése miatt az Otthon Centrum szerint reális annak a lehetősége, hogy jövőre az újonnan induló projekteknél a lakásméreteket, illetve a lakások szobaszám szerinti összetételét már a változó vevői igényekre szabják.

A hitellehetőségek beszűkülése lassította ugyan a keresletet, azonban a tőkepiacok gyengélkedése miatt a befektetők egy része az ingatlan felé irányította figyelmét, így az egyrészről csökkenő keresletet a befektetési célú ingatlanvásárlások ellensúlyozhatják. Ami az ingatlanárakat illeti, az új építésű ingatlanok esetében a fejlesztők finanszírozási nehézségei, a források drágulása miatt reálisan áremelkedés várható (ennek ténye és mértéke természetesen a beruházó döntésétől függ, s így az értékesítési kényszerben lévő cégek akár csökkenthetik áraikat), a használt lakások esetében azonban stagnálásra, esetleg némi árcsökkenésre is számítani lehet.

A vevők hitelfelvételi nehézségei, illetve az elhalasztott vásárlások miatt élénkülhet viszont a bérlakás-piac. Sokakat a kényszer, a szigorodó hitelfelvételi lehetőség terelhet majd albérletbe, míg az óvatosabb hitelképesek is inkább kivárnak a most kedvezőtlenül alakuló hitelek felvételével, és átmenetileg (vagy jó tapasztalatok esetén hosszabb időre) lakást bérelnek. Az általános ellenérzés a ma többnyire kényszermegoldásnak tekintett lakásbérléssel szemben így talán csökkenhet, a bérleti piac fehéredésére (szerződés kötése, bevétel utáni adózás) ugyanakkor a jelen gazdasági helyzet nem sok esélyt ad.

Az Otthon Centrum szakértői a jelenlegi helyzetben is lehetőséget látnak; várakozásuk szerint a nem versenyképes irodák kiesésével, és a vevők fokozódó bizonytalanságával gyorsabban növekedhet a piacon a professzionális ingatlanközvetítés részesedése, és ezen belül pedig felerősödhet a nagy hálózatok szerepe.

A piaci trendek mellett azonban szabályozási kérdések is hatással lesznek az ingatlanpiacra a 2009. év során. Az alábbiakban csokorba gyűjtöttük a 2009-től életbe lépő, lakáspiacot érintő újdonságokat:

Zöldkártya

2009. január 1.-én lép érvénybe a 2002/9l/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv, amely szerint az ingatlanokról energiafelhasználási jellemzőik alapján energiatanúsítványt kell készíteni. A zöldkártyának vagy lakcímkének is nevezett dokumentum megmutatja, hogy az adott ingatlanban mennyire gazdaságos a fűtési, világítási és egyéb célokra felhasznált energiafogyasztás, valamint üzemeltetési információval szolgál a tulajdonosoknak, és alapját képezi a későbbi felújítási terveknek.

Az előírás új lakásoknál 2009. január 1.-től lép érvénybe, míg a használtaknál csak három évvel később, eladás vagy hosszabb bérbeadás esetén. "Véleményem szerint, a tanúsítványnak egyelőre nem lesz érzékelhető hatása a piacra, mivel inkább a használt lakás piacon okozhat majd jelentősebb átrendeződést, ha ott is egységesen bevezetik. Jelenleg, a válság miatt az új lakás vásárlók körében a legfontosabb szempont a lakás ára, minden más csak ez után következik. Bármennyire is fontos tényező a lakás havi fenntartási költsége, azt csak a vételár után mérlegelik.

Természetesen, teljesen azonos paraméterű lakások közötti választási helyzetben az energia tanúsítvány, mint fontos megkülönböztető elem jelenhet meg." - hangsúlyozza Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. Ettől függetlenül a zöldkártya bevezetése erősítheti a versenyhelyzetet az ingatlanfejlesztők között, bár energiahatékonyság szempontjából nagy eltérések alapból nem várhatók az új lakásokat tekintve.

OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) építési előírásainak módosításai

Jövőre adják át az első lakásokat, melyek a szeptemberben elfogadott OTÉK módosításoknak megfelelően épülnek.. A szabályozás szigorította az Országos Településrendezési és Építési Követelmények több pontját. Az értékesíthetőség szempontjából a változtatások (épületek elhelyezése, szobaméretek növelése, benapozás szigorítása, a 10 méteres magasságot elérő házakban lift beépítése, külön fürdőszoba és illemhely kialakítása a 2 szobás lakásokban, kerékpártárolók beépítési kötelezettsége, akadálymentesítés, kötelező parkoló szám és méret kialakítása, a klimatizáló rendszer takarása és építészeti megoldása stb.) pozitívak, s minőségi, élhetőbb és használhatóbb lakások kialakítása felé hatnak.

Ugyanakkor az is egyértelmű, hogy szinte az összes módosításnak történő megfelelés a fejlesztők többletköltségével jár, ezáltal logikusan árnövekedést eredményezne, aminek érvényesíthetősége igencsak kérdésessé vált a válság hatására amúgy is lassuló értékesítések miatt.

Személyi jövedelemadó alapot csökkentő lakás-felújítások és -korszerűsítések

2009-től, százezer forint értékhatárig lehetőség adódik a személyi jövedelemadó alapot csökkenteni többek között az igénybe vett lakás-felújítási és -korszerűsítési szolgáltatások árával, azoknál, akiknek a jövedelme éves szinten bruttó 3,4 millió Ft alatt van. Az új szabály széles rétegeket érint, hiszen az ingatlanvásárlással szemben egyre erőteljesebb alternatívát jelent a meglévő ingatlan felújítása. "Bár az új szabály nem titkolt célja a gazdaság fehérítése, az alacsony összeghatár és az így elérhető csekély mértékű adócsökkenés miatt ez sajnos alig érezhetően fog érvényesülni" - teszi hozzá Valkó Dávid.

Öröklési illeték mérséklése

Az öröklési illeték mérséklése a közvetlen rokoni örökösöket érinti, és az illeték eltörlését jelenti húszmillió forintos értékhatárig. Ebbe a limitbe először a lakástulajdon számít bele, ha ezzel rendelkezünk, majd ez után következnek az egyéb vagyontárgyak. Évente eddig öröklési illetékből 16-17 milliárd forint folyt be az adóhatósághoz, arra vonatkozóan azonban nem születtek számítások, hogy a kedvezmény mennyiben fogja befolyásolni ezt az összeget.

Az Otthon Centrum 2008-as értékesítési adatbázisa alapján elmondható, hogy a 20 millió Ft-os limit szűk 4 millióval van az országos átlaglakás-ár felett. "Az érintettek körét nehéz megbecsülni, annál is inkább, mert az öröklési illeték elkerülésének eddig is egyik módja volt a családon belüli adásvételi vagy ajándékozási szerződés kötése az adott ingatlanra. Így viszont valószínűsíthetjük, hogy a regisztrált ingatlantranzakció-számok csökkenni fognak, ami persze nem feltétlenül valós piaci lassulást jelez majd" - mondja Valkó Dávid.

Ezt érintő másik módosítás az illetéktörvényben az 'értékaránytalanság' fogalmának bevezetése, ami alapján a feltűnő értékaránytalanság mellett kötött ügyletek illetékét pontosan meghatározzák. Ezzel a hatóságok által vezetett ingatlan-adatbázisok tartalma tisztulhat, és így egy fokkal pontosabb képet kaphatunk a jelenleg kevéssé szabályozott ingatlanpiacról.

Luxusadó eltörlése

Az Alkotmánybíróság december közepi döntésével hatályon kívül helyezte a 2006-ban bevezetett luxusadó jelenleg használt szabályozását. Ennek lényege a 100 millió Ft feletti ingatlanok megadóztatása, mely - kezdettől fogva sokat vitatott - értékövezeti átlagárak meghatározásán alapul.

"Mivel ez az adóforma igen szűk kört érintett eddig is, és viszonylag kevés bevételt hozott az önkormányzatok számára, a döntés azon része lényegesebb talán, hogy így megszűnik a luxusadóhoz hasonló módszerrel számítandó, a települések számára eredetileg 2009-től opcionálisan alkalmazható értékalapú ingatlanadózás lehetősége is. A sokak által leginkább igazságosnak tartott ingatlanadózási forma bevezetésére tehát még várni kell."-mondta Valkó Dávid.