Nincs hová menekülni: világszerte zuhannak az ingatlanárak!

A számok azt mutatják, hogy az idei év második felében csúcsosodtak ki a 2007-ben a tengerentúlról elindult hitelválság hatásai. A vizsgált 29 ország között mindössze hét olyan akadt, ahol a harmadik negyedév végén éves összevetésben reálértéken nem csökkentek a lakásárak. A lista első harmadában szereplő államoknak sincs túl sok okuk az optimizmusra, mivel az utolsó negyedév statisztikái szerint átlagosan náluk is stagnáltak, vagy csökkentek az árak.

A harmadik negyedév statisztikáinak összesítése során több olyan országból is kedvezőtlen hírek érkeztek, melyek korábban jóval az átlag felett teljesítettek. Reálértéken számítva 10 %-ot meghaladó csökkenést mértek Írországban, az Egyesült Királyságban és a válság origójának számító Egyesült Államokban egyaránt.

Habár az utolsó negyedév adatai majd csak az újévben állnak rendelkezésre, említést érdemel, hogy éves szinten jelentősen csökkentek a lakásárak Izlandon. Máltán, Portugáliába, Norvégiában, de még Luxemburgban is. A szervezetnek csak az év végén szolgáltatnak majd adatot a franciák, az olaszok, a németek és az oroszok is, de már most megállapítható, hogy még ezek az erős gazdasággal rendelkező országok is megérezték a válság hatásait.

Európában alig akad ellenpélda, Szlovákia, Bulgária, Ciprus és Svájc tartozik a kivételek közé. Svájc kiegyensúlyozott adatain túl azonban nem mehetünk el szó nélkül a másik három ország adatai mellett. Az előző években még kétszámjegyű emelkedést produkáló kelet-európai országokban a hitelpiac befagyása miatt még csak most következhet a fordulópont.

A vártnál kedvezőtlenebb eredmények érkeztek a Dél-Afrikából, Új-Zélandról és Izraelből is. Az öreg kontinensen a skandináv országokban, Ausztriában és Hollandiában is mérséklődtek az árak, de Kanada, Indonézia és a Fülöp-szigetek is a negatív tartományba szorult.

Kína (Sanghaj), Hongkong és Szingapúr teljesítménye az utolsó negyedév tükrében nem ragyog annyira fényesen. A júliustól októberig terjedő időszakban egyik ország sem tudott a várakozásoknak megfelelő eredményt, ingatlanpiacaikat a stagnálás és a bizonytalanság jellemzi.

A tengerentúlon mért lakásár-zuhanás mindenkit felülmúlt az elmúlt 12 hónapban. A 20 legjelentősebb szövetségi állam ingatlanpiacát vizsgáló Case-Shiller-index alapján egy év alatt reálértéken - a tavalyi 6,62 %-os csökkenést követően - 20,75 %-kal estek az árak. Az Egyesült Államokban területileg eltérő mértékű hatásokat mértek, Arizona, Nevada, Kalifornia és Florida tartozik a leginkább sújtott államok közé.

Nagy-Britanniában egy évvel ezelőtt még 7,59 %-os emelkedést mértek, de az idei statisztikák megmutatták, hogy egy évtizedes szárnyalás után ez volt a brit lakáspiac hattyúdala. A szigetország lakástulajdonosai átlagosan 14,44 %-ot veszítettek a vizsgált időszakban, az előrejelzések szerint a visszaesés üteme nem tompul a következő negyedévben sem.

A harmadik negyedében Nagy-Britannia eredménye a legkedvezőtlenebb, a 6,67 %-os negyedéves zuhanás nem sok jót vetít előre az előttünk álló időszakra. A duóhoz csatlakozott a korábban slágerpiacnak számító Írország is, ahol a tavalyi 6,38 %-os csökkenés után idén 13,74 %-os visszaesést mértek.

A lakáspiac alakulásáról világszerte megállapítható, hogy egy példa nélküli növekedéssel teli évtizedet követően az ingatlanpiac mindenhol megszenvedte a hitelpiacok hibernálását. Közgazdászok szerint az árzuhanás egy több évtizedes folyamat betetőződése, ami a Bretton Woods-i árfolyamrendszer 1971-es összeomlásával kezdődött, amikor is az Egyesült Államok felfüggesztette a dollár aranyhoz kötött árfolyamát.

A listán szereplő országokat két csoportba lehet sorolni, az 1-esbe tartoznak azok az államok, ahol a lakásárak zuhanása gazdasági visszaeséshez vezetett, a 2-esbe pedig azok, ahol a globális recesszió a lakásárak csökkenését eredményezte. Az első kategóriába tartoznak az USA, Nagy-Britannia, Írország és Spanyolország, ahol az ingatlanpiacon képződött árbuborék kipukkanása vezetett a pénzügyi hanyatláshoz.

A második csoportba pedig olyan - egyébként stabilnak mondható gazdasággal és megfelelő pénzügyi rendszerrel rendelkező - országok tartoznak, mint például Kanada, Hollandi, vagy Norvégia. Akadnak a listán azonban olyan országok is, melyek pénzügyi rendszere, gazdasága és lakáspiaca egyaránt rendkívül sebezhető volt és az ezeket ért egyidejű támadás hatványozta a problémákat.

A központi bankok válasza nem sokat váratott magára, a Fed (amerikai központi bank) többszöri kamatvágást követően 1 %-ban mérsékelte az irányadó kamatlábat, őket követte Japán (0,3%), valamint Kína (5,58 %). Decemberben lépett az Európai Központi Bank (2,5 %), Anglia (2 %), Svédország (2%), Új-Zéland (5%), majd India (6,5 %).

A kamatvágáson túl minden egyes országban élénkítő monetáris csomagok is bevezetésre kerültek. Aggasztó ugyanakkor, hogy egyes országokban a kereskedelmi bankok a hitelkamatok tekintetében nem követték a központi bankok iránymutatását és magasan tartják a kamatszintet.

A Global Property Guide elemzői arra számítanak, hogy a negatív folyamatok 2009-re is átnyúlnak. A lakásárak alakulását nagyban befolyásolja majd az egyes országok gazdasági növekedése, a lakáspiac lendülete és a mindenkori kamatszint. Az utóbbi időben mindhárom tényező belső összefüggései negatív irányba hatottak, ezért nehéz - és felelőtlenség is lenne - a jövőre vonatkozóan optimista jóslatokba bocsátkozni.

Üde színfolt lehet a palettán Dél-Amerika és a Közel-Kelet ingatlanpiaca, ezekben a térségekben még mindig magasak a megtérülési mutatók. Bár nem szabad elfelejteni, hogy mindkét régió nagyban ki van téve a külföldi vásárlók tőkeerejének, a recesszió miatt csökkenő vásárlóerőre utaló első intő jelek már mindkét térségben megjelentek.