Ecostat ingatlanbarométer: 2008. IV. negyedév

A 44,9 százalékos összesített éves érték azt mutatja, hogy 2008 első három negyedévében lépésről lépésre emelkedett az Ecostat által mért ingatlanbarométer értéke, de az év októberében bekövetkező jelentős mértékű világméretű pénzügyi és az azt követő gazdasági válság hatására az év végére az ingatlanbarométer értéke 4,3 százalékponttal visszaesett, s ez jelentős hatással van az ez évi ingatlankonjunktúra értékére is.

2008. harmadik negyedévi felmérésünkben még nem tükröződött a gazdasági válság hatása, de mostani év végi felmérésünkben már megjelentek a negatív hatások. Az év negyedik negyedévi IngatlanBarométer értéke 41,8 százalék, melyről elmondhatjuk, hogy 8 éve mióta az Ecostat az ingatlankonjunktúrát méri ez a legalacsonyabb érték.

Az ingatlanpiac szereplői közül legnagyobb visszaesést a lakosságnál mértünk 12,8 százalékponttal csökkent, majd az ingatlan-beruházók következnek 5,27 százalékpontos eséssel. Az ingatlan-fejlesztő cégekről az is elmondható, hogy már az előző negyedévben sem volt túl magas az indexük és ez tovább csökkent, hisz a lakosság után talán az ingatlan-beruházókat érintik legjobban az elkövetkező időszak megszorító intézkedései.

Az ingatlanforgalmazók indexe 4,1 százalékponttal alacsonyabb, szerintük is csökkenni fog az ingatlanok forgalma minden területen az elkövetkező fél évben. Az önkormányzatoknál 2,64, a vállalatoknál 0,64 százalékpontos visszaesést mértünk az elmúlt negyedévhez képest.

Az ingatlanpiacon 2008. év első nyolc hónapjában folytatódott a 2007-es évben megkezdődött strukturális átrendeződés, vagyis a lakásépítés és forgalmazás dinamikája mérséklődött, az egyéb épületek építése és az infrastrukturális fejlesztések kismértékben nőttek. Az év végére a globális pénzpiaci válság begyűrűzött a reálgazdaságba is. A magyar ingatlanpiac, akárcsak a legtöbb más ágazat az országban, hitel nélkül nem működik.

Magyarországon is csökkentek és drágultak az ingatlanok építéséhez és felújításához szükséges hitelek mind a lakossági, mind a nem lakossági szférában, ezért az ingatlanpiac megtorpanása, illetve kisarányú visszaesése is elképzelhető. Egyre kevesebb lakás épül, visszafogják az irodák és az egyéb épületek építését, így az építőipar teljesítménye tovább csökken. A kormányzat tervezi a központi beruházások növelését, ez pozitívan hatna a foglalkoztatottságra és az építőipar teljesítményére is.

A panelprogramra 2008-ban 2 ezer pályázat érkezett, amelyek mintegy 250 ezer embert érintenek. 2011-ig 30 milliárdot szán a programra a kormány. A panelpályázatok átlagos támogatási igénye megnőtt, az eddigi 200 ezerről 310 ezer forintra. A kormány jövőre is folytatja a panelprogramot.

Az ECOSTAT összesített ingatlan-barométerének 2008. évi értéke: 44,9%.

Az Ecostat IngatlanBarométer 41,8 százalékos 2008 negyedik negyedévi indexe, 4,3 százalékponttal alacsonyabb a harmadik negyedévi értékhez viszonyítva, mely mindenképpen azt mutatja, hogy a következő fél évben csökken a lakásépítések, az iroda és egyéb épületek építése és az ingatlanok forgalma is visszaesik.

Az előző negyedévben azt állapítottuk meg, hogy a lakáspiacot és az egész ingatlanpiacot az akkori állapotából egy jól működő hitel- és lízingkonstrukció mozdíthatja ki. A bekövetkezett pénzügyi világválság hatására erre nem lesz mód az elkövetkező időszakban. A külföldi- és belföldi befektetői csoportok keresletnövekedésében sem reménykedhetünk, hisz az ingatlanpiacról és az ingatlanalapokból is lassan kivonul mind a bel- mind a külföldi tőke. A költségvetési intézmények és a vállalkozások beruházási lehetőségei is csökkennek. Az ingatlan-beruházások és az ingatlan-forgalom élénkülésére tovább kell várnunk.

A piaci szereplők tevékenységének aktivitását jelző mutatók 2005. év végéig tág határok között változtak. Ez a megállapítás 2006-ban részben módosult, egyre jobban közelítettek az ingatlanpiac szereplőinek részindexei egymáshoz. Az ingatlanpiaci teljesítmények összességében romlottak 2008 negyedik negyedévére. Az előrejelzések is hasonló tendenciát mutatnak, a piaci kereslet, a gazdálkodás és a hitelezési feltételeiben a piac résztvevői romlással, kedvezőbb esetben stagnálással számolnak.

Az ECOSTAT ingatlan-barométerének 2008. IV. negyedévi értéke: 41,8%.

Az ingatlan-beruházók konjunktúra-indexe 2008 első három hónapjában 1,3, a második negyedévben 3,7 százalékponttal csökkent, az év harmadik negyedévében 2,3 százalékponttal nőtt, most az év végén 5,3 százalékponttal esett. Így tovább erősödött az ingatlan-beruházó vállalkozások több éve tartó negatív tendenciája, s e 33,8 százalékos beruházási konjunktúra index a 2001-től mért legalacsonyabb értéket mutatja.

A beruházók 2009 első fél évében a lakosságtól továbbra is csökkenő számú lakóingatlan építést prognosztizálnak. A nem lakossági megrendelőknél is csökken a kereskedelmi és szolgáltatási, a művelődési és oktatási épületek, az ipari és minden egyéb építmények építésének igénye.

2008 negyedik negyedévben az ingatlan-forgalmazó vállalatok konjunktúra-indexe 4,1 százalékponttal volt alacsonyabb az elmúlt negyedévben mért értéknél (44,9%). Ez azt jelenti, hogy tovább csökken az ingatlanok forgalma az elkövetkező hat hónapban. Főleg csökkenő, illetve csekély mértékben stagnáló ingatlan-forgalommal és bérlési szándékkal számolnak a forgalmazó vállalkozások a következő félévben.

A lakosság ingatlanforgalmi konjunktúra-indexe ebben az évben negyedévről-negyedévre - ha kismértékben is de - emelkedett. 2008 első negyedévében 1,1, a másodikban 0,6, a harmadikban 1,07, azaz összesen 2,8 százalékponttal haladta meg a 2007. év decemberi mértéket. E lassú növekedési ütem most jelentős mértékben lecsökkent, 12,8 százalékponttal alacsonyabb a lakosság ingatlanforgalmi konjunktúra indexe, mint volt három hónappal ezelőtt, és 2001. év óta most produkálta a legalacsonyabb értéket (40,56%).

E csökkenés magyarázata, hogy a lakosság gyorsan reagált a világméretű pénzügyi válság következtében kialakuló gazdasági válságra és az azt követő hitel és egyéb pénzmegszorításokra, melyek szükségszerűen jelentősen befolyásolják az elkövetkező időszakban a családok ingatlanok iránti keresletét. A szigorúbb hitelfeltételek, a magasabb deviza és forintkamatok a jövőben csökkentik a családok hitelfelvételi kedvét és lehetőségét, ezáltal visszaesik mind az új, mind a használt lakások építése, vásárlása.

Az önkormányzatok a következő hat hónapban összességében valamivel kevesebb beruházást, és valamivel kevesebb felújítást és közműfejlesztést terveznek, mint az előző fél évben. A következő hat hónapban kevesebb oktatási és művelődési intézmény és igazgatási és irodaépület felújítását, építését végeztetik el, mint három hónappal ezelőtt. A vélemények azt tükrözik, hogy 2008 negyedik negyedében kismértékben csökkenő anyagi eszköz folyósítását várják a központi költségvetéstől a polgármesteri hivatalok.

Az önkormányzatok ingatlan-fejlesztési indexe az év negyedik negyedévében 2,64 százalékpontot vesztett értékéből, 60,4 százalékos értéket ért el. A felmérés eredménye a következő időszakra kismértékű felújítási és beruházási lehetőségeket mutat a közműépítés, az ingatlanok állagmegóvó beruházásai, valamint az új épületek építése terén.

A cégek ingatlanfejlesztési indexei viszonylag alacsonyak, általában 35-40 százalék között változnak. A vállalatok ingatlanfejlesztési-indexe a harmadik negyedévben 0,2 százalékponttal, a negyedik negyedévben 0,64 százalékponttal maradt el az előző negyedévi értéktől, így 35,5 százalék. Ez még nem azt jelenti, hogy alapvetően megváltozik a vállalatok ingatlan-fejlesztésének mértéke. A vállalkozások ingatlanfejlesztési szándékai továbbra is alacsonyak, érdemi változással középtávon sem számolhatunk, főleg nem a következő hat hónapban.

Az ingatlanpiac szereplői 2009. évre 6,8-9,9 százalék közötti árnövekedést prognosztizálnak. Legmagasabb áremelkedést az építőanyag-áraknál (9,9%), az építési-szerelési tevékenységek árainál (8,8%), a telkeknél (6,9%) és a tervezési díjaknál (7,7%) várnak. A fentiektől nem jelentős mértékben marad el a munkaerő-költségek (6,8%) árának emelkedése.

A kínálati ár növekedését várók 6-10 százalékos átlagos drágulást prognosztizálnak az egyes ingatlanfajták körében (az előző negyedévben 5-10%). A kínálati ár legnagyobb mértékben, 10 százalékkal az új kereskedelmi építmények és az új logisztikai ingatlanok piacán nő majd. Az árnövekedést vélelmezők közül legkevésbé a használt logisztikai ingatlanok, az "A" és "B" kategóriás irodák (5,8-5,8%) körében számítanak drágulásra.

A bérleti díjak jövőbeni változásának megítélésekor is az új ingatlantípus esetében jóval nagyobb arányban számítanak a bérleti díj növekedésre, mint a használt ingatlanok esetében. A legtöbb ingatlanforgalmazó az új lakóépületek (11,2%), a "B" kategóriás (11%), az "A" kategóriás irodák (10,6%) és az új és használt logisztikai ingatlanok (l0-10%) esetében vár emelkedést a bérleti díjak terén. Legkisebb bérleti díj emelkedésre, 6,4 százalékos díjnövekedésre a használt kereskedelmi ingatlanoknál számítanak az ingatlanforgalmazók.

Várható piaci tendenciák 2009-re

1. Új lakások piaca
• jelentős az eladásra szánt új lakások kínálata és hosszú az értékesítési idejük;
• csökken a kereslet az új és használt építésű lakások, házak iránt;
• az új és a használt lakások eladási ára egyre inkább alku tárgya;
• a nehezen és lassan értékesíthető új lakások forgalmának gyorsítására jelentős kedvezményeket adnak;
• még mindig van kereslet az egyedi, igényes lakóingatlanok iránt;
• lassítják a beruházók az új építéseket.

2. Használt lakások piaca
• a nagy, jó beosztású lakások kereslete stagnál, mind a fővárosban, mind a vidéki nagyvárosokban;
• árnövekedéssel néhány kiemelkedően jó fekvésű, igényes egyedi tervezésű és építésű ingatlanoknál kell számolni;
• csökken, illetve stagnál a pesti és a budai zöldövezeti lakások iránti igény;
• nehéz és egyre hosszabb ideig tart a kevésbé korszerű, magas közös költségű, hagyományos építésű és a lakótelepi lakások értékesítése;
• növekszik a használt kisméterű lakások értékesítési ideje;
• nő az öt évnél korábban épült lakóingatlanok értékesítési ideje;
• stagnál a garzonlakások iránti kereslet.

3. Irodapiac
• az irodapiaci kereslet csökken az ország egész területén;
• stagnál a jól megközelíthető irodák iránti igény, az internet-elérési és a parkolási lehetőség egyre inkább alapvető követelmény;
• az irodapiaci fejlesztések csökkennek.

4. Lakásbérleti piac
• növekszik a kiadott lakások száma;
• a bérlakások kínálata bővül, hosszabbodik a kiadási idő;
• a bérleti díjak alig nőnek.

5. Telekpiac
• csökken az irodaházak, bevásárlóközpontok és a mezőgazdasági épületek építésére alkalmas telkek iránti kereslet;
• magas az üdülőtelkek kínálata, keresletük kismértékben növekszik;
• csökken a kereslet a Budapest agglomerációjában lévő építési telkek iránt.

6. Egyéb ingatlanok forgalma
• az üdülők korszerűsítése, felújítása szerény ütemben folytatódik;
• csak a jó minőségű termőföldek iránt van kereslet.

7. Árváltozások
• az új építésű lakások árnövekedése meghaladja az infláció mértékét;
• a kedvezőtlen helyen fekvő, valamint a lakótelepi használt lakások ára nem, vagy csak kismértékben emelkedik, a közepes és főként a közepesnél alacsonyabb minőségű ingatlanoknál árcsökkenés várható;
• a belterületi építési telkek árai az előrejelzések szerint 7 százalékkal nőnek;
• a külterületi építési telkek árai csökkennek;
• a mezőgazdasági földterületek árai differenciáltan, összességében mérsékelten növekednek, egyes térségekben az áremelkedés 10 százalék fölötti is lehet; a nagyobb összefüggő földingatlanok iránti igény stagnál, míg a néhány hektáros parcellákra alig van kereslet.