Csökkenés kínálati fronton is: fővárosi lakáspiaci elemzés

Az AL Holding, Budapest egyik legnagyobb lakóingatlan beruházója, negyedévente - a GKI Zrt. és az AL Holding Zrt. fővárosi ingatlanpiaci indexének bemutatásával egyidejűleg - teszi közzé aktuális, a fővárosi új lakáspiacot elemző összesítését, melyet a KSH által közzétett adatok, illetve szinte az összes budapesti kerület* 10 lakásosnál nagyobb beruházása adatainak felmérése alapján készít.

Utolérték magukat a beruházók: jelentős a használatba vett lakások száma

A harmadik negyedévben jelentősen megnövekedett a kiadott használatba vételi engedélyek száma, ezzel országos viszonylatban az építkezések gyakorlatilag a tavalyi szinten maradtak az év első kilenc hónapjában (-0,8%).

A használatba vett lakások harmadik negyedévben mért 41 százalékos növekedése Budapesten is 2 százalékra mérsékelte az idei visszaesést a félévkor még 24 százalékos szintről, melyet elsősorban a második negyedévben tapasztalt jelentős csökkenés okozott.

Úgy tűnik, hogy a második negyedévben átlag feletti visszaszorulást mutató vállalkozói lakásépítések is befejeződtek, a visszaesés országosan 3 százalékra csökkent. Igaz, Budapesten még mindig valamivel jelentősebb az elmaradás a tavalyi évhez képest (-5%), de meg sem közelíti a félévkor jelzett csaknem -30 százalékot. A képet árnyalja, hogy ez az átlag a budapesti többlakásos építkezések 11 százalékos csökkenése, ugyanakkor a lakóparki lakásépítések 14 százalékos növekedése mellett jellemzi az év eddigi időszakát.

Új engedélyek: kisebb lakásszámú épületek, nagyobb alapterületű lakások

A kiadott lakásépítési engedélyek számában bekövetkezett mérsékelt visszaesés a harmadik negyedévben ezen a téren is tovább csökkentette az idei elmaradást. Így összességében az év első 9 hónapjában 9 százalékkal kevesebb lakás kapott építési engedélyt, mint 2007 hasonló időszakában (vö. 2008 első félévére összesített 11 százalék).

A friss engedélyt kapott lakóépületek száma 19 százalékkal nőtt (2007 jan. - szept.: 308 db ill. 2008 jan. - szept.: 368 db), a bennük kialakítandó lakások száma tovább csökkent (2007 jan. - szept.: 6886 db és 2008 jan. - szept.: 6121 db). Így az egy épületre jutó átlagos lakásszám 22-ről 16,6-ra, 25 százalékos mértékben csökkent1.

Az eddigi tendencia a leendő otthonok alapterületét tekintve is folytatódott: a kislakások építése szorul vissza, az elkészült otthonok átlagos alapterülete 7,5 százalékkal nagyobb, mint egy évvel korábban. A tavalyihoz képest átlagosan 10 százalékkal nagyobb alapterületű lakásokra kértek építési engedélyt a beruházók.1

Csökkenő lakáskínálat, magas készletarány, kevesebb új beruházás

Az AL Holding által végzett, a budapesti újlakás piacot átfogó kutatás adatai alapján a lakáskínálat volumene 2008 nyaráig nem mutatott számottevő változást, az idei harmadik negyedévben azonban 14 százalékkal kevesebb lakást kínáltak, mint egy évvel korábban.
Jelenleg 8728 budapesti otthon közül választhatnak az új lakást keresők.

A kínálat kerületi megoszlása továbbra is állandó és koncentrált. A legnagyobb részesedéssel a XIII. kerület rendelkezik, jelenleg a budapesti kínálat 16,5 százaléka található itt. A lakások közel 60 százalékát (57,6%) a megszokott 5 kerületben kínálják (sorrendben: XIII., XI.,XIV., VIII., III).

A kínálaton belül figyelemre méltó jelenség az azonnal költözhető otthonok számának (ún. készletnek) az idei év közepére bekövetkezett, és azóta nagyjából állandósult megnövekedése. A harmadik negyedévben is több mint 2000 db olyan lakás van a budapesti kínálatban, amely már rendelkezik használatbavételi engedéllyel, de még nem került értékesítésre.

Ez a több mint 2000 eladatlan lakás - ahogy azt félévkor is jeleztük - részben olyan kisebb projektek, ahol a fejlesztő nem tud kivárni, sok esetben olyan terméket kínál, amit a piac nem honorál. A másik csoportba a korábban külföldi befektetőknek értékesítő nagyobb fejlesztők termékei tartoznak, akik erősebben ki vannak téve a nemzetközi piaci visszaesésének.

A kínálat visszaesését jelentős részben magyarázza, hogy az idén erőteljesen csökkent az értékesítést megkezdő új beruházások száma Budapesten. A harmadik negyedévben is csupán 18 új projekt jelent meg, ezzel az idén eddig összesen 52 új projekt indult 3420 lakással, a tavalyi 88 projekt 7409 lakásával szemben, ami 54 százalékos visszaesést jelent.

40 százalék körül állandósuló visszaesés a lakásvásárlási kedvben

2008 harmadik negyedévében Budapesten 38 százalékkal kevesebb lakást értékesítettek, mint 2007 azonos időszakában, így az értékesítés visszaesése az idén stabilan 40 százalék körül állandósult.

Az idei harmadik negyedévben hasonlóan a XIII. és XIV. kerületben vásárolták meg a legtöbb lakást, mint tavaly, itt található a Budapesten eladott lakások egyharmada. A VIII. IX. és XI. kerület ugyanakkor veszített értékesítési részesedéséből.
A visszaesés minden kerületet érintett. A tavalyi év azonos időszakához képest számottevő növekedést csak XIV. kerület regisztrálhatott, kisebb javulás mérhető továbbá a VI. III. és XXII. kerületek eredményében, rendre egyre alacsonyabb bázison.

"Piackutatásunk már jelzi, hogy idén jelentősen kevesebb új projekt értékesítése indult el. A hitelválság miatt megnövekedett finanszírozási költségek és az általános forráshiány miatt várhatóan számos - egyébként jelentős lakásszámú - projekt nem indul el a következő fél évben. Így a pénzügyi bizalmi válság okozta kereslet visszaesés mellett egyidejűleg akár azt meghaladó mértékű kínálati visszaesés is kialakulhat a következő fél-egy évben." - vélekedik a piac jövőjéről Hunyady Attila az AL Holding Ingatlanfejlesztő Zrt. igazgatótanácsának elnöke.