Minőségi versenyt gerjeszt a globális válság a hazai lakáspiacon

"Régiós összehasonlításban alulárazott a hazai lakáspiac - más kelet-közép európai országokhoz képest akár 30-40 százalékkal is - ezért egy negatív nemzetközi hangulatot is nagyobb megrázkódtatások nélkül képes elviselni" - állítja Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

Az utóbbi években Csehországban, Lengyelországban és Romániában magasabb volt a gazdasági növekedés mértéke, mint hazánkban, ráadásul a lakóingatlanpiacon tapasztalt alacsony kínálat óriási fejlesztéseket generált, és új lakások ezrei jelentek meg hirtelen ezeken a piacokon. Ezt a komoly fejlesztési boomot érzékenyen érintette mind finanszírozási, mind keresleti oldalról a globális hitelpiaci válság. Nálunk ezzel szemben a lakáspiaci felfutás 2002-2003-ban érte el csúcspontját, mostanra beérett a piac, így az árak reális szinteken mozogtak, és kisebb mértékű emelkedést produkáltak csak. Így nálunk nincsenek jelen azok a kényszerítő erők, melyek egy globális válsághelyzetben kiszolgáltatottá tehetik a hazai piacot.

Míg a leglátványosabb jelzáloghitelezési és pénzpiaci bukások az elmúlt hetekben szolgáltatták a vezető híreket, a válságról már 2008 elejétől kezdve tudni lehetett idehaza is. Ez nálunk a kereslet és a kínálat egyidejű csökkenésével járt, és ennek köszönhetően nem változtak drasztikusan a hazai lakásárak. Mindezek alapján az idei évre az Otthon Centrum szakértői az inflációt meg nem haladó szintű áremelkedést várnak az új építésű ingatlanok piacán.

A következő időszakot tekintve sem várnak a szakértők jelentős visszaesést, mivel a pénzügyi válság egyszerre gerjeszt két egymást kioltó folyamatot a lakáspiacon. A hitellehetőségek beszűkülése lassíthatja ugyan a keresletet, azonban a tőkepiacok gyengélkedése miatt a befektetők egy része az ingatlan felé irányítja figyelmét, így az egyrészről csökkenő keresletet a befektetési célú ingatlanvásárlások ellensúlyozhatják.

"Ami az ingatlanárakat illeti; az újépítésű ingatlanok esetében a fejlesztők finanszírozási nehézségei, a források drágulása miatt áremelkedés várható, a használt lakások esetében azonban stagnálásra, esetleg némi árcsökkenésre is számítani lehet." - foglalta össze a hazai eladói attitűdöt Kühne Kata.

A hazai lakáspiacot egy további, strukturális adottság miatt is stabilnak tartja Kühne Kata. Az ingatlanforgalmazási piac 80 százalékát teszik ki a természetes élethelyzet-változásból adódó tranzakciók - amikor a családok igényváltozásaik miatt cserélik az ingatlant nagyobbra, vagy több kisebbre. Ezek az igények egy válság idején ugyanúgy jelentkeznek, mint békeidőben, ezért a tranzakciószám várhatóan nem változik jelentősen, teszi hozzá.

További mentsvárként szolgál a hazai lakáspiac számára a jelenlegi időszakban, hogy a válságot megelőzően sem nőtt túl a hitelezés azon a mértéken, ami jelentős kitettséget okozott volna a hazai szereplők számára. "Nem értek el még hozzánk azok a pénzügyi termékek, amik már kockázatot jelentenének a visszafizetésre," - emeli ki Kühne Kata, emlékeztetve, hogy a globális hitelválságot részben olyan hitelek tömeges bedőlései idézték elő, amelyeknél a hitelfelvevőknek eleve rendkívül alacsony volt a visszafizetési képessége, ráadásul nagyon alacsony volt az önerő mértéke a megvásárolt ingatlanok értékéhez képest. Itthon ugyan jelentősen növekedett a hitelkihelyezések mértéke az elmúlt években, de ehhez a kockázatos körhöz nálunk nem értek el a hitelezők.

A globális válság másik fő kiváltó oka, a fedezetként szolgáló ingatlanok túlárazottsága, szintén nem jellemző a hazai piacra. "Nálunk az értékbecslői piac nagyon szabályozott," - emeli ki Kühne Kata. Itthon sokkal konzervatívabban áraznak az értékbecslők, ami nagyobb biztonságot jelent a piac számára. Így nem fordul elő, hogy a hitelek meghaladják az ingatlanok valós értékét, olyan veszélyt okozva, ami az amerikai piacon beindította a lavinát."

Minőségi verseny

Átalakult a hazai vevői attitűd is az utóbbi időben. "A vevők a válság jelei miatt kevésbé nyújtózkodnak túl a takarójukon és a projektek közül is óvatosabban válogatnak. Egyrészről a belátható időn (például az adott éven) belülre tervezett, nagyobb biztonsággal megvalósuló ingatlanfejlesztéseket részesítik előnyben, másrészről új tendenciaként a frissen átadott vagy szerkezetkész ingatlanok között válogatnak, ahol kézzelfoghatóbb számukra a fejlesztő által beígért kivitelezési minőség vagy a telek beépítettségi szintje" - mondja el Kühne Kata. Azok a nagyméretű - 100-nál több lakásos - projektek, melyek a válság kezdetéig csak a lakások 30-40 százalékát tudták értékesíteni, most várhatóan nagyobb nehézségekkel lesznek kénytelenek szembenézni az értékesítés során.

Jelenleg azok a projektek értékesítik lakásaikat sikeresen, amelyek kisebb lakásszámmal rendelkeznek, valamint magasabb minőséget nyújtanak, nevezetesen jobb elosztású, az átlagosnál magasabb belmagasságú, jobb minőségű anyagokkal épített lakásokat kínálnak kisebb beépítettséggel, nagyobb zöldterülettel rendelkező területen. Szintén a minőségi verseny eleme, hogy egyre inkább döntő tényezővé válik az értékesítés során, hogy a lakásokhoz tartozik-e erkély, és ha igen, milyen méretű is az.

A minőség előtérbe kerülésével azok a nagyméretű fejlesztések maradnak a jelenlegi helyzetben is vonzóak, amelyeket a fejlesztők több ütemben kiviteleznek és adnak át, ilyen például a XI. kerületi Sasad Liget. Míg a több száz lakásos projektek körében tapasztalható csúszások elbizonytalanítják a vevőket, az ütemezett projekteknél a már folyamatban lévő ütem befejezését nagyobb eséllyel látják megvalósulni a vevők, ezért szívesebben választanak lakást az ilyen típusú fejlesztésekben. Ráadásul az ütemezett projektek esetében jellemző, hogy a korábbi ütemek referenciát nyújtanak a vevőknek a további ütemekhez: kézzelfoghatóvá válik számukra a kivitelezés valódi minősége, a projekt élhetősége.

Az elmúlt hetekben a készpénzes, illetve hitelre vásárló vevők aránya is jelentősen megváltozott; az Otthon Centrum szakértői szerint egyes területeken a korábbi 5-10-ről 20-30 százalékra nőtt a készpénzért lakást vásárolni szándékozók aránya
"Ezek részben a pénzügyi piacról érkező befektetők, részben azok a magánemberek, akik a banki betéteik mellett vagy helyett elkezdtek érdeklődni a jó adottságokkal rendelkező ingatlanok iránt. Ezen kívül számítunk még a környező kelet európai országokból érkező vevőkre is. Korai lenne még megjósolni, hogy hosszú távú tendenciáról van szó, de azt látjuk, hogy azok a befektetők, akik eddig más területen realizálták befektetéseiket, most megérkeztek az ingatlanpiacra." - tette hozzá Kühne Kata.