Koncentrálódik az újlakások piaca

Budapest a fejlesztők fókuszában

A GKI - AL Holding felmérés eredményeként a közlemúltban bejelentett még mindig inkább borúlátó piaci várakozások tükrében minden piaci szereplőt meglepetésként ért a KSH február végén megjelenő gyorsjelentésének épített lakásokra vonatkozó adata, mely szerint országos szinten 6,8%-al több lakás kapott használatbavételi engedélyt 2007-ben, mint egy évvel korábban.

Különösen figyelemre méltó adat, hogy az átlagnál közel háromszor magasabb arányú volt az emelkedés a fővárosban, ahol 17,2%-al több otthon felépülése valósult meg a vizsgált időszakban. Ez alapján megállapíthatjuk, hogy a fejlesztők figyelme egyre erősebben a budapesti újlakás piacra összpontosul.

Elsőként a 2006-os esztendőben tapasztalhattuk, hogy az akkor csúcsosodó budapesti kínálat és állandósult kereslet okán kialakuló telítődő piac miatt a beruházók egy része elhalasztotta a már korábban építési engedélyt kapott beruházások megkezdését. A használatbavételi engedélyek nem várt mértékű emelkedése arra utal, hogy a beruházók fejlesztési kedve az elmúlt esztendőben visszatérni látszott, a korábban eltolt projektek nagy részének megvalósítása a 2007 év során realizálódott.

A fejlesztési hajlandóság 2007-es évben történő visszatérését már korábban is tetten érhettük az első három negyedévben kiadott építési engedélyeknek a 2006-os év hasonló időszakához viszonyított emelkedése kapcsán.

Növekszik a nagy beruházók súlya

Szintén a KSH gyorsjelentésében olvashattuk, hogy a 2007-ben építési engedélyt kapott beruházások lakásszáma átlagosan 13%-al magasabb volt, mint a megelőző esztendőben. Ez azt mutatja, hogy tovább folytatódik a kínálat koncentrációja, amit az AL Holding, 10 lakásosnál nagyobb budapesti projekteket elemző vizsgálata is megerősít.

Az elmúlt évben folytatódott a lakásépítések főbb építtetői csoportok szerinti megoszlásának változása is. E szerint az tavaly ismét csökkent a természetes személyek által megvalósított beruházások száma. Az ilyen kivitelezésű otthonok 2007-ben már csak a teljes szám 14%-át képviselték a 2006-ban tapasztalt közel 20%-hoz képest.

Az ECORYS Magyarország Kft. 2008 februárjában kiadott elemzése szerint a legsikeresebb, 100 lakásnál többet értékesítő fejlesztők 2007-ben összesen több mint 5200 újlakást forgalmaztak Budapesten, ami 10%-al több mint 2006-ban. Ebből látható, hogy 2007-ben tovább nőtt a nagy fejlesztők jelentősége a budapesti újlakás piaci értékesítésben.

Az értékesítés terén is mutatkozó koncentrációt az AL Holding felmérése is alátámasztja. E szerint 2006 és 2007 között közel negyedével csökkent azon fejlesztők száma, akik 100 lakásnál többet értékesítettek a fővárosban. További, a jelzett tendenciát alátámasztó adat az is, hogy míg 2006-ban a teljes budapesti eladás 49%-át még a fejlesztők 17%-a adta, addig 2007-ben már az értékesítés 57%-a csak a beruházók 13%-a tudhatta magáénak.

Budapesten belül is koncentrálódó kínálat és kereslet

A budapesti újlakás piacon már évek óta tapasztalható bizonyos kerületek területek preferált helyzete mind a kínálat, mind a kereslet frontján.

Már 2006 év eleje óta 5 kerület teszi ki a budapesti választék 60%-át. Ezen kerületek (III, VIII, XI, XIII, XIV) azok, amelyek egyesével is a 10% körüli arányt képviselik (további kerületek aránya 0,5-6% között) a teljes kínálatból. Az AL Holding ezévi legfrissebb, 400-as mintán készítetett lakossági célcsoport kutatása alapján a Budapesten új lakást keresők 50%-a az említett kerületeket részesíti előnyben a lakáskeresés során.

Az eladott lakások területenkénti megoszlása tekintetében mind 2006-ban, mind 2007-ben a VIII, IX, XI, XIII, III és XIV kerületek azok, amelyek egyenként a teljes értékesítés 10% körüli (7-14%) arányát képviselik. Az ezen kerületekben eladott lakások összesítve a budapesti eladások közel 60%-át teszik ki. A többi kerületek 0,5 és 5 % közötti arányban képviseltetik magukat a fővárosi eladásokból.

A célcsoport kutatások szerint a lakás elhelyezkedése elsőrendű döntési szempont a lakás kiválasztásánál. Emiatt a sokéves szakmai tapasztalattal rendelkező nagy beruházók különös figyelmet fordítanak és a vásárlói igények szem előtt tartása mellett kiválasztott kedvező projekt-helyszíneknek. Ezt mi sem jellemzi jobban, mint hogy a 2007-es évben, a 100 lakásnál többet értékesített fejlesztők eladásaik közel 70%-át az előzőekben említett népszerű kerületekben realizálták.

Minőség és stabilitás

Az 10 legtöbbet értékesítő beruházó kínálatát nézve megállapíthatjuk azt is, hogy növekszik a jelentősége az olyan fejlesztéseknek, melyek a megvalósuló projektet a környezet egyidejű fejlesztésével, egyfajta új, komplex lakókörnyezet kialakításával kínálják. A top 10 fejlesztő közül 7 esetben ilyen beruházással találkoztunk.

A kedvező tendenciák közé tartozik, hogy már kevésbé preferálják az egyszobás garzonlakásokat - ezt jelzi a tavaly 20%-os visszaesés, a nagyobb, 3-4 szobás méretesebb lakások kínálata 14%-os bővülést mutat. Mindez összefügg azzal, hogy a vevői döntésekben egyre inkább tükröződik a tudatosság, a hosszabb távú tervezés, mind többen igénylik a minőségi elemeket a garázs, a terasz meglétét.

A nagy beruházók sokéves szakmai tapasztalata, a gondosan megválasztott projekt helyszínek, a kapcsolódó terület-rehabilitáció valamint a lakások kialakítása során a vásárlói igények rugalmas figyelembevétele úgy tűnik, találkozik a kereslet elvárásaival még változó piaci környezetben is. Stabilitásuk és tartós piaci jelenlétük egyben megalapozza a tőlük lakást vásárlók biztonságérzetét, amely a célcsoport kutatások szerint a vásárlók legnagyobb részének rendkívül fontos.