Egy tuti hazai befektetés, minimum 100 százalékos hozam!

A magyarországi földpiac EU-s derogációja 2011-ig tart, azaz eddig az időpontig nem vásárolhatnak földet a külföldiek és gazdasági társaságok. Azonban a piac megynyitása előbb utóbb elkerülhetetlenné válik.

Azért, hogy a nyitást követően a családi gazadaságok ne kerüljenek hátrányos helyzetbe, a kormány elindította a földvásárlást támogató állami hitelprogramot. Ennek részleteit még később megvizsgáljuk.

A területalapú támogatásoknak és a kedvezményes hiteleknek köszönhetően a családi gazdálkodók egyre inkább megkezdték a földterületek felhalmozását. Sokan közülük az osztatlan közös tulajdonokba is bevásárolnak mindenütt, és ezzel szinte az egész országban biztosított ma már az, hogy amennyiben a földpiac felszabadul, ezek a magyar mezőgazdasági termelők fognak földet vásárolni, mert előnyben lesznek az esetleges külföldi vásárlókkal szemben.

Azonban a birtokszerkezetek elaprózódása egy jelentős gátat szabahat mind a hazai termelő földhözjutásának, mind pedig a külföldi befektetők vásárlásainak. Sok olyan terület található jelenleg az országban amelynek mérete nem alkalmas egy gazdaság kialakítására. Az nem valószínű, hogy azok a gazdák, akik jövedelmező birtokot építettek fel, jó pénzért hajlandóak lennének eladni földjeiket. A tulajdonosi szerkezetük is megnehezíti ezek felvásárlását (nem ritka a 15-20 tulajdonos nevén levő 1-2 hektáros terület). Az ilyen birtokszerkezetet érdemes lenne felszámolni, még a piac megnyitása előtt.

A piacon igazi változást a külföldi és az intézményi befektetők (bankok, biztosítók, ingatlan alapok) hoznak majd, a földár ebben az esetben ugrana meg lényegesen. Jelenleg meglehetősen alacsony a likviditás, fél-egy évet is várhatunk, mire földünket el tudjuk adni.

A régi uniós országokban a 2-20 millió Ft/ha-os árak fordulnak elő. A hazánkhoz legközelebb lévő Burgenlandban is mintegy 6 millió forintos átlagárral számolhatunk, szemben a szomszédos Nyugat-Dunántúl 400-600 ezer forintos áraival. Óvatos becsléssel is 3-5 millió Ft/ha átlagár a jellemző az EU-15 országaiban, azaz egy 100%-os magyar áremelkedés esetén megvalósuló 800-900 ezer Ft/ha-os átlagár is csak a felzárkózás első lépcsője lenne.

Miből vásároljunk?

Ezt a kérdést érdemes két szemszögből is megviszgálni. Ugyanis más lehetőségei vannak annak, aki befektetőként kíván földet vásárolni és más lehetőségei vannak azoknak, akik termelőként akarnak fölhöz jutni.

Befektetőként kamattámogatásos hitelre nem számíthatunk, azt csak termelők vehetik igénybe. Befektetők piaci jelzálog típusú hitelekhez fordulhatnak, ám fontos tudni, hogy a föld, illetve a bérleti díj általában nem elég fedezet, egyéb jelzálogtárggyal, illetve forrással kell rendelkezni a hitelfelvételhez.

Termelőként azonban 1-75 millió forint birtokfejlesztési hitelhez, amelynek fedezetéül a megvásárolandó föld szolgál. A kölcsön kamatainak felét az állam állja. Ez úgy valósul meg, hogy a megfizetett kamat negyedévent az adóhatóságtól igényelhető vissza.

A hitel futamideje 5-20 év között mozog a THM pedig 9-11 százalék között van. A kölcsön a Nemzti Földalap pályázataira is fordítható.

Mennyit vegyünk?

Szakértők egybehangzó véleménye alapján, 50 hektárnál kisebb földet nem érdemes vásárolni (ez az a minimális birtokméret, mellyel már megéri szántóföldi termesztésbe kezdeni), hiszen később nehéz lesz értékesíteni. Így a befektetés ideális esetben mintegy 20-25 millió forintnál kezdődik, ennél kevesebb pénzből nem célszerű belevágni a vásárlásba. Azonban a terület nagysága mellett fontos kérdés az elhelyezkedése és az állapota is.

A regionális eltérések a földárakban jelentősek lehetnek. A befektetői biztonság szempontjából továbbra is a Dunántúl a legalkalmasabb. Minőségben az átlag 17 aranykorona/hektár feletti terület már megfelelő.

Add bérbe!

A bérleti díjak 2-5%-os hozamot biztosítanak a föld árára, mint tőkére vetítve. A beindult földalapú támogatás hatására a bérbeadás nem jelenthet gondot, megfelelő minőségű és elhelyezkedésű földekre viszonylag hamar találhatunk bérlőt. A földalapú támogatás a termelőt (bérlőt) illeti, nem a tulajdonost, ugyanakkor a támogatások jótékony hatással vannak a bérleti díjakra, igy középtávon az árakra is.

A földbérletnek számtalan formája van a gyakorlatban. Ezek közül mindegyiknek vannak előnyei és hátrányai egyaránt. A fent említett érdekellentét miatt, más- és más szempontokat tart fontosnak a bérlő és a tulajdonos.

Az egyik legkedveltebb forma a rögzített bérleti díjas szerződés. A rögzítet bérleti díj azt jelenti, hogy vagy a termeléstől függetlenül, hektáronként, négyzetméterenként állapítanak meg egy összeget vagy a termés meghatározott százaléka a bérleti díj.

Ennél a bérleti díjas rendszernél a kockázatot teljes egészében a bérlő viseli, ugyanis ha nincs termelés akkor is meg kell fizetnie a bérleti díjat. A konstrukció előnyei közé tartozik, hogy a bérlő saját tervei szerint gazdálkodhat és jól tervezheti a fix költségeit, a tulajdonos pedig biztos jövedelemre számíthat. Hátrányai között megemlíthetjük, hogy a bérlő a nagyobb kockázat miatt a műszaki fejlesztést nem vállalja és érdektelen a talajerő fenntartásában.

A következő elterjedt konstrukció a részes bérlet, amelynél a termés meghatározott százaléka a bérleti díj. A bérlő és a tulajdonos megosztják a jövedelmet és költséget, így a kockázat közös. Ezen bérleti díj előnyei között megemlíthetjük, hogy ha egyenlő arányban osztják meg a költségeket egymás között a partnerek, akkor az optimális hozam-ráfordítás viszonyban érdekeltek. A konstrukció hátránya, hogy a bérlő nem ismeri előre a bérleti díjat (kevésbé érdekelt a talajerő fenntartásban).

A harmadik variáció a rugalmas bérleti díj "intézménye". Ebben az esetben a tulajdonos és a bérlő a szerződésben rögzítenek egy alap bérleti díjat, ami évente nő vagy csökken az idő- és hozamviszonyok függvényében ill. a ráfordítás és hozamok arányában. A konstrukció kiválóan alkalmas a rögzített bérleti díj legnagyobb hátrányának kiküszöbölésére (a bérlő egyedül viseli a termelés kockázatait). A rugalmas bérleti díj nagy előnye, hogy nem gátolja a műszaki fejlődést (a bérlő a valóságos kockázatnak megfelelően részesedik).

Összeségében tehát elmondhatjuk, hogy nagy változások előtt áll hazai földpiac. A megnyitást követően jelentős áremelkedésre számíthatunk. Hazai befektetőként azonban helyzeti előnyre tehetünk szert és a megszerzett birtokainkat könnyen bérbe adhatjuk addig is amíg nem szeretnénk az áremelkedésből adódó hozamot realizálni.