Romló kilátások: mi várható még ez évben az ingatlanpiacon?

A legkisebb ingadozás az irodapiacot jellemzi. Ez a szegmens az elmúlt két évben viszonylag stabilan fejlődött, s a közeli jövője is optimistán ítélhető meg. Az üzlethelyiség-piacon határozottan romlottak a várakozások, de a rendkívül erős kiskereskedelmi verseny ezt a részpiacot sem hagyja "leülni". Növekedés jellemzi a logisztikai ingatlanpiacot, ez lehet rövid távon a magyar ingatlanpiac legdinamikusabban fejlődő szegmense.

2007-ben a kereslet szűkülése miatt a lakáspiaci konjunktúra stagnálásával, illetve kis mértékű csökkenésével számolunk. Az iroda-, a kereskedelmi és az ipari-logisztikai létesítmények piaca élénk marad, itt a szerves fejlődést külső beavatkozások nem befolyásolják. A telekpiac telítettség közeli állapotban van, a kereslet-kínálat egyensúlyba került, helyenként túlkínálat érzékelhető. Az árak az átlagos inflációt közelítő mértékben emelkednek.

Az új lakások építésére az elmúlt másfél évben kiadott engedélyek száma, valamint az építőipari rendelések volumene és összetétele alapján arra lehet számítani, hogy a lakásépítés 2007-ben éri el a mélypontját. Az idei visszaesés mértéke kisebb lesz a tavalyinál. Az új építési engedélyek száma az első fél évben 7 százalékkal magasabb volt a tavalyinál, ennek hatása a kivitelezésre-átadásra 2008 elején-közepén fog jelentkezni.

A rendelkezésre álló információk, kapcsolódó adatok alapján nem volt egyértelműen eldönthető, hogy az átadott lakások második negyedévi növekedése egyszeri tényezők hatása-e, vagy trendforduló kezdetét jelenti. A legújabb építőipari eredmények azt erősítik, hogy az átadott lakások második negyedévi növekedése egyszeri tényező hatásaként jelentkezett. Az év további részében a lakásépítés lendülete csökken, 2007-ben előreláthatóan 32 ezer új lakásra adnak ki használatbavételi engedélyt. A korábbi tapasztalatok, átfutási idők alapján valószínűsíthető, hogy a megépített és használatba vett új lakások száma tartósan a jövő év elejétől fog növekedni.

2008-tól a beruházók építési hajlandósága erősödik, a befektetők, kivitelezők kapacitásaik lekötésére törekednek. A csak lassan élénkülő kereslet és a kis- és középvállalkozások finanszírozási nehézségei azonban arra utalnak, hogy az élénkülés időben elnyújtva megy végbe.

A megszorításokkal járó erőteljes reálbércsökkenés érzékelteti hatását a lakáshitel-piacon. A bankok jelzései szerint a lakáshitelek felvételének üteme visszaesett. A hitelállomány tavaly ilyenkor 6,2 százalékkal gyarapodott, idén január-márciusban azonban fele ekkora ütemben, 3,3 százalékkal nőtt. A kedvezőbb kamatfeltételek és az enyhébb kötöttségek miatt a lakossági hiteleket majdnem teljes egészében devizában, szinte kizárólag svájci frankban veszik fel. A stabil forint fokozza a deviza alapú hitelek iránti bizalmat. A piaci alapú hitelek átlagos nagysága 5,5 millió forint ingatlanonként.

A piaci verseny - és hangsúlyosan a minimális önerővel igénybe vehető lízinghitelek - egyre inkább rákényszeríti a bankokat, hogy alacsony kezdőrészletű konstrukciókkal csábítsák a hitelfelvevőket. Jövedelem alapon, újépítésű lakásra megjelentek a ténylegesen 0 százalékos önerős hitelek. Megjegyzendő, hogy az önerő mértéke nem csak a bankoktól függ, az eladó (beruházó) is feltételként szabhat valamennyi szerződéskötéskor fizetendő részletet.

A kivitelezők várakozásai szerint az új lakások ára éves átlagban 5-7 százalékkal emelkedik. A legkeresettebb, nagyméretű és jó felszereltségű lakások akár 10 százalékkal is drágulhatnak, a rosszabb minőségű tömeg-lakások árnövekedése az 5-7 százalékos áremelkedést sem érik el.

2006. év végéig a lakásfelújítások hajtóereje a panel-felújítási program volt. A program finanszírozási forrásai 2007-ben fokozatosan bővülnek, az év végéig változnak a feltételek. Ebben az évben e forrásból kevés új lakásfelújítás valósul meg, hatása a jövő évre húzódik át.

Összességében azzal számolunk, hogy 2007-ben az ingatlanok és lakások piaca lanyha lesz, az árak az átlagos inflációt közelítő mértékben emelkednek. A természetes személyek által létesítet és finanszírozott 18 ezer lakás idén is felépül. A vállalkozók lakásépítési kedve és lehetősége fokozatosan javul. Még mindig sok az értékesítésre váró lakás. A nagyfokú körbetartozás miatt a kis- és közepes vállalkozások forgótőkéje kimerülőben van, ebben a piaci szegmensben a létesítések, beruházások visszaesésével számolunk. A jelenlegi feltételek és körülmények mellett 2007-ben körülbelül 32 ezer új lakás átadásával lehet számolni, az engedélyezés visszaesése megállt.

Az üdülők és üdülőtelkek piaca évek óta stagnál, a jövőbeni kilátások kismértékben javultak. A megépített üdülők száma 2007 elején csökkent. Az év második negyedévében az építési szándék erősödött, majd a harmadik negyedben újra visszaesett. Az üdülőtelkek piacának struktúrája az éven belüli hullámzás ellenére fokozatosan átalakul, jórészt a bővülő belföldi turizmus igényeihez igazodik. A telekárak csökkenése megállt, a turisztikai fejlesztési tervek tükrében lassú áremelkedéssel lehet számolni.

A lakáspiac szerényebb teljesítményét továbbra is az iroda- és szállodaépítés, az ipari és kereskedelmi létesítmények bővítése ellensúlyozza. Az irodapiaci kereslet meghatározó hányada tartósan Budapestre koncentrálódik, a fejlesztések több mint egy évtizede magas szinten folytatódnak. A felmérések és az ingatlanforgalmazók nyilatkozatai szerint a kereslet és az új létesítés idén is élénk lesz, viszonylag alacsonyabb kihasználtság mellett is. Az új fejlesztések a korábbiaknál korszerűbbek, jobb parkolási lehetőségekkel létesülnek. A már piacon lévő, kevésbé korszerű irodahelyiségek üresedési rátája várhatóan emelkedik.

Budapesten az irodák átlagos kihasználtsága 80 százalék körüli, szemben a környező országok fővárosaiban mért 90 százalékkal. Az előrejelzések szerint az év végéig mintegy 400 ezer négyzetméter új iroda-területet adnak át a beruházók. E terület felét adták eddig bérbe, a többire még nincs bérleti szerződés. Rövid távon a minőségi irodák kínálata inkább rontja, mint javítja az irodák kihasználtságát. E területen is egyre jobban érvényesül az ingatlanpiac más területén már nyomon követhető jelenség, hogy a jó helyen lévő, színvonalasan megépített és kiváló szolgáltatást nyújtó irodák bérleti díja jobban nő, mint a rosszabb minőségűeké. A kevésbé korszerű irodák bérleti díja akár csökkenhet is. A kínálat differenciált növekedésével az irodák, a logisztikai, az ipari és a kereskedelmi épületek bérleti díjának árollója egyre szélesebbre nyílik.

Vidéken az irodák iránti igények - néhány nagy ipari és kereskedelmi központot kivéve - a fővárosinál lényegesen kisebbek, az ellátottság kielégítő. A vidéki városokban új irodaépületeket csak kis számban létesítenek, inkább a meglévő irodaépületek korszerűsítése, átalakítása a jellemző. A legelőnyösebb helyzetben a megyeszékhelyeken és a vidéki városokban található irodák vannak. Ezek kihasználtsága az elmúlt hat hónapban kis mértékben csökkent, jelenleg 65-69 százalék. A következő fél évben a kihasználtság stagnálásával számolnak a befektetők. A bérbeadásnál és a bérleti díjaknál az irodák informatikai felszereltsége egyre fontosabb szempont.

2007. év következő hat hónapjában az ingatlan-beruházó cégek arra számítanak, hogy a lakosság kevesebb lakóingatlant fog építtetni. A nem lakossági megrendelőktől sem várnak számottevő növekedést a beruházók. A szállodák, a kereskedelmi és szolgáltatási, valamint az ipari épületek építésénél várnak a következő hat hónapban jelentősebb megrendeléseket.

A beruházó vállalkozások pesszimista várakozásai mutathatók ki konjunktúra indexükben. Az elmúlt negyedévi viszonylag magas érték majd 7,4 százalékponttal 39,7 százalékra csökkent. A második negyedévi kivételével a már egy éve igen alacsony indexek azt mutatják, hogy az ingatlanberuházó vállalkozások az építések stagnálásával számolnak.

2007 harmadik negyedévében az ingatlan-forgalmazó vállalatok konjunktúra-indexe 5,1 százalékponttal csökkent. Ez azt jelenti, hogy az elkövetkező hat hónapban kismértékben csökkenő, illetve stagnáló ingatlan-forgalommal és bérlési szándékkal számolnak a vállalkozások.

A lakosság ingatlanforgalmi konjunktúra-indexe 2007 első negyedévében visszaesett. Az elmúlt negyedévi 50,3 és a jelenlegi 49,4 százalékos egymáshoz közeli értékek azt jelzik, hogy a lakosság ingatlanok iránti kereslete valószínűleg az új és a használt lakások piacán is elérte mélypontját. A továbbiakban az ingatlanpiac stabilizálódására, majd lassú élénkülésére számíthatunk.

Az önkormányzatok a következő fél évben kevesebb beruházást, felújítást és közműfejlesztést terveznek. A helyhatóságok az elkövetkező hat hónapban kis mértékben csökkenő anyagi eszközök folyósítását várják a központi költségvetéstől. Az önkormányzatok ingatlan-fejlesztési indexe 2007. év első negyedévében 0,3, ez év második negyedévében 3,2 százalékponttal haladta meg az előző negyedévi értéket. Az év harmadik negyedévi 62,3 százalékos indexe 3,1 százalékponttal marad el a három hónappal ezelőttitől. A várakozások a közművek és az ingatlanok állagmegóvó beruházásairól és újak építéséről pesszimizmust mutatnak.

A vállalatok ingatlanfejlesztési-indexe az általános piaci helyzet és az ingatlanpiac megítélése következtében mintegy 0,5 százalékponttal csökkent, értéke 34,5 százalék. A csekély visszaesés inkább az előző időszak korrekciójának tulajdonítható. Továbbra is érvényes az a korábbi megállapításunk, hogy a vállalkozások ingatlanfejlesztési szándéka tartósan alacsony, érdemi változással középtávon sem számolunk.

Az ingatlanpiac szereplői 2007-ben majd minden területen az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést várnak. Az év első negyedévében 6-10, a másodikban 2,7-13,9 százalék közötti áremelkedést jeleztek. A másodikhoz hasonlóan az év harmadik negyedében is elég széles skálát (3,2-12%) adtak meg. Most a skála alsó értéke magasabban kezdődik, az önkormányzatok a telekárak növekedését 3,2 százalékra teszik. A skála legmagasabb értéke viszont alacsonyabb, mint a három hónappal ezelőtti. Itt a beruházó vállalkozások az építőanyagok árainak növekedését vélik 12 százalék körülinek.

Összességében legnagyobb mértékű átlagos árnövekedést az építőanyag-áraknál (9,4%), az építési-szerelési tevékenységeknél (8,2%) és a tervezési díjaknál (7,8%) prognosztizálnak. A munkaerő-költségek átlagosan 7,4, a telekárak 6,9 százalékkal haladhatják meg a 2006. évi szintet.

A kész ingatlanok csoportjában 2007-re 5,4-9,3 százalék közötti árnövekedést prognosztizálnak az ingatlanforgalmazó cégek. A következő hat hónapban a használt logisztikai ingatlanok ára átlagosan 9,3, az új logisztikai épületeké 8,5, a használt kereskedelmi építményeké 8,3 százalékkal növekedhet. Az új ipari építmények 7,7, az "A" kategóriás irodák 7,5 százalékkal kerülhetnek többe. Az új lakóépületek 6,8, a használt ipari és az új kereskedelmi építmények 7,1 százalékos átlagos áremelkedése várható. A használt lakóépületek és a "B" kategóriás irodák ára 5,4-5,2 százalékkal haladhatja meg az előző évi szintet.

2007 elején a vállalkozók a bérleti díjak emelkedését 6,4-11,7 százalék közé tették, az év második negyedévében is ehhez hasonló tartományban becsülték a bérleti díjak növekedését. Az év harmadik negyedében csökkentek a bérleti díjak növekedését előrejelző prognózisok, a következő hat hónap árnövekedését 3,9-8,4 százalék közöttire becsülik.

A legnagyobb mértékű bérleti-díj emelkedést az "A" kategóriás irodáknál (8,4%), az új logisztikai ingatlanoknál (8,3%), a "B" kategóriás irodáknál (7,3%), az új és a használt ipari építményeknél (6,3%-6,1%), és a használt logisztikai ingatlanoknál (6%) várják. Az ingatlanforgalmazó cégek valamivel alacsonyabb bérleti díj növekedésre számítanak az új lakóépületek (5,7%), az új kereskedelmi építmények (5,9%) és a használt kereskedelmi ingatlanok (4,5%) bérbeadásánál. A legalacsonyabb bérleti-díj emelkedést továbbra is a használt lakóépületeknél prognosztizálják a piaci szereplők (3,9%).