Rémálom lesz a lakásvásárlásból? Extrém ingatlanok a 4 milliós határon

Persze ilyen formában az illeték jelentős állami bevételt képez, így érhető, hogy a kormányzat nem sürgeti a feltételek változtatását, hiszen a szakemberek által ajánlott csökkentés piaci hatását nehéz előre megjósolni vagy számszerűsíteni. Egy azonban bizonyos, jelenleg használt lakások esetében 4 millió forintnál, új lakások esetében pedig 15 és 30 millió forintnál húzódik a határ az olcsón megúszni és a drágán megfizetni között.

Ingatlanilleték: nem árt ismételni

A korábbiakban már több alkalommal szóltunk arról, hogy hogyan alakul az illetékfizetési kötelezettség a használt, illetve az új lakásoknál. Így most csak két rövid példán keresztül mutatjuk be, hogy hogyan számítódik egy átlagos használt illetve új lakás esetében az ingatlan megvásárlásakor minket terhelő illeték.

Tegyük fel, hogy 4 tagúra bővülő családunkkal nagyobb lakásba szeretnénk költözni, ezért egy 12 millió forintos, 1+2 félszobás társasházi lakás megvásárlását tervezzük. Használt lakások esetében a fizetendő illeték 4 millió forintig 2 százalék, afelett pedig 6 százalék. Ennek megfelelően a 12 millió forintos vételár 4 millió forintjára 80 ezer a fennmaradó 8 millió forintra 480 ezer, így összesen 560 ezer forintot fizetünk.

A fél millió forintos összeget meglátva egyáltalán nem meglepő, ha újraértékeljük terveinket és hasonló árkategóriában inkább egy kisebb, külvárosi kerültben található, de új lakást választunk, melyre 15 millió forintos vételárig egyáltalán nem kell illetéket fizetnünk. E felett általában az illeték mértéke 6 százalék, de 30 millió forint alatti ingatlanok esetében annyi kedvezményre számíthatunk, hogy a vételár 15 millió forintot meg nem haladó része továbbra is illetékmentes marad.

Ez gyakorlatban, egy 25 millió forintos új lakás esetében azt jelenti, hogy 15 millió forintra 0, a fennmaradó 10 millió forintra pedig 600 ezer forintot fizetünk. Az illetékterheket látva egyértelműen kirajzolódik, hogy a lakásvásárlókat az illetékhivatali határok is a jobb minőségű, új lakások vásárlására ösztönzik.

Vagy mini vagy rossz állapotban: ezt kapod négymillióért!

Azt, hogy a használt lakások esetében meghatározott négymilliós értékhatár mennyire elavult, jól mutatja, hogy mind kínálati oldalon, mind pedig a megvalósult adásvételek között marginális szerepet játszanak a négymillió forint alatti árral rendelkező ingatlanok. A képet mindenképpen torzítja, hogy a kis falvakban található, olcsóbb ingatlanok az ingatlanügynökségek adatbázisába csak ritkán kerülnek fel. Megjelenési garanciát a széles kínálattal rendelkező online kereső portálok sem adhatnak, mert gyakorta előfordul, hogy ezek az ingatlanok bármilyen hirdetési eszköz bevonása nélkül kelnek el.

Az Otthon Centrum és az Ingatlan.com adatai azonban sejtetik a használt lakáspiac helyzetét: így mindenképpen mérlegelendő, hogy az Otthon Centrum által az elmúlt fél évben értékesített használt lakások között a 4 millió forintnál alacsonyabb vételi árral rendelkezők aránya alig haladta meg az 1 százalékot. Az Ingatlan.com kínálatát böngészve pedig arra a következtetésre juthattunk, hogy az illetékhatárok közé beférő ingatlanok aránya még ennél is kisebb.

A 4 milliós ingatlanok között jellemzően kis falvakban található családi házakkal találkozhatunk, melyek egy része bontásra ítélt, a fővárosban pedig a felújításra szoruló minigarzonok uralják ezt a piacot. Nagyobb alapméretű ingatlant ennyiért csak a vidéki kisvárosokban vásárolhatunk: Mátraterenyén, Ózdon és Reszneken ezért az árért már 70-80 négyzetméteres lakásokat kapunk.

Ebben az árkategóriában a fővárosban relatíve legdrágábban, tehát a legmagasabb négyzetméteráron egy Krúdy Gyula utcai lakást vásárolhatunk, mely összesen 9 négyzetmért kínál a 3,9 millió forintos vételárért cserébe. A legolcsóbban pedig a VIII. kerületi Dankó utcában juthatunk lakáshoz: ebben az esetben a 44 négyzetméteres ingatlant árát a kedvezőnek kevéssé nevezhető környék nyomta az illetékhatár alá.

Újlakást 15 millióért: másfél szobánál nem kapsz többet

A fővárosban, a külső kerületeket kivéve, általában körülbelül 40 négyzetméteres alapterületű új lakásokat ajánlanak 15 millió forinttal bezárólag. Ez a beruházás presztízsétől és kerülettől függően 1, másfél és 2 szobás lakásokat jelenthet. A belső kerületek közül mindenképpen kilóg a VIII. és a X. kerület, mely esetében, ebben az árkategóriában is 45-50 négyzetméteres ingatlanokkal találkozhatunk.

A fővárostól távolodva növekszik az alapterület is, így az agglomerációs fejlesztésekben 15 millió forintért már 60, vidéken pedig akár 70-80 négyzetmétert is magunkénak tudhatunk.

Az illetékmentesség hatálya alá eső ingatlanok többsége társasházi lakás, de néhány családi házat vagy házrészt is találhatunk közöttük. 2007 első félévében a tágabb agglomerációban több helyütt, így Ráckevén is gazdát cseréltek olyan családi házak, melyek befértek ebbe az értékkategóriába - válaszolta kérdésünkre Valkó Dávid.

Bár könnyedén arra a következtetésre juthatnánk, hogy az illetékmentesség erősen a kisebb és így olcsóbb ingatlanok irányába tolja a piacot, a számok ennek némileg ellentmondanak. A 15 millió forint alatti ingatlanok, az Otthon Centrum esetében csak a tranzakciók egyharmadát adják, a még kínálatban szereplő ingatlanok között pedig ez az arány még ezt a mértéket se közelíti meg, 25 százalék körül alakul.

15 és 30 millió: fontosak az élhető életterek

Az új lakások esetében érvényes második lépcsőig, tehát 30 millió forintig bezárólag vidéken már nagyobb családi házakkal a fővárosban pedig 75-100 négyzetméteres ingatlanokkal találkozhatunk, melyekmindenképpen az élhetőbb életterek, tehát a nagyobb alapterületek felé mutatnak.

30 millió forintért már a főváros budai kerületeiben is vásárolhatunk 65-70 négyzetméteres ingatlanokat, a külső kerületekben pedig akár 80-100 négyzetméterre is szert tehetünk. Persze a főváros közigazgatási határaitól távolodva ismételten nő az alapterület: Pécsett ezért az összegért már 110-120 négyzetmétert kaphatunk.

A felső határ körül már a családi házak is szaporodnak: Veresegyházon, Surányban, Piliscsabán és Szentendrén is 120 négyzetméternél nagyobb családi házakra bukkanhatunk. Hasonló ingatlanokért azonban Szegeden vagy Győrött csupán 25-26 millió forintot kell adnunk.

Mindent egybevéve elmondható, hogy míg az új lakások esetében a 2005. január elsejével életbe lépő változások a piacon tapasztalható árakhoz igazították az illetékhatárokat, addig a használt lakások esetében az arányok eltolódtak, és a határ már nem tükrözi az átlagot. Az általunk megkérdezett szakértő szerint az utóbbi korrekciója jelentős forgalomnövekedést hozhatna a használt lakások piacán, mert sokakat riaszt el a cserétől az aránytalanul magas illeték.