Ingatlanok szinte ingyen - vegyétek és vigyétek!

Az egyre növekvő árak, a turisták százezreit vonzó környezet minket is arra csábított, hogy nézzünk utána milyen feltételekkel, és árak mellett juthatunk lakáshoz, családi házhoz a tenger mellett fekvő országokban. Az ingatlanvásárlás jogi és technikai feltételei mellett persze megnéztük azt is, hogy hogyan kaphatunk hitelt, ha valamilyen oknál fogva forrásainkat meghaladná a kiszemelt ingatlan vételára.

Turistaáradat keletről nyugatról

A politikai és gazdasági helyzet megszilárdulásával fókuszba kerültek Kelet-Európa tengerpartjai, és ezzel egy időben a hirtelen támadt kereslet hatására megindult az árak felzárkózása a Nyugat-Európában tapasztalt szint felé. A négyzetméterárakban tapasztalható tetemes különbség pedig csak fokozta az egyébként is erőteljes növekedést.

Az európai turisztikai centrumok közé feliratkozott horvát és bolgár városokba, falvakba pedig továbbra is tömegével érkeznek a tengerre vágyók. A Turisztikai Világszövetség az öt legnagyobb potenciális növekedéssel rendelkező turisztikai célpont egyikeként az Adriai-tenger partjának egy részét uraló Horvátországot jelölte meg.

A növekedési ütem a szakemberek szerint az idei évben elérheti a 7,6 százalékot. A bolgároknak sincs azonban okuk panaszra, hiszen 2002 és 2005 között évi 11,4 százalékkal növekedett a turistaforgalom az Eurostat adatai szerint, melynek további lökést jelentett, hogy 2007. január elsejétől az uniós állampolgárok útlevél nélkül utazhatnak a fekete-tengeri országba.

Néhány éve még mindkét tengerparti turistaparadicsommal szemben kifogásként merült fel az infrastrukturális fejlesztések hiánya, az igyekezet azonban lassan beérik. Hazánkból például egészen Splitig autózhatunk, de az autópálya folyamatosan épül, így remélhetőleg már nem sokáig kell sziklába vájt szerpentinen megtenni a Dubrovnikig fennmaradó 170 km-t.

Jogi szabályozás: nekünk mindent lehet?

Miután a befektetési lehetőség mögött álló érveket megismertük, érdemes végignéznünk vajon milyen akadályokba ütközünk, ha az általunk vizsgált tengerparti területen szeretnénk ingatlant vásárolni.

Mivel Bulgária 2007. június elsejétől immáron teljes jogú tagja az Európai Uniónak, jogos a feltételezés, hogy az ingatlanvásárlásnak nincsen különösebb korlátja az uniós állampolgárok tekintetében. Problémát csakis a földvásárlás okoz, amelyhez a külföldi magánszemélyeknek mindenképpen céget kell alapítaniuk.

A moratórium egészen 2014-ig tart majd, ezért a külföldi vásárlók abban az esetben ha családi házat szándékoznak megvásárolni általában a cégalapítás mellet döntenek, melynek mikéntjéről már egy korábbi cikkünkben részletesen beszámoltunk.

Horvátországban nem kell megbirkóznunk földtulajdonra vonatkozó korlátozással, ezzel szemben azon országok polgárai, ahol az állam nem kötött reciprocitási szerződést Horvátországgal (vagyis a horvát állampolgárok nem szerezhetnek ugyancsak szabadon ingatlantulajdont), csakis ott alapított cégen keresztül vásárolhatnak ingatlant.

Természetesen az uniós és az amerikai állampolgárokra ez a rendelkezés nem vonatkozik, így nekik nem kell kivárniuk azt a gyakorta akár egy évig elhúzódó folyamatot, míg a külügyi tárca tisztázza, hogy a vásárolni szándékozó magánszemély jogosult-e az ingatlantulajdont megszerezni.

Hitelből jut itt is, ott is?

Bizonyos feltételek mellett mindkét tengerparti állam biztosítja külföldi állampolgárok számára is jelzálogfedezet mellett a hitelfelvétel lehetőségét. Bulgária esetében a finanszírozási arány maximuma a fedezetként bevont ingatlan piaci értékének 70 százaléka, a lakáshitel pedig euró alapú.

Minden uniós, amerikai és kanadai állampolgár igényelhet lakáscélú hitelt, mely esetében a maximális futamidő 20 év, a hitelösszeg felső limitje pedig körülbelül 37 millió forintnak megfelelő euróösszeg.

A horvátországi ingatlanok esetében ajánlott hitelkonstrukcióknál már bonyolultabb a helyzet, információink szerint uniós állampolgárként igényelhetünk hitelt az ingatlan értékének 60 százalékáig euró, illetve svájci frank alapon.

Árak a középpontban

Természetesen a végső döntést mégis a növekedési ütem és a vételre felkínált ingatlanok négyzetméterárai alapján hozzák meg a befektetők, persze a legoptimálisabb eset az, ha a tengerpart iránt érdeklődők már rendelkeznek ingatlannal.

Horvátországban az elmúlt években közel 20 százalékos éves növekedési ütemet produkáltak az ingatlanárak, a nyugat-európai elemzők pedig további gyorsulást várnak az uniós csatlakozás várható időpontjának közeledtével.

Bár az átlagos ingatlanárak már így is jóval magasabbak az unió területén is "legolcsóbbnak" számító Bulgáriában jellemzőnél, hiszen az áltagos négyzetméterár eléri az 1500 eurót, az igazán fejlett területeken érvényben lévő 3-4 ezer eurós árak azt bizonyítják, hogy még bőven van növekedési potenciál a piacban.

Az árszínvonal-emelkedésében jelentős előremozdító tényező lehet, hogy a brit és más európai fapados légitársaságok nemrégiben megindították első állandó járataikat a dalmát tengerpartra, amely Nyugat-Európa számára is könnyen és olcsón elérhető teszi Horvátországot.

Bulgáriában ugyancsak újabb emelkedési hullámra számítanak az elemzők, 2007 első negyedévében mintegy 10 százalékos árnövekedést regisztráltak 2006 utolsó negyedévéhez képest. A legnagyobb szárnyalást a fekete-tengeri üdülővárosok ingatlanpiaca produkálta, de 16 százalékkal nőttek az ingatlanárak a fővárosban, Szófiában is.

A növekedési potenciál azonban továbbra is óriási, hiszen a tengerparti apartmanok és luxuslakások ára (1000-1200 euró/nm) is fényévekre elmarad az EU15 tagállamaiban jellemző szinttől, a tengerparti ország pedig egyre népszerűbb mind mint befektetési, mind pedig mint turisztikai célpont.

A nyugati tagállamokból érkező befektetők számára ugyanis a sok esetben 500-600 euró között mozgó négyzetméterárak olybá tűnhetnek, hogy szinte ingyen juthatnak hozzá az ingatlanokhoz, főként ha a várható hozamokat is figyelembe vesszük.