Kopogtat a lakhatási krízis: egyre kilátástalanabb helyzetben a magyar egyetemisták

Budapest, Szeged, Pécs, Debrecen – csak pár nagyobb egyetemváros, ahol a felvételi ponthatárok kihirdetése óta kapkodnak a diákok és a szülők a kiadó lakások, szobák után. Bár eddig a kollégium volt a legolcsóbb szálláslehetőség a fiatalok számára, azok befogadóképessége véges, ráadásul már ott is emelik az árakat. Az emelkedő rezsi, kollégiumi díj és bérleti díjak miatt pedig foghatják a fejüket a szülők is, akik jellemzően finaszírozzák a lakhatást.

Nem lehet olcsón megúszni a költözést, mindegy, hogy a fővárosban tanul tovább a gyerek, vagy vidéken. Az elszálló rezsiárak, a többhónapnyi, előre kifizetendő kauciók, az ingatlanpiacon uralkodó magas árak mellett bizony óriási gondban van az, akinek nem sikerül bejutnia egy kollégiumi szobába. Diák pedig van bőven, hiszen több mint 11 százalékkal emelkedett a felsőoktatásba felvételizők száma tavalyhoz képest.

 Idén több mint 10 ezerrel jelentkeztek többen alap- vagy mesterképzésre, osztatlan képzésre vagy felsőoktatási szakképzésre, mint tavaly. A 101 844 jelentkezés több mint 11 százalékos emelkedést jelent az egy évvel ezelőtti adatokhoz képest

– ismertette az Innovációs és Technológiai Minisztérium korábban.

Még mindig olcsóbb a koli?

Bár még mindig a kollégium a leggazdaságosabb megoldás, de a rezsiárak emelkedése miatt a díjak itt is jóval magasabbak lehetnek, de a drágulás az állami ösztöndíjasként tanulók nagy részét nem érinti majd. Budai Marcell, a Hallgatói Önkormányzatok Országos Konferenciájának (HÖOK) sajtófőnöke azt mondta, a kormányrendeletek pontosan leírják, hogy az egyetemi-főiskolai kollégiumokban maximum mekkora összeget lehet elkérni az állami ösztöndíjas hallgatóktól. A szobákat különböző kategóriákba osztják be a komfortfokozat alapján. A legmagasabb komfortfokozatba tartozó szoba férőhelyéért jelenleg maximum 17 475 forintot kell fizetniük az állami ösztöndíjasoknak.

Az önköltséges hallgatóknál viszont nincs ilyen felső limit, a felsőoktatási intézmények ennél magasabb díjat is meghatározhatnak.

Tehát az egyetemek, főiskolák legfeljebb az önköltséges hallgatók kollégiumi díját emelhetik, emellett pedig akkor lehet drágulás, ha eddig nem kérték el azt a maximális összeget az állami ösztöndíjasoktól a kollégiumi férőhelyért, amit a jogszabályok megengedtek volna. Megnéztük, hogy a nagyobb fővárosi egyetemeken mennyit kell fizetni a kollégiumért:

• Az Eötvös Loránd Tudományegyetemen hét kollégiumba várják a hallgatókat, ezeknek díja havi 9000 és 17 500 forint között mozog.
• A Budapesti Corvinus Egyetem három kollégiumban fogad hallgatókat, ezeknek a havidíja 9300 és 47 000 forint között mozognak.
• A Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem nyolc kollégiumában 9300 és 23 300 forint között lehet férőhelyhez jutni.
• A Semmelweis Egyetem hat kollégiumban fogad hallgatókat, a legolcsóbb helyekért 9320 forintot, míg a legdrágábbért 17500 forintot kell fizetni - az önköltséges hallgatóknak valamivel magasabb összeget kell fizetniük.

Ilyen árak mellett elmondható, hogy ha valaki állami ösztöndíjas, akkor neki még mindig a kollégium éri meg a legjobban, igaz, itt osztozni kell a szobán és a fürdőszobán.

Költözzünk albiba?

Azonban a kollégiumok nem csak véges férőhellyel rendelkeziknek, de bizony feltételhez kötött az is, hogy ki lakhat ott, így sokaknak kell más megoldás után nézni. A diákok körében népszerűbb a szoba bérlése, de van, aki inkább maga lakna egy bérelt lakásban. Az árak azonban itt elég magasak.

Ahogyan az elmúlt hónapokban már figyelmeztetettek a szakértők, folyamatosan emelkedő albérletárakkal a bérlők egyre kevésbé tudnak lépést tartani. Alig hirdette ki a kormány az energia-veszélyhelyzetet július közepén, a rezsiárak emelkedése néhány hét alatt is érezhető hatással volt a budapesti albérletpiacra.

Markánsan nyílni kezdett az árolló a kínálati és a keresleti bérleti díjak között: a bérbeadók tovább emelték áraikat, és átlagosan már 180 ezer forintot kérnek egy budapesti bérlakásért, ami egyetlen hónap alatt 4,8 százalékos emelkedést jelent. Az átlagos keresleti ár ugyanakkor megragadt a 166 ezer forintos szinten, ennél többet nem igen fizetnének a bérlők. Eközben egyre több bérbeadó igyekszik kivédeni a rezsiköltségek növekedéséből adódó kockázatokat, amit jól mutat, hogy két éve nem volt ilyen magas azoknak az aránya, akik 3 havi kauciót kértek kiadó ingatlanjukért.

Ezzel egyidejűleg a felsőoktatásba kerülő tanulók lakáskeresése felpörgette a keresletet a budapesti albérletpiacon, de a megnövekedett kereslet ellenére a keresleti árak nem tartottak lépést a kínálati árakkal. A bérlők átlagosan 166 ezer forintért kerestek júliusban fővárosi albérletet, ami a júniusi átlagárhoz képest negatív irányú korrekció (-0,3%). A külföldi diákok augusztusban és szeptemberben erősíteni fogják a keresleti oldalt, és ezáltal még emelhetnek a bérlők által átlagosan fizetendő díjon, de középtávon az árolló szélesebbre nyílását várják a szakértők.

Ilyen árak mellett jelenleg a budapesti szobákért, a legnépszerűbb ingatlanportálon is 75 000 és 90 000 forintot és rezsit kérnek el, de van olyan hirdetés is, ahol már 100 000, sőt akár 120 000 forintot is elkérnek egy szobáért, attól függően, hogy hány szobás a lakás.

Erre persze jön még a rezsi is, ami szintén vaskos kiadás, valamint a beköltözéskor leteendő két havi kaukció. Ha pedig magunk laknánk, úgy bizony még jobban a zsebünkbe kell nyúlni, hiszen az ösztöndíjból - ha kapunk- aligha tudunk megengedni egy fővárosi kislakást.

Saját lakás?

Amennyiben a szülők úgy érzik, hogy jó befektetés lenne egy ingatlan megvásárlása, úgy akár lakáshitellel is vehetnek új ingatlant, de jobb felkészülni itt is, ugyanis az árak itt is folyamatosan emelkednek. Az utóbbi években rengeteg ellentétes folyamat zajlott a lakáspiacon. A pandémia alatt megcsappant a kereslet a városi lakások iránt, és nőtt az agglomerációs ingatlanok iránt.

A rövidtávú lakáskiadásnak, AirBnB-nek is betett a járvány, így rengeteg ilyen lakás vált hosszútávon kiadóvá, vagy eladóvá. Az építkezések drasztikusan drágultak, közben a különböző lakossági támogatási formák bővültek. Friss adatok alapján a legtöbb lakáshitelt még mindig használt lakás vásárlásra folyósítják a bankok, viszont a korábbi évekhez képest az új lakás vásárlás hitelcél nagyon előretört. A jegybanki alapkamatemelés következtében szintén emelkedő banki kamatok viszont sokakat elrettenthetnek lakáscéljaiktól, ráadásul a forint gyengülése a külföldi vásárlókat, befektetőket hozza helyzetbe a lakáspiacon.

Friss elemzések szerint a használt lakások ára a következő egy évben 6, az új lakásoké csaknem 10 százalékkal emelkedhet és a lakáspiaci túlkereslet várhatóan a következő egy évben is fennmarad minden régióban.

Korábban megvizsgáltuk, hogy Budapesten és a megyeszékhelyeken mennyibe kerül egy albérlet havidíja átlagosan, és hogy ugyanott egy 50 négyzetméteres lakás megvásárlása esetén mekkora lenne a legkedvezőbb hitel törlesztőrészlete. Azt is listáztuk, az adott városban mekkora önerőre lenne szükség az átlagos négyzetméterárak alapján. Idén januárban a használt lakások budapesti piacon a panelek átlagos négyzetméterára 643 ezer forintot tett ki, a megyeszékhelyeken pedig 421 ezer forintnál járt, míg a téglaépítésűeké a fővárosban 867 ezer forintot, a megyeszékhelyeken pedig 491 ezer forint volt. Vannak városok, ahol az albérleti díjak viszonylag magasak, viszont a panellakások négyzetméterára egészen kedvező maradt.

Azonban ingatlant Magyarországon nem lehet önerő nélkül vásárolni. Egyre szigorúbbak a bankok is a hiteligénylőkkel szemben a járvány óta: alaposan vizsgálják a hitelképességet, ráadásul a babaváró hitel teljes összege sem számítható be önerőként és az MNB határozottan bírálja a gyakorlatot, amikor egy jelzálog hitelhez kapcsolódó önerőt személyi hitelből engednek fedezni. Így annak érdemes belevágni a lakásvásárlásba, akinek az önerő rendelkezésére áll.

Ebben az elemzésben a feltételezett vételár 20 százalékát vettük önerőnek, ez azonban bankonként eltérő lehet. Ha tegyük fel, albérlet fizetése helyett egy 50 m2-es téglalakást vásárolnánk, az átlagos négyzetméterárak alapján Budapesten 43,35 millió forintra lenne szükség, melyből 8,67 milliót önerőből kellene finanszírozni.

Egy ugyanakkora panel esetében elég lenne 6,43 millió forint önerő. Persze kerületenként ez is eltérhet: a II., III., XI., XIII., XIV., és XXII. kerületekben drágább egy panel is az átlagnál, a többi kerületben viszont kedvezőbb. Az viszont biztos, hogy számításaink szerint az átlagokat tekintve

minimum 5 millió forint önerőt kell előteremteni ahhoz, hogy valaki a fővárosban egy 50 m2-es lakást tudjon vásárolni.

Mi legyen a rezsivel?

Nehéz erre a kérdésre válaszolni, hiszen rengeteg a bizonytalanság, azonban a CashTag legújabb része az albérletpiacról szól. Míg az előző részben a mostani helyzetet elemezték ki, valamint azt, hogy mi várható idén, a legújabb rész az árakra fókuszál.

A szakértők szerint idén jelentős csökkenés már nem várható az ingatlanpiacon. A diákok miatt megugrott a kereslet a lakások után, ráadásul az új rezsiszabályok miatt szintén drága lesz albérletbe költözni.

Érdekes kiemelni, hogy az új rezsiszabályozás miatt most az alacsony fogyasztású, újépítésű lakások felé terelődhetnek a bérlők. A rezsiemelés miatt ugyanis most jobban megéri kivenni egy drágább, de korszerűbb lakást, hiszen annak a rezsije is kedvezőbb, így a különbség visszajön a számlák fizetésekor. Elmondható, hogy soha nem volt ilyen fontos tisztában lenni a lakás rezsiköltségeivel, hiszen a rezsidíjak emelésével kellemetlen meglepetés érhet bennünket, így beköltözéskor kérjük el a korábbi számlákat, számoljuk át a rezsidíjakat.