Döbbenetes számok kerültek napvilágra: így készülnek a magyarok a nyugdíjas éveikre

Nagy figyelem irányul most az önkéntes nyugdíjpénztári (ÖNYP) megtakarításokra, ugyanis a kormány bejelentése alapján 2025-ben jelentősen megváltoznak a megtakarítók jogai. Az intézkedés értelmében 1 éven át teljesen adómentesen felvehetők lesznek az – egyébként felettébb rugalmatlan – önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások, feltéve, hogy a pénztártag lakáscélra fordítja a felvett összeget.

Milyen célokra lehet majd felvenni a megtakarítást?

A héten megjelent jogszabálytervezet szerint 2025. január 1. és december 31. között adómentesen (és minden egyéb adminisztratív korlátozástól mentesen) felvehetők lesznek az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások; de csak abban az esetben, ha a megtakarító igazolja, hogy lakáscélra költi az így felvett pénzt.Számos lakásfelújítási munkálatról szóló számla elszámolható lesz, de ugyancsak támogatott cél a hiteltörlesztés, illetve egy új lakóingatlan hitelből történő megvásárlásához szükséges önerő letétele is. Azonban teljes mértékben saját zsebből történő vásárlás esetén – jelenlegi értelmezésünk szerint – nem lehet majd felhasználni az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítást.

Első ránézésre az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások ilyen jellegű felszabadítása nem jelenthet különösebben nagy segítséget egy ingatlantranzakció során. Hiszen az önkéntes nyugdíjpénztári tagok átlagos egyenlege 2 millió forintra tehető. Ehhez képest a budapesti négyzetméterárak már 1 millió forint fölött járnak, ami egy 60 négyzetméteres lakás esetében minimum 60 millió forintos vételárat eredményez.

Ha optimistán úgy számolunk, hogy a bank csak 20% önerőt vár el, akkor is legalább 12 millió forint saját megtakarításra lenne szükségük a lakásvásárlóknak. Vagyis hiába vesz fel 2 millió forintot az önkéntes nyugdíjpénztári számlájáról, még mindig elő kell teremtenie valahonnan 10 millió forint egyéb megtakarítást.

Átlagosan 8,5 millió forint van a leggazdagabbak számláján

Igen ám, de a 2 milliós átlagösszeg elfedi a háttérben meghúzódó egyenlőtlenségeket! A Magyar Nemzeti Bank számításai szerint a társadalom leggazdagabb tizedében átlagosan 8,5 millió forintos egyenleggel rendelkeznek a megtakarító háztartások! (Beleértve mind az önkéntes-, mind a magán-nyugdíjpénztárakat.)

De nem panaszkodhatnak a 8. és 9. vagyoni tizedbe tartozó háztartások sem, ők ugyanis átlagosan 5,6-5,7 millió forint körüli egyenleggel rendelkeznek.

Mekkora lakás jön ki ennyi pénzből?

Ha ebből a 8,5 millió forintos átlagos egyenlegből indulunk ki, máris reálisabb célnak tűnik egy fővárosi lakóingatlan megvásárlása. Persze ehhez is komoly összegű hitelre lesz szükség. Maradva a 20%-os önerő példájánál: 8,5 millió forint saját megtakarítás mellé maximum 34 millió forint lakáshitelt adhat a bank. Tehát összesen 42,5 millió forintból gazdálkodhat a megtakarító, ennyiért kell valahol lakást találnia.

A válasz nem egyértelmű, hiszen Budapesten belül is meglehetősen nagy szórás mutatkozik a lakásárakban. Például az 5. kerületben 1 298 000 forintot kell fizetni egy négyzetméterért, vagyis a szóban forgó büdzsé alig 32 négyzetméterre elegendő (eltekintve attól, hogy a kis lakások általában fajlagosan drágábbak).

A másik véglet a 23. kerület, ahol szinte feleennyiért, 724 000 forintért kínálnak egy négyzetmétert. Eszerint 42,5 millió forintból akár egy 58 négyzetméteres lakás is kijöhet.

Nyugdíjkiegészítés lakáskiadásból? Miért is ne!

A nyugdíjmegtakarítások jövő évi felszabadítása megteremti azt a lehetőséget, hogy a megtakarító befektetési céllal vásároljon lakást. Ugyan eredetileg otthonteremtési célú változtatást helyeztek kilátásba, de a héten megjelent jogszabálytervezet nem tartalmaz olyan kikötést, hogy az újonnan megvásárolt ingatlanba be kellene költöznie a pénztártagnak.

Ennek köszönhetően a gazdagok most eljátszhatnak azzal a gondolattal, hogy feltörik a megtakarításukat, és önerőként felhasználják egy hitelből finanszírozott lakásvásárláshoz. Ezáltal magukra vállalnak egy jelentős összegű törlesztőrészletet, de egyúttal bérbe is adhatják a lakást, a bérleti díj pedig fedezheti a havonta fizetendő összeget. A hitel kifutását követően pedig a „zsebükben marad” egy tehermentes budapesti ingatlan, amely élethosszig tartó jövedelemforrást biztosíthat számukra.

Nem egészen fedezné a bérleti díj a hiteltörlesztőt

A fő kérdés az, hogy mennyiért lehetne kiadni egy 42,5 millió forintos budapesti ingatlant. Tegyük fel, hogy az ingatlantulajdonos évente 5%-os nettó bérleti bevételre számíthat, azaz évente kb. 2,1 millió forint pénzáramlást tud megtermelni az ingatlanja. Ez teljesen reális eredmény: havonta 177 ezer forint körüli nettó bevételről beszélünk. Márpedig ennyi pénzt még az adók és egyéb fenntartási költségek levonása után is képes lehet kitermelni egy fővárosi kiadott lakás.

De ne felejtsük el, hogy az első 20 évben az ingatlantulajdonosnak fizetnie kell a 253 ezer forintos törlesztőrészletet is! Sajnos a bérleti díj eleinte ennek csak a 70 százalékát fedezi, a hiányzó összeget – havonta 76 ezer forintot – bizony zsebből kellene törlesztenie. Jó hír, hogy a bérleti díj a lakásárakkal és a keresetekkel együtt emelkedhet, tehát az idő előrehaladtával a havi törlesztőnek egyre nagyobb részét (előbb-utóbb akár egészét is) fedezheti a bérleti díj.

A gazdagok számára ez bizony nagy lehetőség

A 2 millió forint körüli ÖNYP-egyenleg egy lakásfelújítás vagy hitel-előtörlesztés esetén szemmel látható összegnek számít, de egy fővárosi ingatlantranzakcióhoz önmagában biztosan nem elegendő. A gazdagok viszont egészen más helyzetben vannak, hiszen ők akár 8,5 millió forintból is gazdálkodhatnak.

Ez még a mai lakásárak mellett is elég lehet egy kiszemelt budapesti ingatlan megvásárlásához, feltéve, hogy a megtakarító fel tud venni hitelt mindössze 20% önerővel. Ez esetben kerülettől függően egy kisebb vagy akár közepes méretű lakást is megvehet, végül a hitel kifutását követően egy élethosszig tartó bevételi forrással – egy tehermentes ingatlannal – szállhat ki a projektből.