Az ingatlanbefektetés mentheti meg a nyugdíjunkat?

tanulmányból azon részt ismertetjük, melyek az ingatlanbefektetések szükségessége mellett szólnak:
-kockázat/hozam arány
-alacsony korreláció a részvény és kötvénypiaccal
-a nyugdíjpénztárak kifizetési profiljához illeszkedő jövedelemáramlás



1., folyamatos jövedelemáramlás

Az európai nyugdíjalapok a népesség fokozatos elöregedésével érett szakaszukba lépnek, ami azt jelenti, hogy a kifizetések/befizetések aránya fokozatosan az előbbi javára billen el. Ennek egyenes következménye, hogy a befektetési portfólióban stabil jövedelemtermelő eszközökre van szükség. Az ingatlan befektetés jellemzője, hogy a folyamatos jövedelem komponens a hosszú távú teljes hozam 70%-át teszi ki. Ezzel szemben az európai részvénybefektetések átlagos osztalékhozama mindössze 3%.

A gyakorlatban alkalmazott portfólió befektetési elméleteknél a hozam megjelenési formája (effektív cash kifizetés, vagy eszközfelértékelődés / árfolyamnövekedés) nem kerül megkülönböztetésre, mely a nyugdíjpénztárak esetében távolról sem lényegtelen.

2., alacsonyabb kockázat

A kockázat általánosan használt mérőeszköze a hozam ingadozása, a szórás. Az ingatlanok esetében a hozamok éves szórása Angliában, Írországban, Franciaországban, Hollandiában és Svédországban átlagosan mindössze 1% (!), mely lényegesen kisebb a részvény és kötvényhozamok szórásánál. (A tanulmány tárgyilagosan megjegyzi, hogy az ingatlanok esetében némileg magasabb a szórás, ha az értéknövekménynél nem a konzervatív visszatekintő értékelési módszereket alkalmaznák, hanem az aktuális piaci környezet árait. Igaz még ebben az esetben is lényegesen jobb a hozam/kockázat profil az ingatlanoknál.)

3., alacsony korreláció - kedvező diverzifikációs lehetőség

Minél kisebb a portfólió belül meglévő eszközök korrelációja (együttmozgása) annál kedvezőbb a teljes befektetés állomány kockázati profilja. Míg a nyugdíjpénztári befektetések legnagyobb hányadát adó részvények és kötvények között a korreláció 0.3 és 0.6 között mozog (Anglia: 0.6, Írország és Hollandia: 0.55, Franciao.: 0.3), addig a részvény-ingatlan korreláció ugyanezen piacokon 0.1-0.2 között mozognak és a kötvény-ingatlan korrelációk jellemzően -0.2 (!) alatt találhatók, csak az angol piacon mutatott ki a JP Morgan minimális, 0.05-ös pozitív korrelációt.



A JP Morgan és a MErcer Investment Consulting adatai alapján az EU-15 országokban a nyugdíjmegtakarítások 6.5%-a van átlagosan ingatlanba fektetve. A legmagasabb ingatlan aránnyal Olaszország rendelkezik valamivel 20% feletti értékkel, míg 1%-os aránnyal Ausztria kullog a sor végén. (A magyar nyugdíjpénztári befektetések között a PSZÁF statisztikák az ingatlanokat az "egyéb" kategóriában tünteti fel, mely többek között a külföldi részvényeket is tartalmazza. Ismereteink szerint a magyar pénztárak esetében jelenleg az ingatlan befektetési alapon keresztüli ingatlan kitettség jellemző nem több mint 1-2%-os arányban.)

A CBRE tanulmánya - meglehetősen szűkösen rendelkezésre álló adatok mellett - vizsgálta az ingatlanbefektetések állományának időbeli alakulását. A szakértők első következtetése, hogy azon esetekben, ahol az allokációra befolyása van az egyénnek ott az ingatlan arány lényegesen meghaladja a kimutatott átlagot. Erre példa a német Publikumsfond, melynek 2004-ben a teljes 460 mrd eurós eszközértékéből 18.9% volt ingatlanba fektetve.

Hosszabb idősorok (1985-2004) a holland és az angol nyugdíjalapok ingatlanarányára állnak rendelkezésre. Hollandiánál a kezdeti 20%-os ingatlanarány 1999-re 10% alá süllyedt, köszönhetően a az 1990-es évek részvénypiaci boomjának. A tech buborék kidurranásával az arány 2000 és 2003 között ismét emelkedésnek indult. Anglia esetében a pálya azonos, de a szélsőértékek szűkebb sávban mozognak (5-10%).

A kötvény, részvény és ingatlan befektetések globális piacán az ingatlanok 14%-ot képviselnek.



Az egyes befektetési alternatívák visszamenőleg rendelkezésre álló hozam és kockázat (szórás) adatait felhasználva az elemzői számítások azt mutatják, hogy a nyugdíjalapok számára konzervatívan is 10-15% közötti ingatlan arány lenne az indokolt. Mindez számszerűen azt jelenti, hogy:
1., az egyes országokban jelenleg a nyugdíjrendszerben meglévő deficit mérséklésére történő befizetésekből
2., az egyéni nyugdíj előtakarékosság növeléséből
3., és a meglévő befektetésállomány indokolt kiigazításából
évente 15-45 mrd EUR friss tőke áramolhat az európai (érteve ez alatt nem kizárólag az EU-15 országokat) ingatlanpiacra

Befektetési célpontok az ingatlanpiacon

Az állam által kezelt nyugdíj megtakarítások a fent említett portfólió elmozdulások esetén sem várható, hogy közvetlen ingatlanokba áramoljon. Sokkal racionálisabb az értékpapírosított ingatlan befektetési formák iránti kereslet az állam részéről. A jelenleg nyilvánosan jegyzett, tőzsdei ingatlanbefektető társaságok összesített piaci értéke alig haladja meg a 100 mrd EUR-t, azaz a jelenlegi kínálat nem tekinthető kielégítőnek - amennyiben feltételezzük, hogy a CBRE szakértői által előrejelzett változások ténylegesen megindulnak.

A privát és vállalati nyugdíj megtakarításokat illetően a CBRE ez öreg kontinensen is az USA-ban széles körben elterjedt REIT-ek (real estate investment trustok - speciálisan szabályozott, adókedvezmény igénybevételére jogosító ingatlan befektetési alapok) meghonosítását szorgalmazza.