Így kerüld el a közelgő hitelkatasztrófát: addig lépd meg, amíg még lehet

Egyelőre megúszták a lakáshitelesek a drágulást: a Magyar Nemzeti Bank tegnapi kamatdöntő ülésén nem változtak a kamatkondíciók. Ez nem volt meglepő, az elemzők zöme úgy véli, hogy leghamarabb májusban, de inkább ősszel vagy jövő évben várható a lépés. Ez nem jelenti azt azonban, hogy a lakáshitelek kamatai nem emelkedhetnek addig az időpontig.

Lakást vásárolnál? Kattints ide, és hasonlítsd össze a lakáshiteleket 1 perc alatt!

A változó kamatozású - azaz az 1 év, vagy az alatti kamatperiódusú hitelek a referenciahozam felett csak egy bizonyos, törvényileg meghatározott kamatfelár mértékéig emelkedhetnek. A változó kamatozású hitelek esetén ez a BUBOR, azaz a Budapesti Bankközi Kamatláb. Noha a monetáris szigorításnak közvetlenül nincs hatása a banki kamatokra, közvetve igen - a BUBOR néhány százalékpontos emelkedése pedig óriási különbségeket eredményezhet a törlesztőben. A mutató eddig történelmi mélységben pihent, ne gondoljuk azonban, hogy ez statikusan így lesz.

Alighanem biztos, hogy a BUBOR már az alapkamat előtt elkezdi az emelkedést, ami azt jelenti majd, hogy a változó kamatozású lakáshitelek meglepetésszerűen, a kamatperiódus során hirtelen drágulhatnak, ami nagyon megterhelő lehet a törlesztőre nézve. A rövid kamatperiódusú hitelek kamatváltozásait jól mutatja az alábbi ábra:

A 3, 6, vagy akár 12 hónapos kamatperiódus azt jelenti, hogy akár háromhavonta változhat a törlesztő - látva a referenciahozamok jelenlegi szintjét, szinte esélytelen, hogy az középtávon csökkenjen. Aki hitelfelvételen gondolkodik, annak nem racionális most változó kamatozású hitelt felvenni, akinek pedig ilyen hitele van, addig érdemes váltani, amíg a monetáris szigorítás be nem gyűrűzik a lakossági pénzügyi piacra is.

Nagyot nyerhet ma, aki most fixál, hiszen az 5, 10, 15 vagy 20 éves kamatperiódusú hitelek kamatai még mindig alacsonyak. Hogy számszerűen mennyivel is járhat jobban a most fixáló lakáshiteles? Mutatjuk a továbbiakban.

Tündérmeséből rémálom - így száll el a törlesztő

Vegyünk például egy hitelfelvevőt, nevezzük őt el Lajosnak. Lajosnak változó kamatozású hitele van, és tudja, hogy jelenleg alacsonyabb a törlesztője, mintha fix kamatozású lenne a hitele. Ő is hallotta viszont Nagy Márton bejelentését, miszerint jön a monetáris szigorítás a közeljövőben. Felütötte tehát az MNB weboldalát, hogy megnézze a különböző kamatperiódusú hitelek kamatait, de mivel alapos volt, megnézte a konkrét ajánlatokat is a Pénzcentrum kalkulátorában. Az összehasonlítás során ezt kapta:

A két konkrét piaici ajánlatot kalkulátorunkból választottuk. Lajos azt látta, hogy ha az ő 2,88 százalékos kamatú hitelét, amelyet 2018 márciusában vett fel (ekkor ennyi volt az átlag az MNB kalkulációja szerint a változó kamatozású hitelekre) az MNB által kalkulált átlagkamatozású, legalább 5, de legfeljebb 10 évre fixált kamatozású hitelekre váltana, akkor 5,31 százalék lenne a kamata. Ez nem nagyon tetszik neki. De a legalább egy, legfeljebb 5 évre megadott átlagnál is alacsonyabb az ő hitelének a kamata, hiszen az 4,36 százalék. A Pénzcentrum kalkulátorában aztán talált olcsóbb ajánlatokat, ugyanilyen kamatperiódusú a konstrukciók ott 3,86 és 3,63 százalékkal is megtalálhatók.

Kiváltanád a drága hiteled? Fixálnád a változót? Minden egy helyen a Pénzcentrum kalkulátorában!

Lajos könnyen beleeshetne az óvatlanság csapdájába, de mivel sokat olvasott Pénzcentrumot, így tudja, hogy bár rövid távon ez nem látszik, a hamarosan kopogtató hitelpiaci változások miatt sokkal jobban járhat, ha most fixál. Ezért számolgatni kezdett egy kicsit. Mi is kiszámoltuk most, hogy 1-től 10 százalékpontig terjedő kamatemelkedésre, 5, 10 és 15 év futamidő mellett hogyan reagál a törlesztőrészlet:

Amennyiben kamatfordulónál 1 százalékpontot emelkedik a kamat, úgy 10 éves futamidőnél például 4000 forinttal nő meg a havi törlesztő, de két százalékos változás esetén már 9500 forint. A legszélsőségesebb esetben, 10 százalékpontos emelkedésnél 10 éves futamidőnél ez az emelkedés már havi 52 ezer forint, de egy reálisabb, 3 százalékpontos emelkedés kb. 15 ezer forintos emelkedést jelent havi szinten 15 éves futamidő mellett. A teljes visszafizetett összegben sok, sarkított esetben akár 10 milliós különbségek is lehetnek.

Az egészen valószínűtlen, hogy a közeljövőben hirtelen 3-4, pláne 10 százalékpontos változások lesznek, de már 1 százalékpontos változás is azt jelenti, hogy közel 1 millió forinttal fogunk többet visszafizetni a 15 év alatt. Ha a változás 2 százalékpontos, ez már majdnem 2 millió, azaz a felvett hitelösszeg 20 százaléka.

Hitelfelvétel előtt mindenképp informálódj! Nézz szét például a Pénzcentrum kalkulátorában

Aki kivárja a kamatamelkedést, az sehogy nem jöhet ki nyertesen. Akkor már késő lesz fixálni, hiszen a referenciahozamok sok esetben együtt mozognak, így egy 5 évre fixált lakáshitel kamata ugyanúgy megnő, amikor a változó hitelek kamata megugrik. A megoldás erre a kamatemelés előtti fixálás.

És ha most fixálok, az mitől is jó nekem?

Lajos úgy döntött, hogy nem várja meg, amíg elszáll a törlesztője, fixálni fog, mert azt szeretné, ha hosszú éveken át minden hónapban ugyanakkora lenne a törlesztőrészlete. Felütötte a Pénzcentrum lakáshitel kalkulátorát, és megnézte, hogy a 10 éves futamidő mellett mekkora lesz a havi törlesztője.

Ha 5 évre fixál, akkor a Raiffeisennél például 5 évig biztosan 100 061 forintot fog fizetni minden hónapban. Ahogy az látható, az itteni ajánlatok messze a piaci átlag alatt vannak, így akár az Erste ajánlatát választva sem járna számottevően rosszabbul. De Lajos a 10 éves fixálást is megnézte, és azt látta, hogy az 5 éves fixáláshoz képest nincs nagy különbség, az UniCredit lakáshitelévelpéldául 100 ezer forint alatt lenne a törlesztője 10 évig. A K&H és az MKB ajánlata is 5 százalék alatti THM-mel érhető el.

Ha Lajos alacsonyabb havi törlesztőt akar, akkor kitolhatja a futamidőt 15 évre, így viszont nőni fog a teljes visszafizetett összeg. De még alacsonyabb törlesztő érhető el úgy, ha 20 évre tolja ki a futamidőt, ekkor azonban még több lesz a teljes kamatköltsége. Lajos még sokáig eljátszadozhatna a Pénzcentrum kalkulátorában, most már azonban itt az ideje, hogy meghozza a döntést.

A döntés annyira nem is tűnik egyszerűnek. Az nem is kérdés, hogy aki most fixál, annak rövid távon drágulni fog a hitele. De ha Lajos válozó lakáshitele kséőbb akár 2 százalékkal is drágul, akkor a teljes futamidő alatt már rosszabbul jár - ráadásul bármikor ki van téve további kamatemelésnek. Hogy miképp döntött Lajos, azt már elárultuk: példaalanyunk szeretne nyugodtan aludni egy-egy kamatdöntés előtti éjszakán, és nem szeretne úgy ébredni, hogy félig zárt szemekkel már a Pénzcentrum elemzését olvassa a kamatdöntés törlesztőt érintő hatásairól.

Fontos viszont kiemelni, hogy a hitelkiváltásnak is vannak költségei. Sok esetben a hitelkiváltás egy új igénylésnek felel meg még akkor is, amikor ugyanannak a banknak a hitelét kivánjuk kiváltani, amelynél az új hitelt felvesszük. Így aztán minden esetben tájékozódjunk a bank weboldalán és hirdetményeiben, vagy a fiókokban a hitelkiváltás feltételeiről. A témáról és az egyes bankok eljárásáról a Portfolio itt írt részletesen.Röviden összefoglalva annyi a lényeg, hogy más-más a bankok gyakorlata, van, ahol egészen könnyű kamatperiódust váltani, máshol értékbecslés, közjegyző stb. kell hozzá. Ahol ez lehetséges, ott az egyszerű kamatperiódus-váltást jellemzően a kamatforduló előtt 30 nappal jelezni kell.

De ha ez ekkora horror, akkor mi szükség van a monetáris szigorításra?

Mielőtt teljesen indokolatlanul előre csodálkoznánk a Monetáris Tanács várható döntésén, fontos tudatosítani, hogy az alapkamat-emelésnek és az egyéb szigorításnak makrogazdasági jelentőségei vannak. Az MNB 3 százalékos maginflációt tűzött ki célul - amennyiben a drágulás ezt meghaladja, akkor jön a szigorítás. Azaz az MNB jövőbeli lépése lesz a garancia arra, hogy a drágulás nem lesz kiugró - legalábbis a jegybank így kalkulál. A szigorítás eredménye lesz persze a lakáshitelek kamatainak emelkedése, cserébe viszont magasabb kamatot kaphatunk majd a bankbetétekre is. Ha érdekel, milyen hatása lesz az alapkamat-emelésnek az életedre, vagy csak szeretnéd jobban megérteni, miért van erre szükség, itt tudsz róla olvasni bővebben.