Igazi horrorsztori: személyi hitelből fedezte az önrészt, nagyon csúnyán ráfizetett

Nagy dilemma, hogy az alacsony kamatkörnyezetet kihasználva vegyünk-e most lakást, vagy várjunk, hátha esni fognak a lakásárak. A jövőt természetesen lehetetlen megjósolni, mindenesetre az elemzői konszenzus szerint a lakásárak emelkedni fognak, mint ahogy a lakáshitelek kamatai is egyre magasabbak lesznek. Ha ez igaz, akkor ésszerűnek tűnik a hitelfelvétel. Ezen vívódik a példánkban szereplő - természetesen fiktív - fiatalember is.

Hitelből vennél ajándékot? Használd a Pénzcentrum kalkulátorát!

Lakásvásárlónk, Attila (a nevet véletlenszerűen választottuk), pár éve költözött a fővárosba, azóta albérletben él. Elege van már az évenkénti költözésből, mert a főbérlő vagy a lakás eladása mellett döntött, vagy egyéb okok miatt költözésre szorult. Azt is unja már, hogy egy-egy albérlet megtekintésénél a főbérlők "interjúztatják" az albérlőket - Attila saját lakásra vágyik. Örömmel tapasztalja, hogy 5 év után végre előléptették, így meglehetősen magas, havi nettó 350 ezer forint az összjövedelme. Attila olvasta a Pénzcentrum keddi cikkét, amelyben arról írtunk, hogy a jelenlegi feltételek mellett érdemesebbnek tűnik lakást vásárolni, ezért meghozza a döntést: nem vár tovább. Úgy véli, ekkora jövedelemmel már nem jelenthet gondot a lakáshitel-felvétel.

EZ IS ÉRDEKELHET

Hatalmas kamu vagy igazság? Kiszámoltuk, megéri-e most lakást venni

Elég egyértelmű az eredmény.

Van azonban egy nagy problémája: nincs megtakarítása. Attila ezért úgy dönt, hogy nem akar a megvásárolt lakáson kívül egyéb ingatlanfedezetet bevonni a hitelébe, úgyhogy személyi hitelből fedezi a kölcsönt. Hagyjuk most kicsit Attilát számolgatni, addig nézzük meg, hogyan is lehetséges a fenti megoldás.

Mivel a bank a személyi hitel esetén nem vizsgálja annak felhasználását, így azt arra fordítjuk, amire szeretnénk. Amennyiben felvesszük a személyi kölcsönt önrész céljából, majd utána lakáshitelt igénylünk, a lakáshitelt nyújtó bank már látja, hogy meglévő hitelünk van. Kedvező lenne az ingatlan teljes árára lakáshitelt felvennünk, ezt azonban a szabályozási környezet nem teszi lehetővé.

A kombinált konstrukció egészen biztosan drága, emellett azonban kockázatosnak is tűnik. Ezért mi kikértük a Bank360 szakértőinek véleményét, akik megkeresésünkre elmondták, hogy abszolút létező és működő konstrukcióról van szó: vannak hiteligénylők, akik a fentiek szerint járnak el.

Attila közben utánajárt a JTM szabályoknak, amelyek szerint a jövedelmének mindössze 50 százalékáig terjedhet a törlesztő (mivel 400 ezret meg nem haladó fizetése van). Kiválasztotta a megvásárolni kívánt, 20 millió forint értékű ingatlant, és aPénzcentrum kalkulátorában megvizsgálta a személyi hitel és lakáshitel ajánlatokat. Mivel havi törlesztője legfeljebb 175 ezer forint lehet (ez magában foglalja mindkét hitelt), a két konstrukciót ekképp állította össze:

Felvesz egy 5 millió értékű személyi hitelt, amely az MNB által megadott átlagkamattal (5 év és azon felüli kamatfixálásnál ez 12,87 százalék) kamatozik a 8 éves futamidő alatt. A személyi kölcsönének törlesztője így havi 83 ezer 589 forint. Azaz jövedelméből mindössze 91 410 forintot fordíthat további törlesztőre.

A felvett lakáshitelének szintén az MNB által számolt, több mint 10 évre fixált kamatozású lakáshitelének megfelelő kamattal (5,81 százalék) kamatozik. Ebből következik, hogy 30 évre (a példa kedvéért kerekítünk) kell kitolnia a futamidőt, ha bele akar férni a JTM szabályokba. A törlesztője így 88 108 forint lesz. Attila felveszi a kölcsönt, megvásárolja a házat, és nagyon boldog, hogy nem kell más házáért százezer forintnál is nagyobb összeget kidobnia az ablakon.

A kérdés azonban, hogy megérte-e?

Mivel Attilának muszáj volt beleférnie a JTM-korlátba, elkerülhetetlen volt a lehető leghosszabb futamidejű hitelt felvennie. A gond csak az, hogy amennyiben kitoljuk a futamidőt, azzal a a teljes visszafizetett összeg is nőni fog. Nézzük meg Attila esetét: lehet, hogy elsőre megkönnyebbült, mert nagy összegű lakáshitelére csak havi 88 ezer forintot fizetett törlesztésképp, a 30 éves futamidő alatt azonban összesen a 15 milliós hitelösszegre 31 719 060 forintot fizetett vissza, több mint a dupláját.

A személyi kölcsönnel ugyanaz a helyzet: a felvett 5 millió forintra a 8 éves futamidő alatt a teljes visszafizetett összeg 8 024 584,20 forint volt. Ez azt jelenti, hogy az összesen 20 millió forint felvett hitel után Attila 39 743 644 forintot fizetett vissza, azaz majdnem 20 millió forintot dobott ki az ablakon. A képet némileg árnyalja, hogy a személyi hitel futamideje 8 év után lejár, az így fennmaradó összeget megtakarításra fordíthatja, majd egy idő után előtörleszthet belőle. Ettől függetlenül még elmondható, hogy

Nagyon fontos felhívnunk a figyelmet a felelős hitelfelvételre. Az, hogy jelen pillanatban a lakásvásárlás tűnik a kedvezőbb döntésnek, nem jelenti azt, hogy akkor is meg kell lépnünk, amikor nem feltétlenül állunk még rá anyagilag készen. A Bank360 szakértői is figyelmeztetnek, hogy bár a személyi hitel+lakáshitel kombináció működőképes lehet az önrész pótlására, de ezt csak végső megoldásként ajánlják és kizárólag azoknak a pénzügyileg tudatos hitelfelvevőknek, akik hosszú távra ismerik a lehetőségeiket, és előre pontosan mindent kiszámoltak.

Attila nem volt elég alapos

Példaalanyunk csak pár hónap múlva fogja a fejét, mivel rájön, hogy ha csak egy picit többet kutatott volna a Pénzcentrum kalkulátorában, a fentieknél sokkal kedvezőbb ajánlatokat is talált volna. Attila milliókat spórolhatott volna így! A kamatkülönbségek közti szemléltetés miatt mutatunk ezek közül néhányat.

Míg az MNB által számolt átlagkamat kétszámjegyű volt, addig például a Cofidis terméke 6,9 százalékos THM-mel elérhető (hozzá kell tenni, hogy esetükben a kamatozás nem a teljes futamidőre rögzített). A K&H ajánlata is jelentősen alacsonyabb az átlagnál, a maga 7,96 százalékos THM-ével. A Budapest Bank, a CIB, és a Raiffeisen ajánlatai is egyaránt kedvezőbbek a fenti példánál. Attila bár 96 hónapos futamidőt állapított meg, mi 60 hónapos futamidőt néztünk - példaalanyunk is csak a JTM szabályok miatt választotta a 8 éves konstrukciót, egyébként meglehetősen ésszerűtlen ilyen hosszú futamidőt választani.

Összegzésül ismét elmondjuk, hogy bár az önrész meglétének kiváltása személyi hitellel remek kiskapunak tűnik, mi nem ajánljuk a dupla eladósodás vállalását. A személyi hitel rendeltetése szerint fogyasztási célú hitel - a karácsonyi ajándékok finanszírozására például tökéletesen alkalmas, az önrész biztosítására - egy sokkal nagyobb összegű másik hitel mellé - már nem annyira.