Hatalmas kamu vagy igazság? Kiszámoltuk, megéri-e most lakást venni

Magyarországon divat a saját otthon - európai összehasonlításban a magyarok kimagasló aránya birtokol saját lakást. Elsőre talán nem gondoljuk, de ez gazdaságilag akár hátrányos is lehet - a saját otthon például csökkenti a mobilitásunkat, kevésbé vagyunk rugalmasak, ha épp az ország másik végében találunk munkalehetőséget. Annyi azonban biztos, hogy egyelőre nő a lakáshitelek felvételének száma, és elemzők szerint még mindig túlkereslet van a hazai ingatlanpiacon.

Kérdés azonban, hogy érdemes-e lakást venni? Pár évvel ezelőtt még azt hallhattuk ingatlanpiaci elemzőktől, hogy a lakásvásárlás valójában nem kifizetődő. Azóta persze történt némi változás: az albérletárak emelkedtek, a kamatok csökkentek, a reálbérek pedig jelentős mértékben nőttek. Mi most megvizsgáltuk, hogy valóban érdemes-e saját lakást venni, vagy még mindig jobban megéri bérelni.

Lakást vennél? Találd meg a legolcsóbb hitelt a Pénzcentrum kalkulátorában

Természetesen a lakások ára országrészenként, városonként változik. Mi most az egyszerűség kedvéért egy átlagosnak számító lakásárat, 25 millió forintot vettünk alapul. Az albérletáraknál szintén egy reálisnak tekinthető összeggel, 120 ezer forinttal számoltunk. Az egyszerűség és a szemléltetés kedvéért most nem számoltunk az albérletárak emelkedésével - ilyen hosszú időtvára amúgy is lehetetlenség megjósolni azt. A döntést a jelenbeli nézőpontból vizsgáljuk meg.

Könnyű lehet azt mondani, hogy "ha 120 ezer forintot fizetek albérletre, akkor azt már törlesztőre is fordíthatnám, és 20 év múlva lesz egy lakásom. Az albérletár így kidobott pénz". Az érvelős hathatós, de hibás. A futamidő alatt ugyanis valóban kifizetjük a lakás árának megfelelő tőketörlesztőt, de azon felül tetemes kamatköltséget is fizetünk - ez pedig ugyanúgy "kidobott", meg nem térülő pénznek számít, mint az albérletekre kifizetett összeg. A példánkban két alany szerepel:

• Az első szereplőnk meghozza a nehéz döntést, lakáshitelt vesz fel 20 milliós összegben, 5 milliós önrésszel kiegészítve azt, és megvásárolja a 25 milliós ingatlant. Hitele az MNB által számolt legalább 10 évre fixált átlagkamattal kamatozik (5,81 százalék). Kölcsönének futamideje 20 év, havi törlesztője így 141 102 forint lesz (hozzá kell tenni, hogy ehhez legalább havi 282 204 forint nettó jövedelemre van szüksége a JTM szabályok miatt). Mivel kerüli a kockázatot, a teljes futamidőre fixálja a kamatot.

• Másik alanyunk nem kíván saját lakást vásárolni, ő inkább kifizeti a 120 ezer forintos lakbért. Számára is rendelkezésére áll továbbá 5 millió forint összeg, amelyet a jelenleg elérhető, a mai kamatkörnyezetben kedvezőnek mondható évi 3 százalékos kamattal befektet. Mivel pénzügyileg tudatos, úgy kalkulál, hogy a lakásvásárláshoz felvett hitel törlesztője és az albérlet ára közti különbséget minden hónapban befekteti, szintén 3 százalékos éves hozammal. Meg van győződve róla, hogy sokkal jobban jár, mint a lakásvásárlás mellett döntő cimborája.

Albérlőnk 20 év után büszkén mérleget von: azt tapasztalja, hogy befektetései szépen kamatoztak - havi rendszerességű megtakarítása majdnem 7 millió forintot hozott neki egy összegben az időszak letelte után, az egyösszegű 5 milliós befektetése pedig több mint 9 millió forintra hízott. Mindez azt jelenti, hogy 20 év után közel 16 millió forint áll rendelkezésére. Lakásvásárló barátja ezzel ellentétben szomorúan állapítja meg, hogy 20 év után nincs megtakarítása, miközben havonta fizetett 141 ezer forintot. De ki is járt jobban?

Megéri venni, vagy maradjunk a bérlésnél?

Mindenképp át kell számolni részletesebben a két döntés eredményét. A lakásvásárló esetében azt látjuk, hogy visszafizette a 20 millió forint tőketartozást, azon kívül pedig 13 millió 386 ezer forintot fizetett a banknak kamatköltségekre - ez az utóbbi összeg számára elveszett. Cserébe persze nem kellett lakbért fizetnie, hiszen a saját lakásában lakott.

Az albérlő ezzel szemben havi 120 ezer forintot fizetett más lakásának használatáért, ez 20 év alatt 28 800 000 forint - azaz majdnem 30 millió forintot "dobott ki" az ablakon, szemben a lakásvásárló kb. 13,4 milliójával. A vagyoni helyzet sem ad okot neki az önbizalomra, mert bár valóban rendelkezésre áll 16 millió forintos megtakarítása, a lakásvásárlás mellett döntő alany birtokában van egy 25 millió forintos ingatlan. Pusztán a vagyoni helyzet alapján tehát egyértelműen a lakásvásárló járt jobban, mint ahogy esetében kevesebb az "elvesző pénz" összege is. A két döntés teljes pénzügyi mérlege pedig így néz ki:

Látható, hogy a két fél egyenlő feltételekkel indult.Mindketten ugyanannyi pénzt fizettek minden hónapban, csak lakásvásárlónk azt teljes mértékben törlesztésre fizette, albérlőnk egy részét be is fektette. A döntés teljes pénzügyi mérlege tekintetében messze jobban áll a lakásvásárló, hiszen míg 25 milliós vagyona van, addig "csak" 13 millió 386 ezret költött el kamatokra. A döntés értékelésénél levonjuk az ötmillió forintot (hiszen az eleve rendelkezésre állt, így az nem a döntés hozadéka), így jön ki a 6 135 368 forint nettó nyereség.

Albérlőnk viszont tetemes összeget szórt ki az ablakon azzal, hogy más lakásának használatért fizetett, és ezt még az sem ellensúlyozza, hogy a 20-ik év végén rendelkezésére áll 16 millió forint likvid forrás (amiből az értékelés során szintén ki kell vonni az eleve meglévő 5 milliót). Az eredmény oka nagyon egyszerű: a lakásvásárló havi törlesztőjében jelentősen kisebb volt az elvesző összeg hányada, mint az albérlő havi lakáscélú kiadásaiban (ott a teljes bérleti díj annak tekinthető, míg a lakásvásárlónál csak a kamatköltség).

Arról sem feledkezhetünk meg, hogy albérlőnknek a további években is fizetnie kell a lakbért, legalábbis addig, amíg nem szánja rá magát lakásvásárlásra, míg a lakástulajdonos bármelyik pillanatban pénzzé teheti a lakását, ha épp arra lenne szüksége. Összességében tehát megállapítható, hogy

Amit nem lehet mérni és kiszámolni

Természetesen a fenti példa szigorúan elméleti - aligha valószínű, hogy a lakások és az albérletek ára nem fog nőni a következő években, mint ahogy a befektetések hozama is változhat (és változni is fog). Amennyiben például a lakásár és az albérletár nőne, a végig fixált kamatozású hitel törlesztője egy idő után akár kisebb is lehet, mint az albérlet havi bérleti díja. A lakásár emelkedése miatt a vagyoni helyzet is nagyobb mértékben növelheti a lakásvásárlási döntés jövedelmezőségét - ezt csak a befeketések hozamainak emelkedése tudná ellensúlyozni.

Számtalan egyéb tényezőt viszont nem tudunk mérni: nem tudjuk számszerűsíteni azokat a helyzeteket, amikor az albérlőnek meggyűlik a baja a főbérlővel, ahogy az is könnyen előfordulhat, hogy a kisebb kötöttség és nagyobb fokú mobilitás miatt könnyebben vállal el egy sokkal jobban jövedelmező munkát, amely költözést igényelne. A lakásvásárló oldalán is említhetünk a számításba be nem vett esetleges költségeket, mint a felújítás, karbantartás, vagy pont a helyhez kötöttség, ami miatt nem szívesen vállal munkát távoli helyeken az illető. De akár azt is bevehettük volna a számításba, hogy a lakástulajdonos egyik üresen álló szobáját kiadja, azaz megosztja a havi törlesztő terheit.

Nézzük meg, hogy mi is a valóság

Látható tehát, hogy a fenti példa, bár szemléletes, meglehetősen elméleti jellegű. Azt is nagyon fontos leszögeznünk, hogy az MNB által számolt átlagkamat a teljes piaci hitelpalettára vonatkozik, a kamatok lehetnek ennél jóval alacsonyabbak is. Mi is felkerestünk most pár ajánlatot a Pénzcentrum kalkulátorában:

Az MNB által kalkulált átlagkamat a legalább 10 évre fixált hitelekre 5,81 százalék. Mi most kalkulátorunkban szintén bepipáltuk a 10 éves kamatperiódust, és megnéztük, hogy 20 millió forintot 20 éves futamidőre mekkora THM-mel vehetünk fel. Szintén bepipáltuk a 250 ezer feletti nettó jövedelmet is, hiszen a fenti példa is mutatta, hogy ilyen összegű hitelhez magas jövedelemre van szükségünk, és azt is vállaljuk, hogy az adott bank ügyfelévé válunk - ekkora összegnél ez már bőven megérheti.

Ahogy vártuk, az 5,81 százalékos átlagakamat alatt bőven vannak ajánlatok: így például a Budapest Bank ajánlata, amely már 4,25 százalékos THM-mel elérhető, de az Unicredit, a CIB és a Raiffeisen ajánlatai is olcsóbbak az átlagkamatnál. Nagyon fontos ezért, hogy előre tájékozódjunk, 1-2 százalékpontos különbség ugyanis milliókat jelenthet a kamatköltségekben.

Fontos bár hangsúlyoznunk, hogy a fenti számítások azt mutatják, hogy bőven megéri manapság lakást vásárolni, erre a lépésre csak akkor szánjuk rá magunkat, ha biztosak vagyunk a hosszú távú törlesztőképességünkben!