Kevesek kiváltsága lesz az 5%-os lakáshitel? Minden banki ügyfélnek fájhat a kormány új THM-plafonja

Kimondottan különös kéréssel fordult Nagy Márton a bankszektor képviselőihez néhány nappal ezelőtt: a Bankszövetség egyik rendezvényén arra kérte a bankszektort, hogy rövid időn belül szorítsák le a lakáshitelek THM-jét öt százalékra. A kéréshez nem társított dátumot, de az elemzők úgy tippelnek, a kormány januártól készülhet a szabály bevezetésére.

A Portfolio vezető pénzügyi elemzője, Palkó István szerint bár a civil szektorban nagy népszerűsége lenne, a hitelpiac jelenleg nem szorul beindításra, ugyanis a csúcs közelében várható a lakáshitelek kihelyezése a 2024-es évben, emellett a nemzetgazdaságnak sem tenne jót, ha a kormány most ezt bevezetné. A Pénzcentrum Sándorfi Balázst, a Bankmonitor elemzőjét is szakértésre kérte: hogy mit mondott, azt lentebb elolvashatod a cikkben.

Hol mekkora most a kamat?

Csütörtökön Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter egy rendezvényen szólalt fel, ahol egy kérést fogalmazott meg: nevezetesen azt, hogy a bankok vigyék le legfeljebb öt százalékra a teljes hiteldíj-mutatót, rövid és közismert nevén a THM-et a lakáshitelek esetén.

A bejelentés kapcsán mi is megnéztük, milyen kamatokat találhatunk most a piacon. Mint gyors gyűjtésünkből kiderült, a bankok jelenlegi ajánlataiban még bőven a kért 5 százalék felett van a THM, de ezen nincs is mit csodálkozni, ha a most nyáron véget ért kamatplafonra gondolunk. Az ajánlatokat a Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátorával néztük meg.

Nem a legjobb ötlet most csinálni

Palkó István még csütörtökön, a bejelentés napján úgy nyilatkozott a Portfolio Checklist podcastjának, hogy szerinte a kormány egy teljesen új korszakot nyitna a hitelezésben, ha a tervet valóban végigvinné.

Teljesen új helyzetet teremtene a lakáshitelezésben, ha a THM öt százalék alá csökkenne. Azt jelentené, hogy lesznek olyanok, akik ezzel a THM-szinttel képesek lakáshitelt felvenni, és lesznek, akik nem. És még a hitelt felvenni képtelenek között is lesznek majd olyanok, akik nem férnek bele ebbe az önkéntes banki vállalásba, ők drágábban fognak lakáshitelhez jutni, persze a miniszter nem feltétlenül ezt a megoldást várja majd el a bankoktól. De olyanok is lesznek, akik egyszerűen kiesnek a lakáshitelezésből. A bankok úgy működnek, hogy kockázati alapon szeretnek árazni, és jövedelem alapján fognak terméket nyújtani az ügyfélnek. A logika szerint az alacsony jövedelműek kieshetnek a lakáshitelezésből

- fogalmazott Palkó István. Azt is hozzátette, hogy szerinte jelenleg is viszonylag olcsón juthatunk lakáshitelhez.

A kamat most 6,3 százalékpont környékén van, a THM pedig néhány tizednyi százalékponttal magasabb ennél. Ezek az értékek gyakorlatilag az év eleje óta be vannak fagyasztva, 2024 eleje óta ezekkel a feltételekkel vásárolhatunk lakást, és alkudni sem igen lehetséges belőle. Viszont sokkal drágább hitelek sincsenek, eléggé összeszűkült a lakáshitelek mezőnye

- folytatta az elemző a számok nyelvén. Arra is kitért: szerinte gazdaságilag nem lenne okos ötlet most ennyire belenyúlni a hitelezésbe.

Banki szempontból természetesen a jövedelmezőség a kérdés, nem a hitelpiac beindítása. Azt kell látni, hogy a lakáshitelezés most dübörög az országban, bőven ezer milliárd forint felett lesz az éves lakáshitel-kihelyezés. Az a kérdés, hogy a kormánynak mi a célja az intézkedéssel: az alacsony kamatú hitelnek természetesen fognak sokan örülni - amennyiben beleesnek majd a feltételekbe - a nemzetgazdaság szempontjából viszont nem tűnik most a legokosabb lépésnek az alacsony kamatú lakáshiteleket erőltetni

- mondta még erről Palkó István.

Nem újdonság a THM-plafon

A bejelentés kapcsán csak kevesen jegyezték azt meg, hogy a lakáshitelezés élénkítése érdekében a kormány még tavaly ősszel bevezetett egy THM-plafont. Ebben a kormány arra kérte a bankokat, hogy egy bizonyos szint alatt tartja a hitelek teljes hiteldíját, és az intézkedés csak a nyáron ért véget.

Az ötlet tehát nem új, és Sándorfi Balázs, a Bankmonitor ügyvezetője szerint bizony volt is pozitív hatása a lakáshitelek piacára.

Volt élénkítő hatása, egy csökkenő kamattrendet gyorsított fel az intézkedés és vitte be olyan szintre a lakáshitel kamatot, mely érdemben hatott a hitelkeresletre. Fontos megjegyezni, hogy ugyan szűkült a bankok lakáshitel kínálati kamatsávja, de érdemben voltak ajánlatok a THM plafon alatt is. Ugyan az előző THM plafon 2024 június végén "kifutott" (eddig kérte a bankokat a kormányzat a 7,3%-os THM fenntartását) ma is még számos banki ajánlat van ezen küszöbérték alatt. A lakáshitelezés volumene rekord közeli értéket mutat, sőt rekordon van, ha az MNB zöldhitel programjának a koncentrált, egyszeri keresletnövelő hatásával nem számolunk

- mondta Sándorfi Balázs a Pénzcentrum kérdésére. Elmondta még, hogy szerinte az öt százalékos THM-plafon nagy nehézséget okozna a bankszektornak, ráadásul azt sem lehet feltétlenül kimondani, hogy a rendszer igazságosságra törekedne.

Jelenlegi megértésünk szerint rendkívül nehéz helyzetet teremtene a bankok számára, ha az 5%-os THM-et minden lakáshiteligénylőnek oda kellene adniuk. (2024 január elején és most a BIRS, a bankok kamatköltsége azonos szinten - 5,9% - van, miközben akkor 7,3% volt a kezdeményezett THM plafon, most 5% lenne. Azonos költségszint mellett 2,3%-kal olcsóbb hitel nagy feszültséget szülhetne a hitelezésben, hiszen ez 10 évre rögzítetten jelentene számottevő veszteséget minden hitelszerződésen). Mindebből adódóan sokkal valószínűbb az az értesülés, miszerint az 5%-os THM csak a fiatalok első lakást vásárlást érintő zöld hiteleit érintené, azaz a teljes lakáshitelezési piac egy nagyon szűk szegmensét

- fogalmazott a Bankmonitor szakértője. Végezetül arra voltunk kíváncsiak, hogy a bankok vajon áthárítják-e az ügyfelekre azt a mínuszt, amit a THM-plafon esetleges bevezetésével kellene leírniuk.

Mint minden gazdálkodó szervezet, a bankok profitorientált intézmények. A profitábilis működés a stabilitás (értsd a betétek biztonságát is) egyik elsődleges feltétele. Ebből a szempontból csak akkor nem hárítják át más termékeken keresztül a fogyasztókra a költségek növekedését, ha az általuk elért profit "túl magas", alacsonyabb profitszinttel is jól tudnak működni

- zárta gondolatait Sándorfi Balázs.