Az állad leesik: legalább ekkora fizetés kell, ha ma akarsz hitelre lakást venni Magyarországon

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) nemrég publikált friss adatai szerint 2023-ban Budapesten átlagosan 50,9 millió forintba került egy használt lakás, ami 4,3 százalékos áremelkedést jelent a 2022-es árakhoz viszonyítva. Az új lakások esetében ennél lényegesen nagyobb mértékű drágulás volt megfigyelhető – ezeknél a 2022-es 62,8 millióról tavaly 71,3 millióra nőtt az átlagos lakásár, ami 13,5 százalékos áremelkedést jelent.

A főváros környékén már vegyesebb a kép, ugyanis a Pest vármegyei használt lakások árai a városokban és a községekben is csökkentek, együttesen mintegy 4,5 százalékkal. Az új lakások árai a városokban lényegében stagnáltak (+0,2%), míg a községekben 3 százalékos áremelkedés volt megfigyelhető 2022-höz képest.

A vármegyeszékhelyeken a használt ingatlanok esetében egyedül a Közép-Dunántúlon történt némi árcsökkenés (-0,9%), míg a többi régióban jellemzően 5-8 százalékos áremelkedés történt. Az új lakások esetében már sokkal egységesebb a kép, ugyanis ebben az esetben már mindegyik vármegyeszékhelyen áremelkedést regisztrálhattunk tavaly – a legnagyobb mértékű, 38,7 százalékos drágulás a Dél-Dunántúlon ment végbe.

A városokban a használt és az új lakások is drágultak tavaly – előbbiek 4-8, utóbbiak 3 – 47,7 (!) százalékos mértékben. Az említett, egészen kiemelkedő mértékű drágulás a Közép-Dunántúl városaiban ment végbe – ezeken a településeken 2022-ben még csak 41,3 millió, tavaly viszont már 61 millió forint volt az új ingatlanok átlagára. Ugyanakkor az ország más régióiban is jelentős mértékben drágultak az új ingatlanok – például a Dél-Alföldön 27,5 százalékkal, míg az Észak-Alföldön 17,4 százalékkal. A legkisebb mértékű újlakás-áremelkedés egyébként a Dél-Dunántúl városaiban ment végbe (3%).

A községek esetében Pest vármegyében (-7,8%) és a Dél-Dunántúlon (-2,7%) csökkent a használt lakások átlagára, ám a többi régióban ennél a településtípusnál is 2-5 százalékos áremelkedés volt megfigyelhető. Az új lakások esetében itt a legtöbb régióban nehéz bármit is mondani az árak alakulásáról, ugyanis több helyen is a tranzakciók alacsony száma ezt nem teszi lehetővé. Ahol viszont mégis, (Pest, Nyugat-Dunántúl) ott áremelkedésről számolhatunk be (+3% illetve +14,2%).

Összesített adatok régiónként

A településtípusok együttes vizsgálata esetén Pest az egyetlen régió, ahol 2023-ban alacsonyabbak voltak az árak, mint 2022-ben (-4,5%), ám ez is csak a használt lakásokról mondható el – az új lakások átlagárai is Pest vármegyében szerepeltek a leggyengébben, ám itt már enyhe emelkedésről lehet beszélni, és nem csökkenésről (+0,5%).

A használt lakások egyébként a Közép-Dunántúlon (+4%) és a Dél-Dunántúlon (+4,3%) drágultak a legkisebb, míg Észak-Magyarországon (+6,5%) és a Nyugat-Dunántúlon (+7,6%) a legnagyobb mértékben. Ezzel szemben az új lakások – a már említett Pest után – az Észak-Alföldön drágultak a legkevésbé (+9,3%), míg a legnagyobb mértékű áremelkedésre a Közép-Dunántúlon (+29,2%) került sor.

Lakásárak, önerők, törlesztők és jövedelmek

Ami a tényleges lakásárakat illeti, a lenti charton jól látható, hogy 2023-ban a használt ingatlanok átlagára tavaly a fővárosban volt a legmagasabb, mintegy 50,9 millió forint. Ezt a Pest vármegyei városok (46,3 millió forint) és a nyugat-dunántúli vármegyeszékhelyek (35,3 millió forint) követték a sorban. A legalacsonyabb használtlakás-árakkal az észak-magyarországi (9,5 millió), a dél-alföldi (8,5 millió) és az észak-alföldi (6,9 millió forint) községekben találkozhattunk tavaly.

Az új ingatlanok átlagára Pest vármegye községeiben volt tavaly a legmagasabb, mintegy 71,6 millió forint, amitől csak kicsit maradt el a fővárosi átlagár (71,3 millió forint). Ezeket a pesti és a közép-dunántúli városok (66,5 millió, illetve 61 millió forint) követték a sorban. Ezzel szemben a legalacsonyabb újlakás-árak a Nyugat-Dunántúl vármegyeszékhelyeiben (41,7 millió forint), valamint az Észak-Alföld (37,2 millió) és Észak-Magyarország (34,2 millió) városaiban voltak találhatók.

A fenti árak alapján most nézzük meg, mekkora összeget jelent a kötelezően elvárt 20 százalékos önerő, illetve mekkora havi törlesztőrészletet jelent, amennyiben a fennmaradó 80 százalékot jelzáloghitel formájában teremtenénk elő, hogy ingatlant vásárolhassunk az egyes régiókban (január eleje óta bizonyos feltételek mellett lehetőség van 10 százalékos önerővel is lakáshitelt felvenni, ám a viszonylag szigorú feltételek miatt mi most a régóta érvényben lévő 20 százalékos elvárásból indultunk ki).

A fentiekből kiindulva a legnagyobb, 10,18 millió forintos önerőre Budapesten lett volna szükségünk, feltéve persze, hogy megelégedtünk volna egy használt lakással. Ezt Pest vármegye követte volna a sorban 8,56 millió forint önerővel, míg a legkisebb összegekre az Észak-Alföldön (3,44 millió forint) és Észak-Magyarországon (2,94 millió forint) lett volna szükség az önerő megteremtéséhez 2023-ban.

Az új lakást vásárlók is Budapesten voltak kénytelenek a legnagyobb, mintegy 14,26 millió forintos önerőt előteremteni; őket a Pest vármegyében (13,54 millió forint) és a Dél-Dunántúlon (11,48 millió forint) vásárlók követték a sorban. Ellenben a legkisebb önerőkre a Nyugat-Dunántúlon (8,88 millió) és Észak-Magyarországon (8,64 millió) lett volna szükség.

A KSH által tegnap publikált adatok szerint 2024 júniusában 442 ezer forint volt a kedvezmények figyelembevételével számolt nettó átlagkereset, így ebből kiindulva elmondható, hogy még a minimálisan elvárt önerő megteremtése sem kis feladat, hiszen a fent látható legkisebb, 2,94 millió forintos összeg is 6,7 havi jövedelemnek felel meg, míg a legnagyobb, 14,26 millió forintos önerőért 32,3 hónapig kellene dolgoznia az átlagos fizetésből élőnek (2,7 év).

A fentiek ellenére most tételezzük fel, hogy rendelkezünk a minimális önerővel, de csak annyival. (Az egyszerűség kedvéért most azt is feltételezzük, hogy az ingatlan forgalmi értéke és az általunk kialkudott vételára megegyezik.) Mekkora hitelt kell felvennünk ebben az esetben, illetve mennyi lesz ennek a törlesztőrészlete? (Fontos, hogy az alábbiakban kizárólag a piaci hitelekkel foglalkozunk, tehát a CSOK és a babaváró hitel nyújtotta lehetőségeket itt nem vettük figyelembe.)

A kérdés megválaszolásához a Pénzcentrum saját kalkulátorát vettük igénybe – megnéztük, hogy a fenti összegeket mekkora törlesztőrészlet mellett tudnánk felvenni 25 éves futamidő esetén. Az egyszerűség és az átláthatóság kedvéért mindegyik régió esetében kizárólag a legkedvezőbb ajánlatot tüntettük fel.

A fentiek alapján jól látható, hogy használt lakás vásárlása esetén a fenti paraméterek mellett 79 248 és 271 178 forint között ingadoznak a legkedvezőbb törlesztőrészletek attól függően, hogy az ország melyik részében szeretnénk ingatlant vásárolni. A legmagasabb törlesztőkkel a fővárosban, míg a legalacsonyabbakkal Észak-Magyarországon találkozhatnánk. Ezekből kiindulva – 50 százalékos JTM-mel számolva – pedig azt mondhatjuk, hogy a nettó jövedelemnek a minimum 158 496 – 542 356 forintos sávban kell mozognia ahhoz, hogy az ember egyáltalán hitelképesnek bizonyuljon. Ez egyúttal azt is jelenti, hogy az átlagfizetésből élő magyar Pest vármegyében és Budapesten még egy használt lakást sem tud venni az általunk feltételezett paraméterek mellett, ugyanis a fizetése elmarad ezektől a számoktól.

Még szigorúbb a helyzet, ha új lakás vásárlásába vágja valaki a fejszéjét – ebben az esetben már a legolcsóbb régióban is legkevesebb 230 155 forintos havi törlesztőrészletre számíthat az, aki csak a 20 százalékos önerőt képes előteremteni, amelynek fizetéséhez minimum 460 310 forintot kell keresnie. A legdrágább – mint már említettük – Budapest, ahol a legolcsóbb törlesztő is 379 862 forint lenne, ez pedig már minimum 759 724 forintos nettó fizetést követel meg ahhoz, hogy az ember hitelképesnek minősüljön.