Így jön ki a nagy magyar lakásvásárlási matek: lakást bérelni vagy venni éri meg jobban?

Múlt szerdán hirdették ki a felvételi ponthatárokat, így közel 120 ezer diák tudta meg, hogyan alakul az élete szeptembertől. A ponthatárok kihirdetése után hagyományosan az ingatlanpiacon is megkezdődik a mozgolódás, hiszen a tanulmányaikat otthonról távol folytató diákok számára égető feladattá válik a lakhatás kérdésének megoldása. A kollégiumokba be nem férő, ugyanakkor a mamahotelt választani nem tudó vagy nem akaró diákok pedig a venni vagy bérelni ősi dilemmájával szembesülnek.

A Pénzcentrum videóblogja, a Cashtag a múlt héten egy egész műsort szentelt a kérdésnek. A műsorban megszólaló Futó Péter ingatlanpiaci és Palkó István hitelpiaci szakértők elmondták, hogy bár jelenleg igen drágák az albérletek, a bérleti díjak még mindig elmaradnak a jelenleg elérhető piaci hitelek havi törlesztőrészleteitől. Ennek ellenére a Palkó István által elvégzett számítások szerint hosszú távon nézve még akkor is jobban megérheti a vásárlás, ha ehhez hitelt kell felvenni. De mégis hogyan?

Bérleti díjak, törlesztők

A bérleti díjakkal kapcsolatban elhangzott, hogy azok nagysága jelentős mértékben eltérnek az egyes kerületekben és városokban – a legolcsóbb egyetemi városokban (Szeged, Veszprém, Pécs) és a legolcsóbb fővárosi kerületekben (23. és 17.) 150-160 ezer forintos, míg a legdrágább helyeken (budai kerületek) 250-280 ezer forintos vagy még magasabb árakkal találkozhatunk, amennyiben egy 50-60 négyzetméteres kiadó lakást keresünk.

A bérlés tehát nem olcsó, de mi a helyzet a vásárlással? A műsorban elhangzott, hogy jelenleg reálisan úgy 40 millió forintért lehet kapni egy másfél szobás garzonlakást Budapesten – amennyiben egy ilyet vásárolnánk 20 százalékos önerő mellett, úgy a jelenlegi kamatkörnyezetben 240-260 ezer forint közötti törlesztőrészlettel kellene számolnunk. Ez tehát nem sokkal kevesebb a bérleti díjaknál, sőt, a legolcsóbb albérletárakhoz képest még lényegesen nagyobb terhet is jelentene havonta. Akkor mégis hogyan érheti meg a vásárlás?

A matek

A műsorban is bemutatott kalkuláció havi 166 667 forintos bérleti díjból és havi 242 017 forintos törlesztőrészletből indul ki – utóbbi úgy lehetséges, hogy a már említett 40 millió forintos lakás megvásárlásába csupán a minimálisan elvárt 20 százalékos, vagyis 8 millió forintos önerővel vágunk bele. Itt érdemes megjegyezni – ahogyan a műsorban is elhangzik – hogy idén január 1-től elvileg 10 százalékos önerő mellett is lehetséges a hitelfelvétel, ám csupán a 41 év alattiak számára, amennyiben nem rendelkeznek 50 százalékot elérő lakástulajdonosi részesedéssel.

A diákok azonban jellemzően nem rendelkeznek még hitellel terhelhető jövedelemmel, ezért ha a család a lakásvásárlás mellett dönt is, a hitelt akkor is a szülők veszik fel, akik pedig többnyire nem felelnek meg a 10 százalékos önerő feltételeinek. Éppen ezért a kalkuláció során is a 20 százalékos önerőből indult ki a szakértő.

További fontos kitétel, hogy a kalkuláció abból indul ki, hogy az ingatlanra kizárólag az egyetemi/főiskolai évek során van szükség, tehát az az 5. év végén értékesíthető.

Ott tartottunk tehát, hogy a fenti paraméterek mellett az első évben 75 350 forinttal drágább a havi törlesztőrészlet a bérleti díjnál. A vásárlás tehát jelentős hátrányból indul – nem elég, hogy be kell forgatnunk 8 millió forintot, de még a havi költségünk is magasabb. Igen ám, csakhogy a jelenleg elérhető piaci lakáshitelek kamatperiódusa legalább 5 év, ami azt jelenti, hogy az egyetemi évek alatt a törlesztőrészlet mértéke biztosan nem változik.

Ezzel szemben a bérleti díjak emelkedésére szinte biztosan számíthatunk. Az elvégzett kalkuláció évi 6,5 százalékos emelkedéssel számol, így a bérleti díj az 5. egyetemi évre már 214 411 forintra emelkedik, amely már csak 27 606 forinttal olcsóbb a törlesztőnél.

A bérleti díj előnye tehát folyamatosan olvad, ám az 5. évben sem szűnik meg teljesen, így a havi kiadások tekintetében továbbra is a vásárlás a drágább mulatság. Igen ám, csakhogy a bérleti díjakkal együtt várhatóan az ingatlan értéke is növekedni fog – a már említett évi 6,5 százalék esetén az 5. év végére a 40 millió forintért vásárolt ingatlant 54 803 466 forintért tudjuk majd eladni. Az eladást követően a bank felé természetesen rendeznünk kell a még fennálló tőketartozásunkat, amely az eredeti 32 millió forintról 27 307 275 forintra olvad az 5. év végére. Az eladást követően tehát 27 496 192 forintunk marad, ami az eredetileg befektetett 8 millió forintnak a 3,4-szerese. Ezzel szemben az 5 év alatt kifizetett közel 11,4 millió forint bérleti díjból semmit sem látunk viszont.

Van pénzem, mégsem veszek

Persze az is egy létező opció, hogy megtehetnénk, hogy vásároljunk, ám mi mégis a bérlés mellett döntünk. Ilyenkor a „megspórolt” 8 millió forinton felül a mindenkori bérleti díj és a törlesztőrészlet közötti különbözetet is befektethetjük. Ezek a befektetések – továbbra is évi 6,5 százalékos hozamot feltételezve – az 5. év végére 14 870 133 forintot érnek, ami 12 626 059 forinttal kevesebb a fenti 27,5 millió forintos összegnél.

Érdemes hangsúlyozni, hogy a fenti kalkuláció a jelenleg érvényes paraméterekből kiindult, jelenleg reálisnak tartott feltételezés, amely alapján azonban egyértelműnek tűnik a helyzet – aki teheti, az inkább vásároljon.