Milliókat spórolhat, aki így vesz lakást 2024-ben: erről a kedvezményről alig tudnak, sokaknak jár

Jóllehet már évtizedek óta így van, sokan mégis csak az első lakásuk megszerzése során szembesülnek azzal, hogy a tulajdonjoguk létrejöttével illetékfizetési kötelezettségük keletkezik (melynek hivatalos neve egyébként visszterhes vagyonátruházási illeték). Ilyen esetben ez nem csak a váratlansága miatt okozhat meglepetést, hanem a családi költségvetést is jelentősen megboríthatja, hiszen egyáltalán nem jelentéktelen összegről van szó – alapesetben a megszerzett ingatlan forgalmi értékének a 4 százalékát kell befizetnünk az államkasszába. Mindez például egy 60 millió forintos ingatlan esetében 2,4 millió forint illetéket jelent.

Ez egyáltalán nem csekély összeg, főleg ha figyelembe vesszük, hogy sokan kifejezetten kifeszített anyagi helyzetbe kerülnek első ingatlanjuk megszerzésekor – örülnek, hogy sikerült előteremteni a minimálisan elvárt, jobb esetben az azt valamivel meghaladó mértékű önerőt, illetve megkapták a maradék összeg kipótlására szolgáló lakáshitelt. Egy ilyen helyzetben lévő család számára kifejezetten nehéz feladatot jelenthet az újabb milliós tétel előteremtése.

Elszálló milliók

A Duna House Barométer legfrissebb adatai szerint 2024 februárjában Kelet-Magyarországon 30 568 000 forint, míg Nyugat-Magyarországon 27 028 000 forint volt a panellakások átlagára. Ugyanezen időszakban a téglalakások esetében a nyugati országrészben 36 019 000 forint, míg a keletiben 32 454 000 forint volt az átlagos lakásár.

Az igazán magas lakásárak azonban csak most jönnek – a pesti panelek átlagára 37 503 000, míg a budaiaké 44 390 000 forint volt ez év februárjában, míg a téglalakásokért átlagosan 50 713 000 forintot kértek el Pesten, illetve 76 566 000 forintot Budán.

A fenti táblázatból látható, hogy még a legolcsóbb lakástípus, a nyugat-magyarországi panelek esetében is átlagosan 1,1 millió forintos plusz költséget jelent a 4 százalékos vagyonszerzési illeték. A keleti országrészben már több mint 1,2 milliós, a fővárosban pedig 1,5-1,8 millió forintos átlagos pluszt jelent az illetékfizetési kötelezettség.

A téglalakásoknál Kelet-Magyarországon 1,3 millió, Nyugat-Magyarországon bő 1,4 millió forintot jelent a 4 százalékos illeték. Vidéken tehát még nem olyan jelentős az eltérés a panellakásokhoz képest, nem úgy mint Budapesten – a főváros pesti részén már több mint 2 millió, a budai részén pedig több mint 3 millió forintos illetékre számíthat az, aki ingatlantulajdont szerez.

Pont azokat nyomja, akiknek nincs

A szóban forgó illeték valójában nem a lakásvásárlást, hanem a lakástulajdon megszerzését adóztatja meg. Bár ez a különbségtétel első nekifutásra eléggé értelmetlennek tűnhet, valójában egy nagyon fontos dolog következik belőle – éppen azok fizethetik, akiknek nincsen lakásuk, hiszen ők most, éppen életük első lakásának megvásárlásával szereznek lakástulajdont.

Ez persze csak részben, illetve feltételesen igaz – ha valaki már korábban is rendelkezett lakással, majd annak értékesítésével egy újat vásárol – magyarul eladja és egy másikba költözik -, akkor az illeték mértéke a két ingatlan értékének különbözete után 4 százalék. Ha tehát van egy ingatlanunk, amit eladunk 30 millió forintért, majd ezt az összeget kipótolva veszünk egy 35 millió forintos másik ingatlant, akkor csak az 5 millió forintos különbözet 4 százaléka után keletkezik illetékfizetési kötelezettségünk, ami 200 ezer forint.

Ha azonban az újonnan vásárolt lakáshoz szintén 30 millió forintért, vagy ennél kevesebbért jutunk hozzá, akkor nem kell illetéket fizetni. (Mindez abban az esetben igaz, ha az első lakás eladása és az új megvásárlása 3 éven belül történik meg. Ha az újat az előtt vásárolnánk meg, hogy a régit eladnánk, akkor 1 év áll a rendelkezésünkre – ha a vásárlástól számított 1 éven belül eladjuk a régit, akkor csak a különbözet után kell illetéket fizetnünk, ellenkező esetben az új ingatlan teljes értéke lesz az illeték mértékének alapja.)

A fentiekkel megegyező szabályok érvényesek akkor is, ha csere történik – ilyenkor szintén az elcserélt lakások értékének a különbözete után kell megfizetni a 4 százalékos illetéket. Ha a csere során esetleg egy kisebb értékű ingatlanra teszünk szert, akkor nem kell illetéket fizetni.

Bizonyos szempontból kedvezőbb helyzetben vannak a szupergazdagok is, ugyanis az illeték mértéke „csak” 1 milliárd forintig 4 százalék, míg a forgalmi érték ezt meghaladó része után már csak 2 százalék, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Mekkora jövedelemmel teremthető elő az első lakás?

A fentiek alapján nézzük meg, hogy minimum mekkora havi nettó bevétellel kell rendelkeznünk ahhoz, hogy esélyünk legyen első lakásunk megszerzésére. A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátorával végzett példaszámítás során feltételeztük, hogy 20 százalékos önerővel rendelkezünk, míg az ingatlan értékének ezen felüli részét lakáshitelből fizetnénk, melynek futamideje 20 év lenne. (A példában minden esetben a jelenleg elérhető legkedvezőbb lakáshitel-ajánlatot tüntettük fel.)

A fenti táblázatból látható, hogy a legolcsóbb lakástípus, a nyugat-magyarországi panelek esetében is legalább 154 ezer forintos havi törlesztőrészletet kell magunkra vállalnunk, amennyiben először szeretnénk lakástulajdonra szert tenni. Kelet-Magyarországon még ennél is rosszabb a helyzet – ott már közel 175 ezer forint lenne a törlesztőnk. Ezek az árak azonban még mindig lényegesen alacsonyabbak annál, mintha téglalakást vásárolnánk – utóbbiak esetében 185 ezertől indulna a havi törlesztőnk (Kelet-Magyarországon), míg a főváros budai oldalán már a 437 ezer forintot is meghaladná.

Ugyanakkor azt mondtuk, hogy csak az önerőre van pénzünk, így azt is megnéztük, mire számíthatnánk akkor, ha a 4 százalékos illetéket is hitelből, nevezetesen személyi kölcsönből fizetnénk ki. A hitel összege itt minden esetben megegyezik az illeték mértékével, míg futamidőnek 5 évet állítottunk be. (A táblázatban itt is a jelenleg elérhető legkedvezőbb ajánlatokat tüntettük fel.)

Az illeték megfizetésére felvett személyi hitel tehát további havi 24 ezer forint törlesztőt jelentene egy nyugat-magyarországi panellakás megvásárlása esetén, míg az országi keleti részében ez az összeg a 27 ezer forintot is meghaladná. A legdrágább budapesti téglalakások esetében már 45-68 ezer forint havi pluszról lenne szó.

A két hitel törlesztőjének összeadása esetén láthatjuk, hogy 178 ezer forint alatti havi törlesztővel sehol sem úsznánk meg, még a legolcsóbb nyugati panellakások esetében sem. Ha pedig egy budai téglalakást szeretnénk a fenti feltételekkel megvásárolni, akkor minimum havi 505 ezer forint törlesztésére kell felkészülnie a családi költségvetésnek.

A fentiekből persze már az is könnyűszerrel megmondható, hogy mekkora jövedelemmel kell rendelkeznünk ahhoz, hogy egyáltalán az elvi esélyünk meglegyen a fenti hitelek felvételéhez – ez 50 százalékos JTM-határral számolva minimum nettó 357 382 forint. Ez persze a belépőszint – az ország drágább területein már jóval nagyobb jövedelemre lesz szükség egy első ingatlan megszerzéséhez. A csúcstartó értelemszerűen itt is Buda – ha az első ingatlanunk egy itteni téglalakás, akkor a havi nettó 1 millió forintos jövedelem a minimum, amivel hitelfelvételkor már szóba állnának velünk a bankok.

Bizonyos esetekben elkerülhető, csökkenthető az illeték

A teljes igazsághoz az is hozzátartozik, hogy bizonyos esetekben csökkenthető, illetve elkerülhető az illetékfizetési kötelezettség. A 2024. január 1-től elérhető CSOK Plusszal vásárolt ingatlanok után például nem kell illetéket fizetni, míg bizonyos mértékű kedvezményre azok is számíthatnak, akik 35. életévük betöltése előtt tesznek szert első lakástulajdonra. Utóbbiak esetében az egyébként fizetendő illeték 50 százalékig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.

Nem kell illetéket fizetni válás esetén sem, amennyiben a volt házaspár egyik tagja kivásárolja a másikat az ingatlanból. Ugyanakkor illetékköteles az ajándékozás, illetve az öröklés útján szerzett lakástulajdon-szerzés is, ráadásul nem is akárhogyan – ezekben az esetekben az illeték mértéke nem 4, hanem 9 százalék az örökölt/ajándékozott ingatlan forgalmi értéke után.