Horror áron adják a luxuspaneleket Budapesten: súlyos hitelt kell felvenni egy-egy jó lakásra

Bár 2023 összességében inkább a stagnálás éve volt a lakáspiacon, a panelek esetében mégis leginkább áremelkedés volt megfigyelhető az utóbbi év során. Mindez azzal magyarázható, hogy a panellakások a nagyvárosi ingatlanok legolcsóbb típusai közé tartoznak, melyekre szinte mindig könnyű vevőt találni. Mindebből pedig az is következik, az általános stagnálás ellenére a panelek árai valamilyen szinten képesek voltak lendületben maradni.

Természetesen a panellakások esetében is meghatározó tényező a földrajzi elhelyezkedés – az ingatlan.com adatai szerint míg Debrecenben 8 százalékos áremelkedés ment végbe egy év alatt, addig a fővárosban csak 3 százalékos, ellenben Szegeden közel 3 százalékos csökkenés volt megfigyelhető.

Nézzük a konkrét árakat

A panellakások átlagos négyzetméterárai Budapesten belül jelenleg a II. kerületben a legmagasabbak (948 ezer forint). A dobogó másik két helyét a XI. és a XIII. kerületek foglalják el 927 ezer és 901 ezer forintos átlagos négyzetméterárakkal. A IX., III., XXII., XIV., XVI. kerületekben 800 ezer és 900 ezer forint közötti, míg a IV., VIII., X., XV., XVII., XIX., XXI., XX. és a XVIII. kerületekben 700 ezer és 800 ezer forint közötti négyzetméterárakkal találkozhatunk. Csupán egyetlen kerületben, a XXIII-ban nem lépte még át az átlagos négyzetméterár a 700 ezer forintot (694 ezer).

A lakásárak középértéke is a II. kerületben volt a legmagasabb (56,9 millió forint), majd a IX. és a XIII. kerületek következnek a sorban 54 és 52,9 millió forintos árakkal. Ugyancsak 50 millió forint feletti átlagárakkal találkozhatunk a XVI., a XI. és a XXIII. kerületekben. Negyven- és ötvenmillió forint közötti összegeket kértek el a XXII., III., VIII., XIV., XVII., IV. és a XV. kerületek lakásaiért, míg 40 és 35 millió forint közöttieket a X., XX., XIX., XVIII. és a XXI. kerületekben.

A vidéki panellakások négyzetméterárai szinte minden nagyvárosban elmaradtak a budapesti átlagoktól – az egyetlen kivételt Debrecen jelentette, ahol átlagosan 738 ezer forintot adtak egyetlen négyzetméterért a vásárlók. A második helyen álló Veszprémben azonban már csak 662 ezret, az ezt követő Székesfehérváron pedig már csak 637 ezret. A már említett városokon kívül csak Győrben haladták még meg a 600 ezer forintot a négyzetméterárak (618 ezer forint).

Kecskemét, Szeged, Szombathely, Pécs, Tatabánya és Zalaegerszeg esetében 500 ezer és 600 ezer, Szekszárd, Nyíregyháza, Eger, Kaposvár, Szolnok, Miskolc és Békéscsaba esetében pedig 400 ezer és 500 ezer forint között találhatók a négyzetméterárak. A legolcsóbb település Salgótarján, ahol a panelek négyzetméteréért mindössze 297 ezer forintot fizettek átlagosan a vásárlók.

A lakásárak középértéke is Debrecenben volt a legmagasabb (39,5 millió forint), amit Győr és Veszprém követett a dobogó második és harmadik helyén. Ugyancsak 30 millió felett alakultak az átlagárak Székesfehérváron, Kecskeméten, Szegeden és Zalaegerszegen, illetve 20 millió forint felett Szombathelyen, Tatabányán, Pécsen, Egerben, Nyíregyházán, Kaposváron, Szekszárdon, Szolnokon, Békéscsabán és Miskolcon. A lakásárak középértéke is Salgótarjánban volt a legalacsonyabb, mindössze 16,9 millió forint.

Panellakást hitelből

A jelenlegi szabályozás szerint alapvetően a megvásárolni kívánt ingatlan forgalmi értékének a 20 százaléka a kötelezően elvárt minimális önerő – ez az az összeg, amivel mindenképpen rendelkeznünk kell ahhoz, hogy egyáltalán szóba álljanak velünk a bankok, amennyiben jelzáloghitelt szeretnénk felvenni és abból megvásárolni az általunk kiszemelt ingatlant. A fent ismertetett átlagárakból kiindulva ez az alábbi összegeket jelenti:

A fentiek alapján tehát elmondhatjuk, hogy Budapesten minimum 7 millió forintos önerővel kell rendelkeznünk ahhoz, hogy egyáltalán hitelt igényelhessünk egy panellakás megvásárlásához. Ez azonban csak a legolcsóbb XXI. kerületben elegendő – a második legolcsóbb XVIII. kerületben már 7,5 millió forintra van szükség a hitelfelvételhez. A minimálisan elvárt önerő mértéke ugyanakkor több kerületben, nevezetesen a IX., XIII. XVI., XI. és a XXIII. kerületekben is meghaladja a 10 millió forintot, sőt, a II. kerületben a 11 millió forintot is (11,4 millió).

Ezzel szemben vidéken mindenhol 8 millió forint alatt marad a 20 százalékos önerő összege – a legdrágább Debrecenben 7,9 millió forint összekuporgatásával jelenleg már lenne esélyünk jelzáloghitelt felvenni egy panellakás megvásárlásához. A többi vidéki nagyvárosban már 7 millió forintnál is kevesebb kell ugyanehhez, de több településen (Szolnok, Békéscsaba, Miskolc, Salgótarján) már 5 millió forint alatti önerővel is hitelképesek lehetünk.

A KSH magyar átlagkeresetre vonatkozó legfrissebb tájékoztatója szerint 2023 novemberében a nettó átlagkereset kedvezmények nélkül 413 100 forint volt – ebből kiindulva a legkisebb, salgótarjáni önerő (3,4 millió forint) megteremtése is bő 8 hónapba kerülne, míg a legnagyobb II. kerületié (11,4 millió forint) 27,6 hónapba, tehát bő 2 évbe.

A továbbiakban feltételezzük, hogy pontosan a minimálisan elvárt önerővel megegyező összeggel rendelkezünk, így a panellakás megvásárlásakor szükségünk lesz az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékával megegyező összegű hitelre. (Az egyszerűség kedvéért most azt is feltételezzük, hogy az ingatlan forgalmi értéke és az általunk kialkudott vételára megegyezik.) A fentiekkel összhangban tehát az alábbi összegű jelzáloghitelekre lenne szükségünk az egyes budapesti kerületekben és a vidéki nagyvárosokban (fontos, hogy az alábbiakban kizárólag a piaci hitelekkel foglalkozunk, tehát a CSOK és a babaváró hitel nyújtotta lehetőségeket itt nem vettük figyelembe):

A következő lépésben a Pénzcentrum saját kalkulátorának segítségével megnéztük, hogy a fenti összegeket mekkora törlesztőrészlet mellett tudnánk jelenleg felvenni 25 éves futamidő esetén. Az egyszerűség kedvéért mindegyik esetben kizárólag a jelenleg elérhető legkedvezőbb ajánlatot tüntettük fel.

Jelenleg tehát ezek a legkedvezőbb piaci ajánlatok. Ezek alapján – 50 százalékos JTM-mel számolva – tehát minimum az alábbi havi nettó bevételekkel kell rendelkezzen valaki, hogy fizetni tudja a fenti törlesztőrészleteket (illetve, hogy egyáltalán átmenjen a hitelbírálaton):

Amennyiben tehát Budapesten szeretnénk hitelből panellakást vásárolni, úgy legalább 359 ezer forintos nettó havi jövedelemmel kell rendelkeznünk ahhoz, hogy egyáltalán hitelképesnek minősüljünk. Ezzel azonban még csak a legolcsóbb XXI. kerületben nézelődhetünk – a második legolcsóbb XVIII. kerületben már 387 ezer forintos jövedelemmel kell rendelkeznünk. A harmadik legolcsóbb XIX. és XX. kerületekben pedig 400 ezer forint alatt már esélyünk sincs. A legtöbb budapesti kerületben egy nettó 500 ezer forintos jövedelemmel már labdába rúghatnánk, bár több olyan kerület is van (XXIII., XI., XVI., XIII., IX., II.) ahol még ez is kevés lenne.

A legdrágább II. kerületben pedig már nettó 583 ezer forint jelenti a belépőszintet.

Vidéken más a helyzet – ott egy 500 ezer forintos fizetéssel már mindenhol versenyképesek lennénk, sőt, a legdrágább Debrecenben is „csak” nettó 405 ezer forint jelenti a belépőt a hitelképesek klubjába. A többi vidéki nagyvárosban azonban már havi 350 ezer forint is elegendő lenne mindehhez – a második legdrágább Győrben 344 ezer, a harmadik legdrágább Veszprémben pedig 341 ezer forintos havi jövedelemtől remélhetnénk, hogy hitelt kapunk egy panellakás megvásárlásához. A legolcsóbb Salgótarjánban ugyanakkor már 200 ezer forint alatti fizetéssel is elviekben versenyképesek lehetünk (173 ezer forint).

Végezetül érdemes azt is megemlíteni, hogy az ingatlanvásárlás után jó eséllyel illetékfizetési kötelezettségünk keletkezik, melynek összege alapesetben a megvásárolt ingatlan forgalmi értékének a 4 százalékát teszi ki. Ez ugyancsak nem elhanyagolható összeg – a legdrágább II. kerületi panellakások esetében 2,276 millió forint, míg a legolcsóbb salgótarjáni panelek esetében átlagosan 676 ezer forint.