Lakáshitelesek, figyelem! Jó hír: csökkenhet a havi törlesztő összege

Drasztikus változást fontolgat a változó kamatozású lakáshiteleknél a kormány. A hitelfelvétel előtt állókat a módosítás nem érinti, hiszen az új igénylések között gyakorlatilag nem találkozhatunk ilyen konstrukciókkal, ugyanakkor 2022. második negyedévében még a meglévő jelzáloghitel állomány 22 százaléka változó kamatozású volt. Ez az arány jó eséllyel csökkent azóta, ám még mindig sokakat érinthet a kérdés.

A változó kamatozású lakáshitelek ismérve, hogy kamatuk évente, vagy ennél is gyakrabban módosulhat. A relatív gyakori változás miatt ezen kölcsönök kockázatosnak tekinthetők, hiszen a pénzügyi, gazdasági változások – a jók és a rosszak egyaránt – gyorsan megjelenhetnek az érintett hitelek kamatában és törlesztőrészletében.

Másik fontos jellemzőjük, hogy a kamat két részből áll: egy referencia mutatóból és egy felárból. Előbbi egy bankfüggetlen pénzügyi mutató, jellemzően a 3, 6 illetve 12 havi BUBOR szokott lenni, vagyis a hitel kamata is ilyen időközönként módosulhat. (A BUBOR azt mutatja meg, hogy a bankok milyen kamat mellett nyújtanának kölcsönt egymásnak rövid futamidőre.)

A másik elem a felár, amellyel megnövelik a BUBOR értékét. Ezen felár nagysága is változhat, ezen módosítások azonban 5 vagy 10 évente következhetnek csak be, ám van olyan kölcsön, amelynél a felár fix - olvasható a Bankmonitor közleményében. 

Mit javasol a kormány?

A kormány javaslata szerint a jövőben nem a BUBOR, hanem a Diszkont Kincstárjegy szolgálna referenciamutatóként. (Ez utóbbi gyakorlatilag azt mutatja meg, hogy az állam milyen áron kap kölcsönt a piaci szereplőktől rövid futamidőre.) Ez azért lenne óriási változás, mert a DKJ értéke érdemben elmaradt a BUBOR-tól, vagyis a változás miatt a kérdéses kölcsönök kamata csökkenne.

Mennyivel mérséklődhet a törlesztőrészlet?

Először is nézzük meg, hogy a kérdéses mutatók értéke mennyi volt 2024.01.22-én, a különbség ugyanis megmutatja, hogy a kamat mennyivel csökkenhetne. Egy adott kölcsönre a kamatváltozási gyakoriságának megfelelő mutató lesz érvényes: ha egy hitel kamata 3 havonta változik, akkor rá a 3 havi BUBOR, vagy a 3 hónapos futamidejű DKJ lesz irányadó.

Minden egyes mutatónak van futamideje, érdemes ezek alapján csoportosítani az értékeket:

• 3 hónap: A BUBOR 9,53%, míg a DKJ 6,88% volt. Ez alapján az érintett kölcsönök kamata akár 2,65 százalékponttal is csökkenhet.
• 6 hónap: A BUBOR értéke 9,08%, míg a DKJ 6,89% volt. Ez alapján az érintett kölcsönök kamata akár 2,19 százalékponttal is csökkenhet.
• 12 hónap: A BUBOR értéke 8,57%, míg a DKJ nagysága 6,69% volt. Ez alapján az érintett kölcsönök kamata akár 1,88 százalékponttal is csökkenhet.

Vagyis az érintett kölcsönök kamata akár 1,88-2,65 százalékponttal is csökkenhet, ha elfogadják a javaslatot!

De mégis milyen hatással volna ez a havi törlesztőrészletekre? Nyilván különböző kölcsönösszeg és futamidő esetén a hatás is más-más lenne, de néhány példa szemléltetheti, hogy mire számíthatunk.

2022. második félévében a változó kamatozású lakáshitelek medián fennálló tartozása 2,6 millió forint volt, a medián futamidő pedig 7,1 év. (A medián érték azt jelenti, hogy az érintett kölcsönök fele ennél nagyobb, míg fele ennél kisebb összegű, futamidejű volt.) Induljunk ki abból, hogy a kölcsön kamata 3 havonta változik, míg a kamatfelár fix 3,5%.

A medián összegű és futamidejű hitel kamata a jelenlegi értékek alapján – kamatstop nélkül – 13,03% (3 havi BUBOR + 3,5% felár), míg a törlesztőrészlete körülbelül 47 ezer forint lenne. Ha a változás életbe lépne, akkor a kamat 10,38% lenne, míg a törlesztőrészlet 43 300 forint körül alakulna. Vagyis a változással a vizsgált kölcsön havi fizetnivalója 3 600 forinttal, mintegy 7,9 százalékkal mérséklődne.

Nézzünk egy extrémebb esetet, és induljunk ki abból, hogy a kölcsön fennálló tartozása 8 millió forint, a hátralévő futamidő pedig 12 év, a hitel kamata évente változhat, miközben a kamatfelár fix 3,5%. A jelenlegi kamatstop nélküli kamatszint 12,07%, a törlesztőrészlet pedig 105 400 forint lenne ebben az esetben. A változás miatt a kamat 10,19%-ra, míg a havi fizetnivaló 96 500 forintra csökkenne, aminek hatására a kérdéses kölcsön havi törlesztőrészlete 8900 forinttal, mintegy 8,5 százalékkal mérséklődne.

A kisebb fennálló tartozás miatt a változás havi nagysága forintban kifejezve nem lenne jelentős, de ha százalékosan nézzük, akkor már érdeminek tekinthető.

Ez jöhet a kamatstop helyett?

A változó kamatozású kölcsönök törlesztőrészlete igen gyorsan megemelkedhet egy kedvezőtlen, magas inflációjú környezetben. Mégsem hallhattunk az elmúlt hónapokban, években ezen hitelek érdemi drágulásáról. Ez a Bankmonitor szakértői szerint kizárólag a kamatstopnak köszönhető, ugyanis a kormány jelenleg befagyasztotta egy kedvezőbb szinten az érintett kölcsönök kamatát. Vagyis megvédte az adósokat a kamatemelkedéstől. Ez a helyzet azonban nem maradhat fent a végtelenségig, már sok helyen hallhattunk, olvashattunk a kamatstop megszűnéséről.

Ez az új változás úgy segíthet az adósoknak, hogy közben a kamatfixálást, a kamatstopot kivezeti. Innentől ismét egy piaci mutatóhoz lenne kötve az érintett kölcsönök kamata, ugyanakkor ezen mutató értéké érdemben alacsonyabb lenne, mint a korábbi referenciamutató, a BUBOR értéke volt. Vagyis a jövőbeni esetleges piaci nehézségek okozta kamatemelkedéstől ez a változás nem védene meg, csupán a mutató cseréjével annak hatását tompítaná.