Váratlant lépett Matolcsy, felfordulnak a lakáshitelek: változhatnak a törlesztők 2023 nyarán?

Egy a múlt hét csütörtöki Magyar Közlönyben megjelent rendelet értelmében komoly változások lépnek életbe nyár közepétől a magyar hitelpiacon. A Magyar Nemzeti Bank által jegyzett rendelkezés értelmében ugyanis júliustól lényegesen szigorodnak majd a jövedelmi szabályok, azaz úgynevezett JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) szabály.

A JTM mutató feladat annak szabályozása, hogy mekkora arányban terhelhető hitellel a havi rendszeres jövedelem, magyarán megszabja azt, hogy a lakossági ügyfél mekkora hitelre jogosult. A szabály a 200 000 forint felett hitelösszegekre vonatkozik és mindeddig viszonylag kis szigorral igyekezett megakadályozni a hitelfelvevők túlzott eladósodását.

A jelenleg érvényben lévő szabályozás szerint egy legalább 10 éves kamatperiódusú, vagy végig fix kamatozású hitel havi törlesztői nem haladhatják meg az ügyfél 30 napnál nem régebbi dokumentummal igazolt jövedelmének 50, vagy 500 000 forint feletti jövedelem esetén a 60 százalékát. A mutató kiszámítása során természetesen a meglévő hitelek és az új kölcsön törlesztőinek együttes összegét nézik, amibe beleszámítanak többek közt a folyószámlahitelek és a hitelkártyák is. Utóbbiaknál fontos tudnivaló még, hogy a teljes keretösszeg 5 százalékát számolják csak a törlesztőbe, függetlenül azok valós kihasználtságától.

A jegybank szigorít is meg nem is

Az MNB jelenlegi szabályozása szerint egy legalább 10 éves kamatperiódusú vagy végig fix kamatú hitel havi törlesztőrészletei nem haladhatják meg az igazolt nettó jövedelem 50, illetve 60%-át, attól függően, hogy az adós keresete alatta marad, vagy eléri az 500 ezer forintot. A JTM kiszámítása során a meglévő és új hitelek törlesztőrészletének összegét együttesen veszik figyelembe. Sőt, a hitelkártyáink, folyószámlahiteleink is számítanak: a teljes keretösszeg 5 százalékát tekinti a jogszabály törlesztőrészletnek függetlenül attól, hogy abból mekkora rész van kihasználva.

Az utóbbi időben azonban a megélhetési költségek rohamos növekedésével párhuzamosan a hitelezések is újra felpörögtek Magyarországon, ezért napirendre került, hogy többek között a JTM szabályok esetében érdemes lehet megfontolni valamilyen irányú változtatást. Bár a bankok egy része a kamatféken való lazításban reménykedett az Matolcsy György jegybankelnök (viszonylag hirtelen és váratlan módon) május közepén  a hitelezés szabályainak további szigorítása mellett döntött.

Az MNB által az infláció lekövetésével indokolt döntés alapján júliustól megemelkedik a jövedelemszint, ami alatt alacsonyabb maximális havi törlesztőt határozhatnak meg a bankok a hiteligénylők felé. Az új plafon 600 000 forint lesz, vagyis e fölött a havi jövedelem fölött lesz elérhető a 60 százalékos limit, az ez alattiaknál pedig 50 százalékban lesz maximalizálva az adósság. A pénzintézeteknek egyébként lehetősége lesz ennél is szigorúbb limitet megállapítani, a jogszabályban rögzített aránytól viszont lefele nem térhetnek el.

A fentiek fényében érdekes lépésnek tűnhet, hogy ezzel párhuzamosan a kisebb összegű hiteleknél éppen hogy könnyítést hoz az jegybanki módosítás. Amíg jelenleg ugyanis csak a 300 000 forintot el nem érő összegű kölcsönökre nem vonatkoznak a JTM előírások, addig a módosítások életbe lépése után ezek limite 450 000 forintban lesz majd meghatározva.

A szakértő szerint nem jön földindulásszerű változás

Palkó István, a Portfolio vezető elemzője a Pénzcentrumnak elárulta, hogy a változások nem lesznek jelentős hatással az amúgy is jelentősen csökkenő jelzáloghitel-kereslettel szembesülő hitelpiacra. A JTM esetében az elmúlt években ugyan nőtt az 50-60%-os korlát közelében felvett jelzáloghitelek aránya, de a 40% feletti JTM-mel bíró hitelek aránya még mindig 25% alatt van. Az 50-60% közötti jtm-mel felvett lakáshitelek aránya pedig még a lakáshitelezés leginkább túlfűtött időszakában, 2022 első felében is 5 százalék alatt volt.

A Portfolio Checklist Podcastjében a szakértő arról beszélt, hogy a változás, ha hatalmas piaci fordulatot nem is hoz, a limitnél alacsonyabb jövedelmű igénylők szemével nézve drasztikusnak tűnik és egy lakásvásárlás során ez a több milliós különbség akár döntő is lehet.

Palkó István emellett arra is felhívta a figyelmet, hogy életbe lép az éppen ellenkező irányú módosítás is, amely azokra a hitelekre vonatkozik, amelyekre nem kell alkalmazni az adósságfék szabályokat, tehát nem kell figyelembe venni egyrészt a JTM-et, másrészt a hitelfedezeti mutatót (hogy egy lakás értékéhez képest mekkora kölcsön lehet felvenni) sem. De ezek ugye nem is jelzáloghitelek, mert kicsit összegű hitelekről beszélünk ezek esetében, ezeknél a limit eddig 300 000 forint volt, ez most 450 000 forintra fog emelkedni júliustól - magyarázta az elemző, aki kijelentette:

A változások minden vonatkozó hitelt érintenek majd a kamatperiódusoktól függetlenül.

A szabályok továbbra is differenciáltak maradnak. Változó kamatozású hitelek  már nem nagyon vannak a piacon - teszi hozzá, sokkal jellemzőbbek az 5, 10 éves kamatperiódusú, illetve végig fix kamatozású kölcsönök, az adósságfék szabályok mindenesetre kimondják, hogy 600 000 forintos nagyságú jövedelem alatt 25 százalék lehet a JTM, egy legalább 5, de kevesebb, mint 10 éves hitel esetén ez 35 százalék legalább 10 éves kamatperiódusú hitel mellett pedig 50 százalék a maximum törlesztő.

Ahogy grafikonunkon ábrázoltuk, a 600 000 forint feletti nettó jövedelemmel rendelkezőkre ezzel szemben valamivel kevésbé szigorú szabályozások vonatkoznak. A változó, valamint az 5 éves kamatperiódusű kölcsönök esetében 5 százalékkal magasabb, mint az alacsonyabb jövedelműek esetében, tehát nem 25, hanem 30, illetve nem 35, hanem 40, a legalább 10 éves kamatperiódus esetén pedig 60 százalék. Tehát az utóbbi jövedelmi kategóriába tartozó ügyfelek felvehetnek egy olyan hitelt, aminek törlesztőrészlete akár a 360 000 forintot is eléri.

Palkó István ezzel kapcsolatban arra figyelmeztet, hogy itt nyilván általában nem egy személy jövedelméről beszélünk, jelzáloghitelek esetében ugyanis elterjedt dolog az adóstárs bevonása. Ilyen jellemzően hiteligénylő házastársa (gyakran a bankok egyébként el is várják az ő bevonását), ilyen esetben pedig értelemszerűen összeadódik a kettőjük jövedelme és ezt a kettőt egyszerre kell figyelembe venni. 

Az átlagosan 300 000 ezres jövedelem pedig ma már a hitelezők igen széles körénél realitás, az elemző szerint azonban szűk kisebbség az, aki éppen a két jövedelmi sáv közé esik. Nekik viszont a mostani változás komoly szigorítás, ugyanis egyetlen tollvonással a magasabból az alacsonyabb jövedelmi kategóriában találják magukat - véli Palkó István.

A részletekre térve az elemző elárulta, a jelzáloghitelek esetében 20 éves futamidőt és 10 százalék körüli kamatot nézve az látható, hogy ha valaki konzervatív módon választ  kamatperiódust (tehát legalább 10 éves, vagy akár végig fix kamatozású kölcsönt választ) az 550 000 forintos nettó jövedelem mellett - ha elment a jogszabályi korlátig, akkor 34,2 millió forint hitelt tudott felvenni, most ez jelentősen, 28,5 millió forintra csökken. És természetesen minél rövidebb a kamatperiódus, annál kisebb a felvehető hitelösszeg, hiszen annál szigorúbbak a szabályok. Például egy változó kamatozású jelzáloghitel esetében 30-ról 25 százalékra csökken a JTM, emiatt, amíg ilyen jövedelem mellett felvehetett valaki 17 millió forint kölcsönt, az most alig több, mint 14 millióhoz juthat.

Mit tehet a hiteligénylő?

Hitelfelvevőként ebben a helyzetben két lehetőségünk marad magasabb összegű kölcsönhöz jutni. Az egyik út az, ha magasabb kamatperiódust választunk. A másik, ennél valamivel drasztikusabb megoldás az, hogyha hosszabb futamidőt választunk, ez ugyanis automatikusan alacsonyabb törlesztőt jelent, ugyanakkor nem arányosan alacsonyabbat, tehát nem várhatjuk el azt, hogy ha dupla annyi ideig törlesztünk, akkor felére csökkenjen a törlesztőnk.

Palkó István egyébként a hitelfelvevői szokások miatt gondolja azt, hogy a változás viszonylag kevés hiteligénylőt érint majd. Eddig sem volt ugyanis jellemző, hogy a határokat nagyon kifeszítő módon igényeltek volna a magyarok hitelt. Az MNB kimutatásai is visszaigazolják egyébként, hogy még 2022 elején is (azaz a lakáshitelezési boom csúcspontján) 5 százalék alatt maradt azon hitelek aránya, ahol a JTM 50 és 60 százalék közé esett. És ugye a mostani változás ezen hitelfelvevők közül is csak azokra vonatkozik, akik 500 és 600 ezer forint közötti nettó jövedelemmel rendelkeznek. A jelentősen visszaeső magyar hitelpiacon tehát ez vélhetően csak pár százaléknyi potenciális hiteligénylőt érint majd.

Mennyi az annyi?

Kalkulátorunkat segítségül hívva a Pénzcentrum is utána számolt, hogy pontosan mekkora összegű potenciális kölcsöntől esnek el azok a hiteligénylők, akik jövedelménél meghúzták az új határt. A 600 000 forint felett keresők státusza ugye érintetlen, ők továbbra is a magasabb jövedelmi kategóriába, azaz a kevésbé szigorú JTM szabályok alá tartoznak majd.

Ennek megfelelően, ahogy grafikonunkon is ábrázoltuk, egy összesen ennyi pénzt hazavivő család (ha az egyik szülő igénylő, a másik pedig adóstárs) akár 41 800 000 forinthoz is hozzájuthat, tehát egy kisebb fővárosi panellakás árat megközelítő összeghez juthat hozzá, ha használt lakás vásárlásához igényel kölcsönt. Az ő esetükben a -változatlan- maximális kölcsönösszeg 360 ezer forint.

Ugyanezt az UniCredit által 8,7 százalékos THM-el forgalmazott hitelt jelenleg egy 500 000 forintos nettó összjövedelmű család jelenleg 34 800 000 forintos kölcsönösszegig veheti igénybe, júliustól pedig esetükben a maximális kölcsönösszeg már csak 29 000 000 forint a havi törlesztő 300 000 forintról 250 000-re zsugorodása miatt.

Egy ilyen család tehát 5 millió 800 ezer forintnyi potenciális kölcsöntől eshet el a változás miatt, ennyivel nagyobb összegű önerőre lesz tehát szükségük egy ugyanolyan kategóriás ingatlan megvásárlásához, mint jelenleg.

De mi a helyzet a személyi kölcsönökkel?

A forint alapú személyi hiteleknél is ugyanazok a JTM szabályok vannak érvényben, illetve ugyanakkora mértékben változnak is majd a limitek, mint a lakáskölcsönök esetében. Itt viszont maga a kölcsönösszeg is szabályozott, ezért a maximálisan elérhető kölcsönösszeg 12 millió forint.

Mindezt 600 000 forintos nettó összegű havi jövedelem mellett igényelhetjük is, a kalkulátorunkban található ajánlatok közül a legkedvezőbb esetében 12,91 százalékos THM-el. Ebben az esetben a havi törlesztő 268 192 forint, tehát jócskán elmarad a jövedelem 60 százalékára vonatkozó limittől.

Számításunk szerint pedig 5 éves futamidővel számolva az 500 000 forintos összjövedelmű háztartásokat sem érinti a változás. Kalkulátorunk szerint ugyanis a számukra most is 10 millió forintban maximalizált összegű hitelösszeggel elérhető ugyanez a 12,91 százalékos THM-el kínált kölcsön, így a törlesztő 223 493 forint, ami belefér az új szabályozásba is.

A  személyi hitelek esetében tehát a fontosabb változás az, hogy  a kisebb összegű kölcsönök összeghatárát kitolják 450 ezer forintra, azaz 300 ezer forint helyett már ekkora összegig nem kell majd alkalmazni a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) szabályait. Ez az intézkedés nyilván elsősorban az egyszerre több kisebb kölcsönt törlesztő, illetve a jelzáloghitele mellett személyi hitelt is igénylő ügyfeleket érinti majd. Ők így egyszerre lesznek jogosultak a korábbinál nagyobb összegű segítségre.

Ez a változás persze csak igen marginális réteget érint. Ahogy ábránkon is látszik, eleve a pénzintézetek szűk köre kínál ilyen alacsony összegű személyi kölcsönt, a kamatok pedig egy ilyen hitel esetében igen magasak. A mostani módosítás ezért vélhetően inkább az áruhitelek, valamint a bankkártyás és egyéb hitelkeretek esetében lehet segítség a nagyobb összegű kölcsönre szoruló igénylőknek.