Mennyi a havi törlesztője most 10-80 millió forint lakáshitelnek? (x)

A 8 hazai bank lakáshiteleit összehasonlító Bankmonitor hitelkalkulátor szerint jelenleg 9,1 és 11,73 százalékos THM (teljes hiteldíj mutató) mellett juthatunk fix kamatú lakáshitelhez, függően a hitelösszegtől és az igazolt nettó jövedelem nagyságától. A THM annyiban különbözik a kamattól, hogy egy sor, a hitelfelvételhez elengedhetetlen egyéb költséget (pl. értékbecslés, közjegyzői okiratba foglalás díja) is tartalmaz, így jobban összehasonlíthatóvá teszi az egyes banki ajánlatokat. Ugyanis a bankok egy része egy-egy akció idejére részben vagy akár teljes egészében elengedheti ezeket, ami egy átlagos lakáshitel esetében több százezer forint megtakarítást is jelenthet. Jó tudni, hogy ezeket az egyszeri költségeket az adósnak mindenképpen meg kell finanszíroznia, és ha a hitel folyósítása megtörtént, akkor írják jóvá a bankok ezek egy részét vagy egészét.

Az előbbiekből következik, hogy amennyiben két bank esetleg ugyanakkora kamattal hitelez, de az egyik elengedi az egyszeri költségek egy részét, akkor végül ez utóbbi ajánlata lesz pénzügyileg kedvezőbb.

Mennyi lesz a havi törlesztőrészlet?

A havi törlesztő összege egyrészt függ a felvett hitel összegétől, hiszen a bank az általa adott pénz után kér meghatározott összegű kamatot. Ezen kívül meghatározó a bank által megállapított kamat mértéke, ami tulajdonképpen a kölcsön ára. A kamat bankonként eltérő lehet: például két 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitel havi törlesztője között jelenleg több mint 32 ezer forint a különbség, ami két évtized alatt 7,8 millió forintra hízhat.

Minél nagyobb a hitelösszeg, annál szélesebbre nyílik az „árolló”, így egy 80 millió forintos lakáshitelnél már 118 ezer forintos különbségről beszélhetünk havi szinten, ami két évtized alatt 28 millió forint feletti megtakarítást, vagy éppen plusz kiadást jelenthet.

Fontos tudni ugyanakkor, hogy a bankok nem minden igénylőnek kínálnak azonos kamattal hitelt, a kedvezményeket sok esetben feltételekhez kötik. Többnyire a nagyobb összegű nettó igazolt jövedelmet honorálják kedvezménnyel, de a nagyobb összegű kölcsön vagy éppen az értékesebb ingatlanfedezet is szempont lehet. Éppen ezért célszerű a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorával ellenőrizni, hogy személy szerint mire számíthatsz, és a lehetőségek közül kiválasztanod az elérhető legkedvezőbb ajánlatot.

Mekkora jövedelemmel kapunk lakáshitelt?

Általánosan elmondható, hogy minimálbér alatti jövedelemmel nem lehet lakáshitelhez jutni jelenleg, így legalább nettó 154 280 forintot kell keresnie annak, aki sikeresen szeretné venni az első akadályt. Ez azonban még csak azt jelenti, hogy hitelképes vagy, hogy pontosan mekkora összegű lakáshitelre számíthatsz, az csak a hitelbírálat során derül ki.

Az úgynevezett JTM szabály (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) ugyanis pontosan megszabja a bankok számára, hogy az adott jövedelem legfeljebb mekkora százalékát lehet hiteltörlesztésre fordítani. Eszerint egy 500 ezer forintot el nem érő nettó jövedelem legfeljebb fele fordítható hiteltörlesztésre, míg félmillió forinttól 60 százaléknál ránt be az adósságfék. Ez azonban csak a jogszabályi maximum, a bankok ennél óvatosabbak, ezért előbb valamekkora összegű megélhetési költséggel csökkentik a jövedelmet és a fennmaradó rész alapján számolnak JTM-et.

Mivel a bankok nagyon különböző összegű megélhetési költségekkel kalkulálnak, ha nagyon ki van feszítve a jövedelem, akár ezen is múlhat, hogy az adós mekkora összegű hitelt kaphat. Előfordulhat, hogy az egyik banknál több, míg egy másiknál kevesebbre számíthat.

Mit tehetek, ha idővel csökkennek a hitelkamatok?

A jelenlegi hitelkamatok magasnak számítanak, hiszen míg most 8,7-11,73%-os THM-mel kínálják a bankok a fix kamatú, lakáscélú jelzáloghiteleiket, egy évvel ezelőtt még 5,24 és 8,46% között szóródtak az ajánlatok. Sokan kérdezik, hogy mi történik akkor, ha a hitelkamatok esetleg ismét csökkenni fognak, hiszen a meglévő fix lakáskölcsönök a futamidő alatt nem árazódhatnak át, vagyis nem drágulnak, de nem lesznek olcsóbbak sem.

Amennyiben a kamatok masszívan csökkenek, akkor megfontolandó lehet egy hitelkiváltás elindítása, vagyis a meglévő drága kölcsön lecserélése egy olcsóbbra. A hitelkiváltásnak persze vannak költségei, például a meglévő kölcsön végtörlesztésének általában 1-2 százalékos díja van, az új igényléséhez pedig ismét szükség lesz értékbecslésre és közjegyzői közokiratba foglalásra, mint ahogy a földhivatali bejegyzésért is újfent fizetni kell majd.

Masszív kamatcsökkenés esetén ennek ellenére megérheti a dolog, ám mindenképpen érdemes utánaszámolni, vagy szakértő segítségét kérni, már csak azért is, mert a kiváltás pénzügyi előnye nagyban függ attól is, hogy megtaláljuk-e a számunkra elérhető legkedvezőbb ajánlatot. Egészen biztos, hogy a bankok ajánlatai között a jövően is érdemi különbségek lesznek.

Fontos azonban, hogy mivel a hitelkiváltás egy új hiteligénylést jelent, fontos, hogy az adott időpontban hitelképes legyél: rendelkezz a megfelelő összegű nettó igazolt jövedelemmel, legalább három hónapja dolgozz az adott munkahelyen, és ne állj felmondási vagy próbaidő alatt.

(x)