Könnyen pofára eshet a bankokban az átlagmagyar: hiába van meg álmai lakása, nem kaphat elég hitelt

Folytatódott decemberben is a lakáshitelek mélyrepülése Magyarországon: az MNB adatai szerint a folyamatos infláció és kamatemelkedés elég alaposan odavágtak a szektornak 2022-ben. Tavaly decemberben mindössze 41 milliárd forintnyi hitelkihelyezés történt, ami közel van az 5 éves negatív rekordhoz – az egy évvel korábbihoz képest 61 százalék a visszaesés mértéke!

A visszaeséshez nagy köze van a hónapokon át tartó kamatemelkedésnek, azonban a decemberi adatokból már trendforduló látszódhat. Ugyanis az év utolsó hónapjában a lakáscélú hitelek kamatai 0,06%-al csökkentek átalgosan a piacon: ezt ugyan inkább stagnálásnak nevezhetnénk, de mindenképp pozitív, hogy legalább emelkedés nem történt.

Ez mondjuk sokat nem segít azokon, akiknek sürgősen esedékes lenne a hitelfelvétel, hiszen még mindig átlagosan 12,46 százalékos átlagos kamattal lehet lakáshitelt felvenni. Ráadásul, mint korábban kiderült, a bankok már jellemzően a magasabb megélhetési költségeket is belekalkulálják a hitelbírálatba, nem a teljes nettó keresetünk számít bele a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) értékébe. Ugye, ez az igénylő fizetése alapján határozza meg, hogy mekkora kölcsönre jogosult és azt milyen feltételekkel kaphatja azt meg, hogy minden hónapban biztosan tudja törleszteni a részleteket.

A szabályok szerint a lakáshitelek esetében ha az igénylő(k) jövedelme 500 ezer forint alatti, akkor 5 évnél rövidebb kamatperiódusú jelzáloghitel esetén a jövedelem 25 százalékáig, 5 évet elérő, de 10 évnél rövidebb kamatperiódus esetén a jövedelem 35 százalékáig, míg legalább 10 évig, vagy a futamidő végéig fix kamatozás esetén a jövedelem 50 százalékáig terhelhető törlesztőrészletekkel. Magyarul: ha 10+ évig fix kamatozással vennénk fel kölcsönt, akkor a maximális hiteltörlesztő 250 ezer forint lehetne alapesetben, de ma már ettől eltérő lehet, bankja válogatja.

Félmillió feletti keresettel pedig a szabály szerint maximum ennyi lehet a törlesztő:

• kevesebb, mint 5 éves kamatperiódus: a bér 30%-a,
• 5-10 éves kamatperiódus: a bér maximum 40%-a,
• 10+ éves kamatperiódus: a bér maximum 60%-a.

Mennyi lakáshitelt kaphat, aki a magyar átlagot keresi?

A KSH adatai szerint novemberben a nettó átlagkereset kedvezmények nélkül 374 800 forint volt Magyarországon, de a hazai bérviszonyok pontosabb megismeréséhez inkább a nettó fizetések mediánértékét érdemes figyelembe venni – ez az az összeg, aminél pont ugyanannyian keresnek többet, mint ahányan kevesebbet. A statisztikai hivatal szerint novemberben  a kedvezmények figyelembevételével számított nettó kereset mediánértéke 305 800 forint. A fentebb taglalt adóssgáfék-szabályok alapján tehát alapesetben:

• egy átlagbért kereső magyar maximum 187 400 forintos törlesztőt fizethetne,
• aki pedig a mediánösszeget viszi haza, annak 152 900 forint lehet a maximális törlesztője.

Most a Pénzcentrum kalkulátorával megnéztük, mennyire a maximális összeg, amihez ilyen feltételek mellett hozzá lehetne jutni. Fiktív hitelfelvevőink a fent megadott összegű jövedelemmel rendelkeznek, más tartozásuk nincs – ugye, a többi hitelük (pl. hitelkártya, személyi hitel) törlesztője is beleszámítanak a JTM-értékbe –, és minden tekintetben hitelképesek.

Mint kiderült, aki az átlagos fizetést viszi haza, annak nagyon maximum 21,1 millió forintos lakáshitelt adnak a bankok. Ekkora összegre ilyen keresettel csak két bank adott érdemi ajánlatot a kalkulátorunk szerint. Az UniCredit Bank ajánlatának THM-je 9,09%-os, a havi törlesztő 186 341 forint és a 20 éves futamidő legvégére 44 786 989 forintot fizetnénk vissza a banknak. A másik ajánlat a CIB Banké, ahol a THM 9,12%-os, a 186 598 forintos törlesztő mellett 44 783 427 forintot fizetne vissza az ügyfél.

Viszont, ha valaki a mediánfizetéssel igényelne hitelt, annak csak 17,1 millió forintot adnak jelen pillanatban lakáshitelként. Kalkulátorunk szerint az UniCredit Bank ajánlatának törlesztője 151 016 forint lenne havonta, 9,09%-os THM mellett 36 298 953 forint lenne a végső visszafizetés. A CIB Banké sem sokkal rosszabb ajánlat, 151 224 forintos törlesztő mellett 36 293 678 forint lenne a teljes visszafizetendő.

Megnéztük, hogy mennyivel nagyvonalúbbak a bankok a magasabb keresetű hiteligénylőkkel. Mint kiderül, 500 ezer forintos jövedelemmel 21,1 millió forintot már 179 586 forintos törleszővel is lehet igényelni, 8,54 százalékos THM-el. A második legjobb ajánlat 183 876 forintos törlesztőről szól, 8,9 százalékos THM-el.

17,1 millió forintra a legjobb hitelajánlat 145 542 forintos törlesztőt adott, a THM pedig 8,54 százalék ebben az esetben. Nem sokkal marad el ettől a második legkedvezőbb kölcsön, aminek a havi törlesztője 149 018 forint lenne, 8,9 százalékos THM mellett.

Ne feledkezzünk meg a lakástámogatásokról!

A fenti példákban nem számoltunk az állami támogatásokkal, mert szimplán azt akartuk megtudni, hogy mire elég ma a magyar bankokban a KSH által mért átlag- és mediánbér. Viszont, aki ténylegesen lakásvásárlás előtt áll, annak nem érdemes megfeledkeznie róluk!

A CSOK és a maxiumum 10 millió forintos Babaváró hitel is elérhető még, nem estek a költségcsökkentés áldozatául, mint például az otthonfelújítási támogatás. Fontos azonban tudni, hogy ezeknek a törlesztőrészlete is beleszámít a JTM-be, szóval érdemes szakember segítségét kérni, ha valaki a támogatásokat is bevonná az ingatlanügyletbe - például a Babavárót is betenné az önerőbe, ami jellemző lépés a fiatal párok körében.

További szigorítások jöhetnek a bankokban?

Korábban Argyelán József, a Bankmonitor elemzője arról beszélt a Pénzcentrumnak, hogy a kormány is egy olyan törvénymódosítást készül elfogadni, amely lehetővé tenné a felvehető hitel összegének korlátozását az igazolt nettó jövedelem nagysága alapján. Az ilyen korlát alól pedig nem lehetne kibújni a futamidő meghosszabbításával.

A jogszabály alapján minimum 20 százalék önerőre van szükség. Az egyes bankok gyakorlata eltérő, van olyan, amelynél elegendő ennyi önerő, de van amely nagyobb összeget vár el. Ez azonban függ a lakás elhelyezkedéstől és az igénylő egyéb paramétereitől, adataitól is. Előreláthatóan az elkövetkező időszakban a bizonytalan helyzet miatt itt is banki szigorítás várható

- hívta fel a figyelmet a szakember. Hozzátette, előreláthatóan egyre több bank alkalmazhat szigorúbb szabályokat a pénzügyi helyzet és kilátások miatt. A szigorodó környezet miatt pedig egészen biztos, hogy sokan elesnek a hiteligényléstől.

Például 2022 elején hét bank adott ajánlatot 20 millió forint, 20 éves futamidejű, fix kamatozású kölcsönre 330 ezer forint nettó jövedelem mellett. Jelenleg egyik pénzintézetben se nyújtanak hitelt ilyen paraméterekkel

- sorolta.

Eközben vágtatnak az ingatlanárak

Ha csak a minimális önerővel rendelkeznek a példákban szereplő hitelfelveők, akkor szinte lehetetlen küldetésnek tűnik például a fővárosban bármilyen lakást vásárolni. Az Eurostat adatai szerint 2015-höz képest 2022 harmadik negyedévében több mint 156 százalékkal emelkedtek hazánkban az ingatlanárak, ami egyedülálló az EU-ban. Ami talán bizakodásra adhat okot, hogy a tavalyi év második felében ha meg nem is állt, de jelentősen visszavett a tempóból az áremelkedés.

Mindeközben míg két-három évvel ezelőtt nagy átlagban húsz millió forint elegendő volt egy ingatan megvásárlásához, addig ma már legalább harminc millió forint kell egy átlagos lakás vagy telek megvételéhez a Duna House korábbi elemzése szerint.

A megyeszékhelyek közül az idén Békéscsabán volt vásárolható a legnagyobb alapterületű, 94 négyzetméteres használt lakás 30 millió forintból. Békés megye székhelye, és a korábbi csúcstartó, Miskolc között csekély, mindössze 2 négyzetméter a különbség a keretösszegből elérhető ingatlan méretét nézve.

A fővárossal összehasonlítva azonban jelentősebb a különbség, Budapesten - kerülettől függően - csak harmadekkora otthonra futja ekkora összegből. Ugyanakkor a fővárosban is széles palettán mozog a kínálat: a XII. kerületi 27 négyzetméteres lakástól, a hasonló méretű belvárosi, V. kerületi garzonon át, egészen a külsőbb kerületekben található, élhetőbb méretű, 52 négyzetméteres ingatlanokig terjed a 30 milliós választék.