Sosem érte meg jobban az energetikai korszerűsítés – de miből fizessük?

Sosem volt aktuálisabb kérdés egy-egy ingatlan energetikai állapota, mint manapság, hiszen egy korszerű és egy elhanyagolt állapotú ingatlan rezsiköltsége között óriási különbségek lehetnek.

Sajnos a magyar ingatlanállomány nemzetközi összevetésben is nagyon korszerűtlennek számít, ezért napjainkban sokakban felmerül a felújítás igénye.

Az első és legfontosabb, amin a felújítók az ingatlan korszerűsítésével nyerhetnek, az a folyamatos költség, vagyis a rendszeres rezsikiadás csökkenése. A másik fontos eredmény, hogy az ingatlan értéknövekedése is számottevő egy felújítás után.

Ehhez hozzáadódik még az is, hogy mind banki, mind pedig ingatlanszakmai körökben általános az a várakozás, hogy a korszerűtlenebb és a korszerűbb ingatlanok ára között nyílni fog az olló. Vagyis a felújított, energetikai szempontból jobb állapotú lakások lényegesen többet érnek majd a piacon, mint azok az ingatlanok, ahol erre nem fordítottak kellő figyelmet. Tehát egy jól megtervezett felújítással a vagyonunk értékét tarthatjuk, vagy akár növelhetjük is.

Amire lehetőségünk van

A felújítások során persze alapvető különbség van az egyedi ingatlanok és a társasházi lakások között. Utóbbi esetében a társasházi törvény szabályozza, hogy ki, mit tud felújítani; ilyen ingatlanok esetében a közvetlenül a tulajdonos érdekkörébe tartozó pontokon lehet változtatni, mint például a nyílászárók cseréje, illetve a gépészeti rendszer korszerűsítése, amennyiben egyedi gépészettel rendelkezik a lakás. Természetesen, ha a társasház összefog, akkor a külső határoló falak utólagos szigetelése is nagyon sokat segít a rezsiszámla csökkentésében, és az ingatlan értékének megőrzésében, esetleg növelésében. Egy jó lakóközösség közös akarattal tehát sokat tehet az egyedi ingatlanok értéknövekedéséért is. Családi ház esetében beszélhetünk a külső határoló falak szigeteléséről, nyílászárók cseréjéről, illetve gépészeti korszerűsítésről is. Ezek nagyobb, látványos beruházások, amelyekkel jelentős, 25-30 százalékos csökkenést is el lehet érni a rezsiben – és komoly értéknövekedést az ingatlan árában.

Általánosságban elmondható, hogy minél „nagyobbat ugrunk”, vagyis minél alacsonyabb fejlettségi szintről lépünk magasabbra, annál nagyobb lehet a spórolás és az értéknövekedés is.

Természetesen vannak kisebb lépések is, amelyeket megtehetünk egy-egy korszerűsítés során: a háztartási gépek állapota kifejezetten releváns. Például az alacsonyabb fogyasztásúra cserélt hűtő, mosógép, vagy a fénytechnika korszerűsítése, az izzók LED-világításra történő lecserélése lényegesen kisebb volumenű fejlesztések, de el lehet kezdeni ezekkel a lépésekkel is, vagy lehetnek a komplett felújítás részei.

Többmilliós kiadás

Ha azonban nem elégszünk meg az izzók és a háztartási gépek cseréjével, hanem valóban érdemi felújításra vágyunk, számolnunk kell azzal, hogy mindenképp többmilliós tétel lesz a beruházás végösszege.

Egy tipikusnak mondható családi ház, egy több mint 90 négyzetméteres Kádár-kocka szigetelése anyaggal, munkadíjjal együtt hozzávetőleg 2,5-3 millió forint, egy kazán cseréje kéménybéleléssel pedig nagyjából egymillió forint körül van. A nyílászárók cseréje szintén milliós nagyságrendű, vagyis egy teljes felújítás igényektől és adottságoktól függően 5-10 millió forint, esetenként 10 millió felett is alakulhat.

Egy kevéssé ismert lehetőség

Az ingatlanfelújítás mellett tehát nagyon is racionális érvek szólnak, ám annak fedezete sokszor nincs meg készpénzben a korszerűsítésen gondolkodó tulajdonosoknál. A legtöbb esetben ilyenkor a személyi kölcsön, családi összefogás merül fel sokakban, ám Kelemen Tamás, a Magyar Bankholding lakossági termékfejlesztési igazgatója szerint kézenfekvő megoldás lehet erre a szabad felhasználású jelzáloghitel.

Ilyen hitelt fel lehet venni arra az ingatlanra, amelyikben lakunk, vagy ha van másik, fedezetként szolgáló ingatlan, akkor arra. A konstrukció lényege, hogy a hitelösszeget a hitelfelvevő kapja meg, szabadon felhasználhatja bármire, így felújításra is, és az ingatlanon, amelynek a terhére felvesszük, egy jelzálog-bejegyzés történik. Ez nagyon hasonló a lakásvásárlásnál megismert jelzálog-bejegyzéshez.

Vannak a piacon államilag kamattámogatott és piaci feltételekkel felvehető hitelek egyaránt. Elérhető a piacon 10 éves kamatperiódussal az ECO hitel, ami 24 millió forintnál kisebb költségvetésű munkákhoz bőven elég, és a normál, standard szabad felhasználású hitelekhez képest minden esetben lehet kalkulálni valamiféle kedvezménnyel vagy pénzvisszatérítéssel. „Ez azért nagyon fontos, mert egy jelzálog alapú finanszírozásnál vannak kezdeti költségek, közjegyzői díj, földhivatali díj és egyéb tételek. Ezekkel számolni kell, amikor belevágunk egy ilyen konstrukcióba.”

Alapkamat alatti terhek

A kamat szintje a konstrukciótól függ, ám összességében elmondható, hogy nem feltétlenül drágább egy szabad felhasználású hitel, mint a szokványos lakáshitelek. Ideális esetben már akár 8-9 százalék közötti kamatteher mellett elérhetőek, amelyek a mostani kamatkörnyezetben nem számítanak magasnak; a jegybanki irányadó kamatnál pedig lényegesen alacsonyabb szintekről van szó. Ennek fő oka, hogy a bankok hosszú távon csökkenő kamatpályára számítanak, ez az úgynevezett inverz hozamgörbe, vagyis a kamatláb alakulását a futamidő függvényében megjelenítő ábra  hosszú oldalán alacsonyabbak a kamatok, mint a rövid oldalon.

Összességében tehát a piaci várakozás az, hogy hosszú távon a kamatok lényegesen alacsonyabbak lesznek. Emellett a relatíve alacsony kamatok hátterében az is áll, hogy nagyon erős a verseny a jelzálogpiacon.

Ilyen esetekben érdekes döntés, hogy mennyire mozduljon el egy hitelfelvevő a fix kamatok irányába. Kelemen Tamás szerint egy minimum 10 éves kamatperiódus mindenképpen javallott egy hitelnél. „Jelenleg az az érdekes helyzet állt elő, hogy a futamidő végéig fix és a 10 éves kamatperiódusú hitel kamatában nincs számottevő különbség a piacon.”

Néhány példa a konstrukcióra

Egy átlagos nettó jövedelemmel (nettó 400.000 Ft munkabér) rendelkező és egy prémium szegmensbe tartozó ügyfél (nettó 700.000 Ft munkabér) egy kisebb és egy nagyobb volumenű beruházás esetén 10 éves kamatperiódus választásával, jelenleg a következő kondíciók mellett tud piaci feltételű lakáshitelt felvenni a Magyar Bankholdinghoz tartozó MKB Bank-nál.

A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatóra (JTM) vonatkozó jelenlegi szabályozás alapján 500.000 Ft alatt 50%-ig, 500.000 Ft-tól 60%-ig terhelhető hitel törlesztéssel a jövedelem legalább 10 éves kamatperiódusú hitel igénybevétele esetén. 

Ebből adódóan a példa esetben az átlagos jövedelemmel rendelkező ügyfél legfeljebb 200.000 Ft havi törlesztőrészlet megfizetését vállalhatja, míg a prémium ügyfél ennek több, mint a duplájáig, max. 420.000 Ft havi részletösszegig is eladósodhat.

Ennek függvényében egy átlagos jövedelemmel rendelkező ügyfél a futamidő hosszabbításával tud magasabb, pl. 25.000.000 Ft piaci feltételű lakáshitelt felvenni, míg a prémium ügyfélnél nincs szükség a futamidő növelésére: