Aggasztó: ilyen vételárú házra, lakásra elég ma a babaváró kölcsön összege önerő nélkül

A legtöbb fiatal, gyermekvállalás előtt álló pár szeretne saját tulajdonú otthont magának, ám ehhez sokszor hitelre is szükségük van. A babaváró rendkívül kedvező konstrukció, hiszen az első öt évben mindenképpen kamatmentes, ha pedig ezen idő alatt gyerek születik, akkor a futamidő végéig az is marad - írja a Bankmonitor.hu. Feltéve, hogy nem történik olyan dolog, ami miatt a házaspár elveszíti a kedvezmények egy részét vagy egészét. Ilyen például a válás, vagy az, ha a család külföldre költözik. 

Fontos kedvezmény az is, hogy a gyerek érkezésétől számítva – pontosabban a magzat 12 hetes korától – a törlesztés három évre felfüggeszthető. Mivel a babaváró kamatmentes, a moratórium nem jelent plusz költséget sem! A második babánál újabb hároméves moratórium kezdődik, valamint elengedik a fennálló tőketartozás 30 százalékát, a harmadik gyereknél pedig lenullázódik a hitel. Egy gyereknél ezek a kedvezmények persze nem lépnek életbe, de a kamatmentesség legalább végleges lesz.

Mennyi babaváró hitelt kaphat egy pár?

Amennyiben van igazolt jövedelmük, ennek összege pedig eléri az adott bank által meghatározott minimális összeget – ez többnyire az aktuális minimálbér -, akkor a fiatal házasok igényelhetik a babavárót, ám a felvehető hitel összege még kérdéses lehet. A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) korlát szerint ugyanis kettejük keresetének legfeljebb 50, illetve 60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre. (500 ezer forint nettó alatt 50 százaléknál, ezt elérő jövedelemnél 60 százaléknál ránt be az adósságfék.)

A helyzetet tovább bonyolítja, hogy nem minden pénzintézet megy el a JTM plafonig, másrészt nem azonos összegű havi törlesztőt vesznek alapul a számítás során. Egy részük ugyanis a minden esetben a kamatmentes törlesztővel számol (ez 10 millió forintnál kb. 45 900 forint induló összeget jelent), míg mások a kamattámogatás nélküli törlesztőt veszik alapul, ami kicsivel 84 000 forint felett van.

Olyannal is találkozhatunk azonban, hogy a bank máshogy kalkulál, ha már úton van a baba, ez utóbbi esetben az alacsonyabb törlesztővel számolnak, míg más esetben a támogatás nélkülivel. (A magasabb törlesztőt egyébként akkor kellene fizetni, ha a pár időközben elveszítené a támogatási jogosultságot, ami miatt a hitel piaci kamatozásra váltana.)

Ha a pár megkapja a 10 millió forintos maximális összeget, akkor ezt szabadon felhasználhatja, így akár ingatlant is vásárolhat belőle.

Miután ez egy szabad célú konstrukció, a megvenni kívánt ingatlannal kapcsolatban nincsenek elvárások, lehet az lakás, lakóház, de a tulajdoni lapon akár nyaralóként, üdülőként vagy éppen zártkerti ingatlanként is szerepelhet. Sőt, az ingatlan lehet akár lakhatatlan állapotú is, ha a család esetleg ilyet keres, hogy később maga felújítsa azt. Azért írjuk ezt külön is le, mert a csok támogatásnál, a csok-hitelnél és a lakáshitelnél számos feltételnek kell megfelelnie az ingatlannak, például a csok-nál elvárás a lakhatóság!

EZ IS ÉRDEKELHET

Kiderült, hogy választanak a magyarok lakáshitelt: az elszálló árak miatt fontos most óvatosnak lenniük

A drágulás miatt nem meglepő, hogy a 2022 első negyedévben az új lakás vásárlására fordított lakáshitelek kihelyezése nagyobb volt, mint 2021 azonos időszakában.

De mire elég 10 millió babaváró hitel?

Ennyi pénzből Budapesten vagy a nagyobb városokban szinte semmit nem kapni, legfeljebb 10-20 négyzetméteres helyiségek, illetve bérleti jogok keresnek gazdát. Vidéken sem sokkal jobb a helyzet, a szegényebb településeken lehet legfeljebb kétszobás, átlagos állapotú lakáshoz jutni ennyiért. Házat már többet találni, ám ezek túlnyomó többsége rossz állapotú, erősen felújításra, korszerűsítésre szoruló.

Babaváró + csok támogatás egy gyerekre

Amennyiben a babavárót igénylő pár megfelel a csok (családi otthonteremtési kedvezmény) feltételeinek, és hajlandó vállalni egy gyereket, akkor a babaváró hitel mellé 600 ezer forint vissza nem térítendő támogatást is igényelhetnek, így összességében 10,6 millióval gazdálkodhat. Ehhez azonban feltétel, hogy a lakás a vételkor lakható állapotú legyen, illetve az alapterülete elérje a 40 négyzetmétert!

Hiába kapja meg azonban a 10 millió forint babavárót és a 600 ezer forint csok-ot a pár, ez önmagában lakóingatlanra nagyon kevés ma Magyarországon. Budapesten alig 30 olyan lakást találtunk a legnagyobb online ingatlanos hirdetési portálon, ami ennyiért megvásárolható, ezek egy része azonban bérleti jog, a többi pedig szinte lakhatatlan, 10-30 négyzetméteres lyuk. Ugyanakkor egyes vidéki településeken – pl. Ózd, Kazincbarcika, Sellye, Salgótarján – akár egy közepes vagy felújított, akár 50 négyzetméteres lakásra is elég lehet ennyi pénz. A házakat illetően jobb a helyzet, de a plusz 600 ezer forint nem javít érdemlegesen a lehetőségeken.

Babaváró + lakáshitel

Ha a párnak még nincs gyereke, és egy babát szeretnének csak, akkor nem lesznek jogosultak a csok-hitelre, vagyis legfeljebb piaci lakáshitellel egészíthetik ki a babavárót. Itt azonban ki kell térnünk az önerő kérdésére, ami bizony gyakran jelent szűk keresztmetszetet. A bankok ugyanis legfeljebb a vételár 80 százalékát hitelezik meg, vagyis 20 száza mindenképpen szükség lesz. Ráadásul, ez is csak a jogszabályi plafon, a bankok egyedileg döntenek erről, így településtől, az ingatlan típusától és a felhasznált építőanyagtól függően 30-80 százalék között bárhol lehet az az arány, így reális 70 százalékkal kalkulálni. Nagy segítség azonban, hogy

a babaváró hitel részben vagy egészben önerőként használható egy lakáshitelnél.

Itt két lehetőség van:

• Ha a babaváró és a lakáshitel igénylése között nem telt el 90 nap, akkor a babaváró 75%-a önerőnek, 25 százaléka pedig hitelnek számít majd.
• Amennyiben a két igénylés között legalább 90 nap eltelt, a babaváró összege teljes egészében önerőnek számít.

Az első pont talán magyarázatra szorul. Vegyünk például egy 50 millió forint vételárú lakást, amit a pár babaváró és lakáshitel kombinálásával vásárolna meg. Ha a bank 70 százalékig hitelez az adott esetben (és most a jövedelmet ne vizsgáljuk), akkor eszerint 35 millió forint lakáshitelt kaphatunk, míg 15 millió forintot maguknak kell előteremtenünk. Vagyis a 10 millió forint babavárón felül 5 millió forintra lesz még szükségünk, vagy kénytelenek leszünk olcsóbb ingatlan után nézni.

Igen ám, de ha 90 napon belül 10 millió forint babavárót vettünk fel, akkor ebből 2,5 millió forint hitelnek minősül majd, így legfeljebb 32,5 millió forintot adhat a bank, emiatt pedig a minimálisan szükséges önerő máris 17,5 millió forintra nő. Így a babaváró felett 7,5 millió forintra kell majd a vásárláshoz. A csok támogatás vállalt gyerekre sok banknál nem számít önerőnek – hiszen mi van akkor, ha nem születik meg a baba -, így a biztonság kedvéért mi sem tekintettük annak.

Mi azonban inkább úgy számolunk, hogy a babaváró és a csok támogatás – összesen 10,6 millió Ft – lesz a teljes önerő, ezen felül nincs egyéb megtakarításunk. Ha a teljes babaváró saját forrásnak számít, akkor a már említett 70%-os hitelfedezeti arányt véve alapul – a 600 ezer forint csok-kal együtt –

egy 35,9 millió forintos ingatlan férhet még bele, míg, ha 25%-a hitelnek minősül, akkor 27,6 millió forintig keresgélhetünk.

Az előbbinél 24,7 millió forint lesz a hitelösszeg, aminek fix kamattal 190 000 forinttól kezdődik a havi törlesztője, míg, míg az utóbbinál 18,9 millió forint hitelt igényelhetünk a banktól, aminél 147 000 forinttól indul a havi fizetni való.