Kegyetlen, ami a magyar ingatlanokkal történik: itt a matek, házat venni vagy építeni éri meg jobban

A magyar ingatlanpiacot az utóbbi évtizedben, a nagy árrobbanás évtizedében, mindig is az határozta meg, hogy a fizetések és a lakásdrágulások között tátongó szakadékot, miként voltak képesek fedezni az állami támogatások és a hitelek. Igen ám, de most a szekort rengeteg egyéb hatás éri egyszerre. Egyfelől a globális koronavírus-járvány igencsak megrángatta az építőipart, aminek következtében az alapanyag-árak az egekbe szöktek. Ezen felül folyamatos a munkaerőhiány, aminek következtében drágultak a munkadíjak is. Ember legyen tehát a talpán, aki most tisztán tudja látni, mibe lenne érdemes belefogni akkor, ha új otthonba szeretne költözni.

Ilyenkor ugyanis adja magát az örök kérdés: újépítésű ingatlant vegyen, saját építkezésbe kezdjen vagy használt ingatlanját újítsa fel. A kérdés önmagában, béke időben is komoly fejtörést okozna, most azonban ha lehet, még sokkal nehezebb a választás. Megnyugtató válasszal pedig a szakértők sem igazán tudnak szolgálni, mint mondják, általános megállapítást nehéz tenni, nevezetesen hogy a három felmerülő lehetőség közül melyik éri meg jobban.

Ez ugyanis a pénztárca méretétől, a stressztűrő-képességünk nagyságától, és a lehetőségeinktől függ leginkább.

Új építésű lakást, házat veszek

Ha valakinek van elegendő pénze, és már kiszemelt ingatlanja is, akkor messze ez a leginkább stressz mentesnek tűnő beruházás. Persze a kivitelező céget messzemenőkig ellenőrizni kell, ha ez rendben van, akkor nehéz bakot lőni. Az újépítésű ingatlanok modernek, kielégítik a vevők igényeit, energiatakarékosak, jól lehet velük kalkulálni, főleg ha már áll az ingatlan, azaz 100 százalékban átadásra került.

Mindennek persze ára van, a kulcsra kész ingatlanok árai magasak, főleg az ország legforróbb, budapesti és környéki területein. Ez pedig azt jelenti, hogy a stresszmentességet bizony meg kell fizetni, ami a gyakorlatban igencsak magas négyzetméterárakat eredményez. A példának okáért:

• A budapesti új lakások átlagos négyzetméterára idén nyáron elérte a lélektani 1 millió forintos határt
• A fővárosi új lakások átlagos árszintje 70 millió forint
• A négyzetméterárakban a XII. kerület jár az élen, ahol már 2 millió forintot is meghaladta az átlag
• Óriási a kereslet az új lakások iránt, friss adatok szerint az idei év első nyolc hónapjában tavalyhoz képest 80 százalékkal, 2019 azonos időszakához képest pedig 45 százalékkal többen érdeklődtek az kínálatban szereplő új lakások iránt
• Az ország megyeszékhelyein egy új építésű lakás átlagos kínálati négyzetméterára egy év alatt 12,9 százalékkal emelkedett, Székesfehérvár először előzte meg Debrecent és vált a ledrágább megyei jogú várossá az újlakások tekintetében.

Új házat építek

A három lehetőség közül talán ez a legnehezebb ügy, főleg azoknak, akik nem jártasak ebben. Természetesen a magánépítés nagy előnye, hogy magunk terveztethetjük meg otthonunkat, ami így teljes mértékben a személyünkre lesz szabva, illetve ügyes tervezéssel, jó szerződésekkel természetesen pénzt is foghatunk a vállalkozáson. Azaz foghatnánk, ha nem árnyékolná be jó pár probléma a szektort.

Az első, és mindjárt a legnagyobb probléma, hogy lesz-e olyan vállalkozó, aki be is fejezi azt a házat, amit elkezdtünk építeni? Jelenleg ugyanis óriási verseny van a szakemberekért, még úgyis, hogy a COVID-világjárvány miatt sok szakember hazatért Magyarországra, akik itt is maradtak. Jó mesteremberből ugyanakkor még így is kevés van. A magánépíttetőknek pedig a nagyberuházókkal kell versenyezniük az olyan vállalkozó csapatokért, akik mostanra már sokszor szívesebben dolgoznak nagyobb projekteken, a nagyobb pénz reményében.

Pontosan itt van a kutya elásva, azok ugyanis, akiket nem szívnak el a nagy beruházók, sokkal magasabb áron tudnak vállalni magánépítkezést is. Aminek végső soron magasabb költség lesz a következménye. Ha tehát, még 2021 elején azt mondhattuk, hogy akkor voltunk a lélektani határán annak, hogy egyes vállalkozó szellemű emberek építkezésbe kezdése még megérte, mostanra ez már nem biztos, hogy így van. Az árak folyamatos változása, különböző vis major esetek, és az óriási leterheltség miatt ugyanis rendkívül nehézzé vált előre kalkulálni a költségeket.

EZ IS ÉRDEKELHET

Így folynak el brutális milliók házépítéskor: sokan ezen a választáson buknak a legtöbbet

Drámai, csaknem 50 százalékos árkülönbség is lehet két azonos méretű családi ház tetőszerkezete között.

Arról pedig még nem is beszéltünk, hogy építkezéskor a nulladik ponton azt is el kell dönteni, hogy generálkivitelezővel vagy saját magunk szervezésében vágunk neki a dolognak (utóbbi esetében, bár nem kötelező, egy kompetens műszaki ellenőrre mindenképp szükség lesz). Természetesen ebben az esetben is, a kevesebb ránk háruló tehernek többlet költsége van, viszont ha saját magunk irányítjuk a dolgokat, akkor rengeteg stressz faktorral kell szembenéznünk, amit nem biztos, hogy mindenki bír.

Építési költségek megoszlása:

• alapkiásás, egyéb munkák: kb. 5%
• szerkezetkész állapot: kb. 20-25%
• zárt épületburok kialakítása: kb. 20% (erősen ablakfüggő)
• vízszerelés, elektromos vezetékek: 20%
• vakolás, festés, padlóburkolat, ajtók, gépészet: kb. 15%
• ház késszé tétele (belakása): kb. 15%

És hogy mit jelent ez a végösszeg tekintetében?

Konkrétumot természetesen nehéz mondani, hiszen rengeteg befolyásoló tényező van, ráadásul az alapanyagár-változásokat mostanság senki nem tudja előre megjósolni. Az azonban látszik, hogy egy kb. 100 négyzetméter alapterületű ház felépítése gyenge minőséggel, rossz szigeteléssel 30 millió forint környékén még kijöhet. Ugyanakkor egy közepes színvonalú, AA++ energiás házat már nem igen úszhat meg az ember 40 millió forint alatt, miközben az emelt színvonalért már inkább 50 milliót kell kifizetni. A határ pedig természetesen felfelé a csillagos ég.

Felújítom, kibővítem a meglévő az ingatlanom

Teljesen egyértelmű, hogy bőven akadnak olyan ingatlanok, amiket érdemes megmenteni, felújítani. Igen ám, de kivitelezőt találni ilyen munkákra sem lesz egyszerű. Ahogy azt már korábban is taglaltuk, felújításnál a legkritikusabb az, hogy fajlagosan kisebb méretűek a munkák, mint egy nagy építkezésen.

A felvonulási és szervezési terhek viszont hasonlóak.

Éppen ezért, egy fajlagosan kisebb munkát ezek a tényezők durván megdrágíthatnak. Pár négyzetméter burkolásáért is elkérhetnek annyi pénzt, ami a többszöröse a valódi értéknek. Egyszerűen azért, mert bőven akad kereslet, és valaki vagy megfizeti a szakembereket vagy nem lesz felújítva az otthona.

Elég csak azon elmorfondírozni, hogy míg pár éve 2-3 millióból egy nagyobb léptékű, teljes fűtési rendszert lehetett korszerűsíteni, most ennek az árnak inkább a duplájával kell számolnia annak, aki belevágna. Természetesen, ha a kereteink szűkösek, az apránként való felújítás, legfőképp az energetikai beruházások világa, még így is nagyon megéri. Egyfelől azért, mert a költségeink hosszú távon a rezsin így csökkennek, másfelől igencsak megemelik ingatlanunk értékét ezek a módosítások.

A felújítás ugyanakkor, akár csak az építkezés rendkívül sok vesződséggel jár, illetve lakókörnyezetünk teljes felbolydulásával. És akkor arról még nem is beszéltünk, hogy sikerül-e hozzáértő kivitelezőt találni a felmerülő feladatokra.

Miből finanszírozzam a beruházását?

Ahogy látjuk, bármelyik vállalás mellett is kötelezze el magát az ember, bőven lesznek álmatlan éjszakái. És a finanszírozás kérdése még csak ezután jön. Megtakarított pénzeik mellett a magyarok döntő többsége hitelt is felvesz lakáscélú beruházásai megtámogatására. Ezek közül a legnépszerűbbek még mindig a jelzálog alapú lakáshitelek. Hiszen ezek még most is igencsak alacsony kamattal dolgoznak, annak ellenére is, hogy az MNB elindította alapkamat-emelési ciklusát. Ez azonban csak a jéghegy csúcsa, hiszen, ahogy a bevezetőben írtuk,

rengeteg állami támogatás, sőt újfajta hitelkonstrukciók is megjelentek a piacon.

Ha most az eddigi felsorolási sorrendben visszafelé haladunk, akkor lakásfelújításnál egyértelműen szóba jöhet az idén január elsejétől igényelhető, családok számára fenntartott támogatás, a lakásfelújítási támogatás, amivel akár 3 milliónyi ingyenforinthoz is juthat az igénylő. Ennek legfontosabb feltétele persze, hogy legalább egy, 25 év alatti gyermeket neveljen, tb-jogviszony kötelezettség mellett. Illetve azt sem szabad elfelejteni, hogy a támogatással az igénylőnek úgy kell számolnia, hogy a felújítás költségeit először magának kell finanszíroznia, majd ezután, a kapott számlák alapján igényelheti vissza a pénzt a Magyar Államkincstártól. Itt fontos kiemelni, hogy ezt az előírást megkönnyítendő, sok banknál elérhetőek alacsony kamatú személyi kölcsönök, melyekkel csökkenthető az induláshoz szükséges önerő mértéke.

Természetesen nem csak a lakásfelújítók számíthatnak most extra finanszírozási ajánlatokra. Az MNB ugyanis éppen nemrégiben, október elején jelentette be, hogy elindítják a Zöld Otthon Programot, aminek keretében 2,5 százalékos kamattal akár 70 millió forintnyi hitelt is fel lehet venni, maximum 25 évre. Természetesen a konstrukciót csak akkor lehet igénybe venni, ha valaki legalább egy BB energetikai besorolású új lakást vagy házat vásárol, vagy legalább egy ilyet épített.

Szóval, hogyha nem felújítás, akkor új lakóingatlan vásárlásánál most már soha nem látott, olcsó hitellel is számolhatnak a vásárlók. Igaz, az éremnek mindig két oldala van, a nagyfokú állami támogatások megléte bár erősen pumpálja a piacot, drágítja is azt, ugyanis növeli a keresletet. A kivitelezési, várakozási díjak növekedésével tehát a továbbiakban is számolni kell.

Bármelyik megoldást is válasszuk tehát új otthonunk megteremtésére, látnunk kell mindegyik előnyeit és hátrányait egyszerre. És ami ennél is fontosabb, nagyon akkurátusan sorra kell vennünk az összes potenciális finanszírozási lehetőségünket, hogy megtalálhassuk a számunkra leginkább megfelelő konstrukciót, és ezzel együtt álmaink otthonát is.