Azért ez erős: ennyit kaszálhatsz, ha kiadod a lakásod - itt a matek

Dübörög a lakáspiac, az árak az egekben, és semmi jel nem utal arra, hogy az emelkedés megállna. Ingatlanpiaci elemzők szerint a lakossági kereslet mellett egyértelműen a befektetési célú vásárlás veri fel az árakat. Akinek van ma 20-30 millió forintja, jó döntés lehet azt lakásba fektetni, hiszen 5 százalék feletti bruttó hozamokat is elérhet. De mi van akkor, ha valakinek nincs pénze? Hitelből is érdemes befektetési céllal lakást vásárolni? Ennek járunk utána.

EZ IS ÉRDEKELHET

Sokan trükköznek így lakásvásárláskor: őrültek, vagy igazuk van?

Ha jól csinálják, nagyon megéri.

Példaalanyunk ezúttal egy pár, Gábor és Boglárka. Rendelkeznek már egy saját lakással, kettejük havi nettó jövedelme együttesen 500 ezer forint. Nem jártasak a részvények és kötvények világában, így azon gondolkodnak, hogy félretett pénzükből lakást vásárolnak, hogy kiadják azt, ezzel keresve némi pénzt. Két esetet vizsgálunk meg:

• A eset: Boglárkának és Gábornak 20 millió forintja van ebben az esetben (ne kérdezzük, honnan szerezték, feltételezzük, hogy tisztességes úton jutottak hozzá). Nem mernek jelzáloghitelt felvenni, a kinézett ingatlant gyorsan meg akarják venni a magas érdeklődés miatt, ezért úgy tesznek, mint sokan mások: személyi hitelből vásárolnak ingatlant. 7 éves befektetésben gondolkodnak, melynek végén eladják az ingatlant.
• B eset: ekkor Boglárkáéknak 10 millió forintja van, a maradék 20 millió forintot lakáshitelből fedezik. Nem akarnak magas törlesztőt, ezért 30 évre vesznek fel hitelt, a futamidő végén pedig szintén eladják a lakást.

Nem akarnak gyereket, így ők azt a népes tábort erősítik, akik semmit sem profitálnak a babaváró hitelből és a CSOK-ból. Mindkét esetben azzal számolunk, hogy mennyivel jártak volna jobban, ha ezt a pénzt nem lakásba, hanem az újonnan érkező, Nemzeti Kötvénybe fektetik. A nemzeti kötvényről itt írtunk részletesebben, röviden azonban annyit kell tudni róla, hogy első évben átlagosan 3,75 százalékkal, második évben 4,5-tel, ezt követően pedig évente plusz fél százalékpontot nőve kamatozik - feltehetően kamatos kamattal. 

Lakást vásárolnál? Felújítanál? A legjobb hitelekért keresd fel kalkulátorunkat!

Mindkét esetben kiadják az ingatlant - egy 30 milliós ingatlan havi bérleti díja ma körülbelül 150 ezer forint körül alakul. Feltételezünk továbbá éves szinten három százalékos lakásár- és bérleti díj növekedést (a becslés a mai viszonyok között meglehetősen konzervatívnak tűnik, de ne feledjük, hosszú távú befektetésről van szó!).

Ha előzetesen számolgatunk, arra juthatunk, hogy egy átlagos lakáshitel éves kamata kb. 5 százalék. Ha éves szinten öt százalék bruttó hozama van egy lakásvásárlásnak, akkor azt gondolhatjuk, hogy egyáltalán nem éri meg hitelből fedezni azt. Sőt, ha a lakbér gyakorlatilag megegyezik a havi törlesztővel, akkor már nem is nyernek az ügyleten semmit. Első blikkre tehát azt gondolnánk, hogy semmi értelme hitelből lakást vásárolni befektetési célra. Főleg személyi hitelből, hiszen annak kamata még magasabb. Valóban így van ez?

Amikor nagy az önrész, és rövid távú a befektetés

Első, A esetünkben 20 millió forintjuk van. Nem akarnak lakáshitellel bíbelődni, s mivel a Pénzcentrumon olvasták, hogy egyre többen vesznek fel lakáscélra személyi hitelt, ők is így tesznek. Nem akarnak lemaradni a kinézett lakásról a lakáshitel lassú folyósítása miatt, amelynek árát 30 millióra alkudják le. 10 milliós összegre van szükségük - felkeresik hát a Pénzcentrum személyi hitel kalkulátorát, hogy megnézzék, mennyi a kamat:

Meglepően látják, hogy ekkora összegnél, az ő jövedelmük mellett, milyen alacsonyak a kamatok, ha a bank ügyfelévé válnak. A CIB-nél például csak 6,9 százalék, de a K&H-nál is 7,86, az Ersténél 8,09 százalék, a Budapest Banknál 7,9. A többi bank jelenleg nem kínál ekkora összegű személyi hitelt. Mi nem áruljuk el, melyiket választották, de a kamatuk a fenti ajánlatok átlaga, 7,69 százalék.

Szabd személyre a hiteled kondícióit a Pénzcentrum kalkulátorában!

Ebből kijön, hogy hét éves időtávra a havi fix törlesztőjük 154 ezer 322 forint lesz. Mivel 150 ezer forintért adják ki a lakást, az első éven buknak havi 4 ezer forintot. Csakhogy a lakás ára és egyben a lakbér is éves szinten 3 százalékot nő, így a második évben az már 154 ezer forint lesz havonta, miközben a hitelénük törlesztője fix maradt. Mindez azt jelenti, hogy a banknak visszafizettek 7 év alatt 12 963 062 forintot, miközben befolyt hozzájuk 13 millió 794 ezer forint. Azaz csak a lakbéren is nyertek, viszont ekkor eladják a lakást. A lakás értéke az első évben 30 millió forint volt, a hetedik évben ez már 36 millió 896 forint. Azaz ezen nyertek további közel 7 millió forintot. Nézzük meg, mennyit nyertek volna, ha Nemzeti Kötvénybe fektetik azt a 20 milliót, és nem lakásvásárlásra fordítják:

Az állampapír-befektetés hozott volna nekik 7 millió 604 915 forintot (feltéve, de meg nem engedve, hogy az új kibocsátású NK kamatai a jövőben is ekkorák lesznek majd). Nézzük meg a két döntés egyenlegét, hogy tisztán lássunk - és vizsgáljuk meg azt is, hogy mennyire érte volna meg akkor lakásba fektetni, ha a lakásárak nem emelkedtek volna a 7 év alatt semmit (hiszen ez is egy jelentős kockázati tényező).

Abban az esetben, ha lakást vásárolnak, akkor a lakáseladással realizálnak 7 év után 36,9 millió forintot. A bérleti díjból 13,8 millió forint folyik be. 7 év alatt nem kell lakásfelújításra sem költeni, a hitelre ellenben kifizetnek 13 millió forintot. Hogy tisztán a döntés eredményét lássuk, ki kell vonni belőle a kezdőtőkét, így jön ki, hogy 7 év alatt 17,7 millió forintit nyertek azzal, hogy lakást vásároltak és kiadták.

Ha nincs áremelkedés, akkor a bérleti díj végig 150 ezer forint marad, így 12,6 millió forint folyik be Gáboréknak lakbérből. A lakáseladásból 30 millió forintot realizálnak ebben az esetben, a hitelre pedig ugyanúgy 13 millió forintot fizetnek ki. A kezdőtőkét kivonva megkapjuk a pénzügyi eredményt, amely így 9,6 millió forint. Ha nem lakást vásárolnak, hanem a pénzt állampapírba teszik (ilyenkor a hatodik évben újra kell vásárolni, és a második befektetési kör második évében eladni a kötvényt a névértéken), akkor 7,6 millió forintot nyernek 7 év alatt. 

Nyilván le kell szögezni, hogy egy esetleges lakásár csökkenés mellett már negatív lenne az egyenleg az állampapír-befektetéssel szemben, erre azonban 7 éves időtávban - jelenlegi tudásunk szerint - meglehetősen csekély az esély.

Akkor is megéri, ha kevés az önrészem?

Második esetben nézzünk egy hosszabb távú forgatókönyvet: ekkor Boglárkának és Gábornak 10 millió forint önrésze van, azaz 20 millió forint lakáshitelre van szükségük a befektetéshez. Mivel alacsony havi törlesztőt akarnak, és hosszú távú befektetésben gondolkodnak, 30 éves futamidejű, 10 évre fixált lakáshitelt választanak (feltéve, de megintcsak nem megengedve, hogy kamatfordulókor nem nő meg a törlesztőjük). A Pénzcentrum lakáshitel kalkulátorában talált ajánlatok a következők:

A Budapest Bankhitelének a THM-e 4,09 százalék, az Erstéé 4,43 százalék. Ha ezeket átlagoljuk azMKB és az OTP ajánlataival, akkor megkapjuk a 4,57 százalékos kamatot. Boglárkáék lakáshitele ezzel kamatozik, így aztán a havi törlesztőjük 102 ezer forint lesz. A megvásárolt 30 milliós ingatlant bérbe adják, ez havi 150 ezer forintot eredményez nekik - évente nő ugyanakkor a bérleti díj 3 százalékkal. A 30 év alatt tetemes összeget, 85,6 millió forintot zsebelnek csak a bérbeadással, míg lakáshitelük törlesztésére a kamatköltségekkel együtt összesen 36 millió 781 ezer forintot fizettek ki. Az ingatlanjuk 30 év múlva 72,8 millió forintért talál gazdára.

Számolnunk kell ugyanakkor a harminc év alatt egy felújítással és néhány üresen álló hónappal is, ez együtt legyen nagyvonalúan 5 millió forint. Ha az önrészüknek megfelelő 10 millió forintot Nemzeti Kötvénybe fektették volna, akkor 30 év múlva 42,5 millió forintot fizetett volna ki nekik az ÁKK (itt is eljátszadozva az ötévenkénti újravásárlással). Ez szemmel láthatóan sem akkora nyereség, mint amit a lakásvásárlásos ügyleten nyertek. De harminc éves távlatban akkor is érdemes hitelből lakást venni, ha az az abszurd helyzet áll elő, hogy nem nő az ingatlan értéke? Nos, ez már nem egyértelmű: 

Mint az látható, az éves három százalékos drágulás összesen 106,6 millió forintos nyereséget jelent nekik. Ha azonban nincs drágulás, az ugyanúgy 32 milliós nyereséget jelent, mintha állampapírba fektetnének, azaz nincs jelentős különbség. Ezen javítana némileg, ha megspórolnák a felújítás költségét, 30 éves időtávban ugyanakkor ez aligha elkerülhető.

Felelős hitelfelvételhez használd a Pénzcentrum kalkulátorát!

Itt érdemes megjegyezni, hogy ekkora időtávban lehetetlenség előre jósolni, és a fenti gigahozam értéke is másképp értelmezendő, hiszen nem csak a lakások ára nő, hanem egyéb termékeké is. Így reálértelemben a jövőbeli összeg sokkal kevesebbet ér, mint a jelen béli. Mindenesetre ha a jelenlegi tendenciák kitartanak (megint csak feltéve, de nem megengedve), akkor akár hosszú távon is megérheti hitelből lakást vásárolni. Az aligha valószínű ugyanis, hogy hosszabb távon a lakás ára és a bérleti díj ne emelkedjen, miközben hitelünket ma akár már 20 évre is fixálhatjuk - így az infláció miatt a havi törlesztőnk reálértéken évről-évre, hónapról-hónapra csökken. Az MNB ugyanakkor tervezi, hogy valamilyen módon megregulázza a befektetési célú lakásvásárlást, ez némileg ronthat majd az összképen. Akárhogy is járunk el, csak akkor lépjünk meg egy ekkora összegű befektetést, ha tisztában vagyunk a kockázatokkal, és fel vagyunk készülve - anyagilag is - a negatív végkimenetelre.