Végig fix törlesztő? Ennyire jók Magyarország új lakáshitelei

Megállíthatatlanul pörög az ingatlanszektor, a lakásárak emelkednek, ezzel párhuzamosan pedig a lakáshitelek kihelyezett állománya is egyre nagyobb. A magyarok hitelfelvételi kedve töretlen, az MNB statisztikái szerint a lakáshitel-állomány több mint 3254 milliárd forint volt 2018 második negyedévében, ezzel pedig a lakossági hitelállományon belül a legnagyobb hányadot a lakáscélú hitelek teszik ki. A tendencia nem meglepő, sokan igyekeznek kihasználni az alacsony kamatkörnyezetet, mint ahogy a kedvezményes lakásáfa 2020-as megszűnése miatti várható lakásár-növekedés is jelenbeli vásárlásra ösztönözheti a lakosságot.

Noha elemzői konszenzus van arról, hogy egyelőre nem kell tartanunk lakáspiaci összeomlástól, a Magyar Nemzeti Bank igyekszik megfékezni a lakosság eladósodását. Ezt a célt szolgálja a minősített fogyasztóbarát lakáshitelek rendszere mellett a lakosság fix kamatozású lakáshitelek felé terelése. A 2015-ben elfogadott és 2018-ban tovább szigorított adósságfék szabályok ugyanis korlátot szabnak a hitelfelvevők havi törlesztőjének. A Jegybank célja nem más, minthogy a lakosságot a tervezés szempontjából stabilabb fix kamatozású hitelek felé terelje. A törekvés sikeresnek tűnik, hiszen a lakossági hitelállományon belül immár nagy többségben vannak az éven túli kamatfixálású jelzáloghitelek, ráadásul a fixálás időtartama is növekvő tendenciát mutat.

Lakáscélú hitelfelvétel esetén érdemes körültekintőnek lennünk. Noha csábítóak lehetnek az alacsony kamatok, nem feltétlenül biztos, hogy a változó kamatozású hitelekkel hosszabb távon jobban járunk. A fix kamatozású hitelek - bár a változóknál magasabb kamatokkal érhetők el - akár a teljes futamidő alatt kiszámítható kamatozással felvehetők, így akár 15-20 évre előre is meg tudjuk tervezni a törlesztőnket. Aki tehát a hosszú távú stabilitást preferálja a rövid távú alacsonyabb költségek miatt, annak érdemes a fix kamatozású hiteleket választania.

Magasabb havi törlesztő vagy hosszabb futamidő

A rögzített kamatozás azonban nem jelenti azt, hogy nem tudunk elérni alacsony költségű hiteleket. Egyrészt a fix kamatozású hitelek jelenlegi kamata történelmi összehasonlításban is alacsonynak tekinthető, másrészt a futamidővel mi is tudjuk csökkenteni a hiteleink költségét. A kérdés csupán az, hogy vállaljuk-e a magasabb havi törlesztőt, vagy az alacsony törlesztőért cserébe tudatosítjuk, hogy a futamidő végén a teljes visszafizetett összegünk jelentős mértékben meghaladja a felvett összeget.

A teljes visszafizetendő összeg - adott kamat mellett - leginkább a futamidőtől függ. Amennyiben nagyobb összegre vágyunk, de nem tudunk magas havi törlesztőt vállalni, a futamidő kitolásával több pénzhez és alacsonyabb törlesztőhöz juthatunk. Mi most a Pénzcentrum kalkulátorának segítségével összegyűjtöttünk pár piaci ajánlatot, hogy megmutassuk, mekkora lehet a teljes visszafizetendő összegek közti különbség eltérő futamidők mellett. Első esetben a KSH szerinti átlagos magyar lakáshitel (7,6 millió) összegéhez hasonló számmal, 8 millióval számoltunk. Azt néztük meg, hogy miképp változik a havi törlesztő és a teljes visszafizetendő 10 éves ás 15 éves futamidő mellett. 250 ezer feletti nettó jövedelemmel számoltunk, a jövedelmünket pedig az adott bankba utaltatjuk a példánkban. Csak a teljes futamidőre fixált lakáshiteleket vizsgáltuk meg, hiszen egyedül így látható pontosan a teljes visszafizetendő összeg.

A táblázatból látható, hogy a kalkulátorunk szerinti első termék, azUnicredit ajánlata esetén másfél millió forinttal több a teljes visszafizetendő összeg a felvett hitelösszegnél, amennyiben 10 éves futamidőt vállalunk. Ha a visszafizetés 15 év alatt történik, akkor a 4,59 százalékos THM mellett ez a szám már hárommillió. Azaz ha 5 évvel több a futamidő, a teljes visszafizetendő összegek és a hitelösszeg közti különbség már kétszer akkora. Az alacsonyabb visszafizetendő összegnek természetesen ára van: a havi törlesztő kb. 18 ezer forinttal több, ha 10 évig törlesztünk. Hasonló a helyzet a CIB ajánlatánál is - 10 éves futamidővel a havi törlesztőnk itt is 17 740 forinttal több, a teljes visszafizetendőnk pedig 1,8 millióval alacsonyabb. A THM-ek közti különbség 1,4 százalékpont. A 10 és 15 éves futamidejű, 8 milliós összegű hitelek átlagos törlesztői közti különbség 16 873 forint, ez pedig az átlagok között több mint két millió forintos különbséget eredményez.

Minél nagyobb a hitelösszeg, annál nagyobb a különbség

Természetesen minél nagyobb hiteleket veszünk fel, a futamidők közti eltérések annál nagyobb különbségeket eredményeznek a teljes visszafizetendő összegben. Mi most kalkulátorunkban megnéztük a 15 millió forintos hitelösszegű ajánlatokat is:

Ez esetben az Unicredit ajánlatával 2 millió 850 ezer forintot fizethetünk vissza, ha tíz év alatt tudjuk visszafizetni a hitelt, míg 15 éves futamidővel a különbség már 5 millió 624 ezer forint. A havi törlesztők között azonban szintén jelentős a különbség, míg tíz éves opció esetén havi 148 ezer forintot kell törlesztenünk, 15 év alatt ez csupán havi 114 ezer. Hasonló tendenciát látunk például az Erste és az MKB ajánlatánál is, az átlagok közti különbség pedig a törlesztők tekintetében 32 ezer forint, a teljes visszafizetendőknél pedig 3,5 millió. Fontos azonban megjegyezni, hogy nagyobb összeg felvétele esetén gyakran nem mérlegelés kérdése a hosszú futamidő, hiszen rövid futamidő mellett a magas havi törlesztőnk könnyen beleütközhet az MNB által megállapított jövedelemarányos korlátba.

Az alábbi grafikon az egyes banki ajánlatok teljes visszafizetendő összegei közti százalékos különbséget mutatja futamidő szerint:

Az ábrán is szembetűnő, hogy a rövidebb futamidővel a teljes visszafizetendő összegünk sokkal kisebb arányban haladja meg a felvett hitelösszeget, mint a magas futamidő mellett. Ennek oka egyszerű: a hitelösszegünkön ugyanis havonta íródik jóvá a kamat, így amíg a hitelösszeg havonta csak kis mértékben csökken, a kamatterhelés annál nagyobb fennmaradó összegre vonatkozik. Az is látható a grafikonból, hogy a nagy összegű hitel hosszú távú törlesztése összességében nem annyira költséges, mint a kis összegű hitel lassú törlesztése. Tanulságként így elmondható, hogy

- a lassú törlesztés költsége viszont nagyobb hitelösszeg esetén nem olyan jelentős, mint kis hitelösszegnél.

Fontos, hogy előre tervezzünk

A döntést természetesen mindenkinek egyéni preferenciái alapján kell meghoznia, a visszafizetendő összegek közti különbség miatt azonban - lehetőségeinkhez mérten - érdemes a magasabb havi törlesztőt vállalni. Az nem is lehet kérdés, hogy olyan hitelt nem szabad felvennünk, amelynek törlesztését nem látjuk hosszú időre előre biztosítottnak - kiemelten igaz ez a jelzáloghiteleknél -, így az esetleges magasabb törlesztőrészletet sem tanácsos olyan mértékben meghatározni, amelynek fizetése mellett nem tudunk tartalékot képezni, felkészülve egy esetleges váratlan helyzetre. Amennyiben viszont lakásvásárlást tervezel, a várhatóan tovább növekvő árak és kamatok miatt nem érdemes várnod.