Pénzt kapnak ajándékba a lakáshitelesek: ilyen akció is ritkán van

Amikor lakásvásárláson törjük a fejünket, sokan eleve azon gondolkoznak, hogyan faragjanak le a hitel díjaiból. Ugyan nem árt összehasonlítani a bankok ajánlatait, azonban emellett is vannak olyan tételek, ahol további költségeket foghatunk meg, a vásárlás vagy építkezés során számos kedvezményt vehetünk igénybe.

Nem árt előre gondolkodni

Ha lakást szeretnénk venni, akkor nem árt alaposan előre felkészülni. Ugyan sokan eleve csak hitelből tudnak otthont venni maguknak, vagy kiszámítják, hogy a jelenlegi hitelek mellett megéri kölcsönből vagy lízingben finanszíroztatni, azonban ehhez is szükséges az önerő. Ennek a megvásárolni kívánt lakás legalább 20 százalékát kell elérnie jogszabályi előírások miatt, vagyis egy 25 millió forint értékű ingatlannál 5 millió forintra lesz szükségünk.

Az önerő összegyűjtésére érdemes előre takarékoskodni, amire többféle pénzügyi terméket is választhatunk, ma a legtöbben a lakás-takarékpénztári megtakarítás (LTP) mellett teszik le a voksukat. Ennek oka, hogy az ide befizetett összegek után évente 30 százalékos (max. 72 ezer Ft) állami támogatást kapunk, amivel 4 éves futamidő mellett akár 10 százalék feletti hozamot is elérhetünk.

Persze ezért cserébe vannak megkötések is, mivel a jóváírást csak akkor kapjuk meg, ha a megtakarítást lakáscélra használjuk fel, így például az önerő megteremtésére. Emellett egy személy saját jogán csak egyszer kaphat állami támogatást, de a családtagok nevére kötött szerződéseket összevonva egy lakáscél megvalósítása érdekében felhasználhatjuk.

Ne feledkezzünk meg az ingyenmilliókról!

Még a lakáshitel igénylése előtt érdemes megbizonyosodni arról, hogy kaphatunk-e családi otthonteremtési kedvezményt (CSOK), amely akár több milliós (3 gyerek és új lakás esetén 10 milliós) állami támogatást jelent az új lakásvásárláshoz. A banki szakértőkkel például azt is meg lehet beszélni, hogy a korábban felvett szocpolt követően jár-e és mekkora összegű támogatás a CSOK-ból, de használt lakásra vagy bővítésre is érdemes számoltatni a tapasztalt tanácsadóval.

A CSOK akár az önerőnket is növelheti, így akár drágább lakást is meg tudunk vásárolni. Persze a szükséges hitel összegét is csökkenthetjük vele, ennek köszönhetően kisebb az összességében felszámolandó kamat, így pedig alacsonyabb lehet a törlesztőrészletünk vagy megrövidülhet a futamidőnk.

Lényeges, hogy amennyiben a 10 milliós, kiemelt CSOK-ot választjuk, akkor könnyen lehet, hogy már a hitelajánlatokat sem kell böngésznünk, mivel 10 millió forintig 25 évre fixált, 3 százalékos kamatozású kölcsönt is kaphatunk minden banknál egységes feltételrendszerrel. Persze előfordulhat, hogy ennél több hitelt szeretnénk felvenni, ebben az esetben kiegészítő lakáshitelt ajánlhat, ekkor persze nem árt több pénzintézet ajánlatát is elkérni.

Hogyan válasszunk hitelt?

Már a lakás kiválasztása előtt érdemes eldönteni, melyik banknál, milyen típusú hitelt veszünk fel és mekkora hitelösszegre vagyunk jogosultak. Ilyenkor nyithatunk bankszámlát, illetve a jövedelmi helyzetünk alapján kérhetünk előzetes hitelbírálatot. Ez utóbbinak köszönhetően egyrészt kiderül, hogy nagyjából mekkora kölcsönre vagyunk jogosultak, illetve, később a hitelfelvétel folyamata is gyorsabb lehet.

A hitel kiválasztásánál egyébként több szempontot érdemes szem előtt tartani:

• Mekkora a hitelkamat.

• Milyen kamatkedvezményeket kaphatunk a banktól.

• A kedvező kamatért cserébe esetlegesen előírt jóváírás átutalása esetén mekkora az ehhez szükséges folyószámla-vezetési költség.

• Milyen és mekkora kezdeti költségek várhatók.

• Mekkora a szükséges lakás- és/vagy életbiztosítás díja.

Ahhoz, hogy ezeket a kalkulációkat ne nekünk kelljen megtenni, érdemes felkeresni több bank honlapját, ahol a kalkulátorokkal számolhatjuk ki, melyik banknál járunk a legjobban. Persze használhatunk gyűjtőoldalt is, ahol a legtöbb bank ajánlata megtalálható, ezeken rögtön összehasonlíthatóak az egyes ajánlatok. Az egyéb kamatkedvezményekkel is érdemes számolni, és persze a díjelengedési akciókkal is csábítják az ügyfeleket.

Kamatkedvezmény járhat, ha

• van rendszeres jövedelem-jóváírásunk a bank folyószámláján, minél magasabb az összeg, annál nagyobb lehet a kedvezmény mértéke

• biztosítást kötünk (lakásbiztosítás, hitelfedezeti biztosítás stb.),

• megtakarítást indítunk (jellemzően lakástakarék vagy unit linked biztosítás) vagy egy nagyobb összeget helyezünk el a banknál,

• csoportos beszedést állítunk be a folyószámlánkra,

• több családtagunk bankszámláját is a hitelező bankhoz visszük,

• online követjük bankszámláink és néhány bankban akár a hiteleink alakulását is.

Érdemes keresni azokat az akciókat, amelyek keretein belül a bank elenged egyes díjakat. Ennek keretein belül jellemzően

• az értékbecslés díját,

• a tulajdoni lap lekérdezésének díját,

• a folyósítási jutalékot,

• az értékbecslési díjat,

• a rendelkezésre tartási díjat,

• a közjegyzői díjat

engedhetik el.

Lakáshitel cafeteriából?

A kedvezmények sora azonban nem áll még itt meg, ugyanis az sincs kizárva, hogy a lakáshitelünk egy részét vagy annak törlesztőrészletét a munkaadónk fizesse ki helyettünk. Néhány éve érhető el a munkáltatói lakástámogatás (egyfajta béren kívüli juttatásként), amelynek keretein belül a munkaadó 5 év alatt maximum 5 millió forint támogatást adhat teljesen adómentesen az alkalmazottainak.

Ennek két fő típusa ismert, a támogatás egy összegben is nyújtható magához a vételár megfizetéséhez, vagy a korábban felvett lakáscélú hitelünk havi törlesztőrészleteinek kiegyenlítésére.

Ez utóbbi azt jelenti, hogy évente 1 millió forint törlesztésre fordítható támogatást kaphatunk, ami egy 83 ezer forintos havi részletnek felel meg. Ezzel tehát akár egy 10 millió forintos összegű, 15 éves futamidejű kölcsön törlesztését is kifizettethetjük az adózatlan jövedelmünk terhére.

Mit úszhatunk meg ezen kívül?

A lakásvásárlás a hitelen kívül további költséggel, díjjal jár együtt, azonban, ha odafigyelünk, akkor ezek egy részét megúszhatjuk. Ehhez arra van szükség, hogy felkészülten, tudatosan vezényeljük le az adás-vétel vagy a még több lépésből álló építkezés folyamatát. A lakáshitelezésben tapasztalt banki tanácsadók ezen a téren is hasznosítható rutinnal rendelkeznek, elvégre ők már évek óta hetente több ügyfelük vásárlását, építkezését készítik elő, követik és vezénylik le. Ezáltal megismerték az olyan részleteket, mint az ügyvédi munkával, földhivatali eljárással, vagy akár a gázengedéllyel vagy más közművekkel kapcsolatos feladatokat, és ezen belül is rengeteg speciális esetet.

A legnagyobb költség az illeték lehet, amely vétel esetén alapvetően 4 százalékos. Ez azt jelenti, hogy egy 25 millió forint értékű ingatlannál 1 millió forint vagyonszerzési illetéket kell fizetnünk. Egy kisebb értékű lakást eladva, de egy éven belül nagyobb értékűt vásárolva viszont nem a frissen vásárolt lakás értékére eső illetéket kell megfizetni, hanem csupán a két ingatlan értékének különbözetére eső részét az illetéknek. Tehát, ha egy 15 millió forintos lakást eladunk, majd egy 25 millió forintos lakást veszünk, akkor 10 millió forint után kell illetéket fizetni, vagyis 400 ezer forintot kell letennünk.

Az ingatlan eladásakor ugyan illetéket nem kell fizetni, azonban személyi jövedelemadót (szja) igen. Ennek mértéke viszont öt év alatt fokozatosan nullára csökken, vagyis, ha legalább öt évvel ezelőtt vettük a lakást, akkor ezt az adót sem kell utána megfizetni. Lényeges hozzátenni, hogy az adót az ingatlan egykori vásárlási árának és az eladási árának különbözete után kell számítani. Ha 10 millió forintért vettünk egy lakást, majd 15 millióért eladjuk azt, akkor az adóalap 5 millió forintról indul, amit csökkenthetnek az eltelt évek.

Új építésű ingatlanra is lehet kedvezmény, ha a vételár nem haladja meg a 30 milliót. Ilyenkor 15 millió forintig egyáltalán nem kell illetéket fizetni, hanem a 15 millió forint fölötti részre kell megfizetni az illetéket. A 35 évnél fiatalabb, első ingatlanjukat vásárlók szintén kaphatnak némi kedvezményt, amennyiben az áhított ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 milliót és kérvényezték a NAV-tól, hogy az egyébként kivetendő illeték 50 százalékát elengedje. Az első ingatlan megszerzése után pótlékmentes részletfizetési kedvezményért is folyamodhatunk az illetékhivatalhoz.