Itt az újabb adósmentő csomag: sokan kezdhetnek tiszta lappal

Mekkora problémás lakossági jelzáloghitel állománnyal kell számolni?

Hozzávetőlegesen 180 ezer 90 napon túli késedelemben lévő jelzáloghitel van jelenleg a bankoknál, mely értéke megközelítőleg 900 milliárd forintra rúg. Az igazi kérdés azonban az, hogy közülük hányan vannak, akik valóban nem tudnak fizetni, és az adósok mekkora része az, aki azért nem fizet, mert inkább kivár, hátha olyan intézkedés történik, amivel a jelenleginél kedvezőbben tudja lezárni tartozását. Az elmúlt években különböző okok - pl: a banki elszámolás - miatt egyáltalán nem volt kilakoltatás, ami alapján többen számíthattak arra, hogy a kormány nem vállalja a politikai kockázatot és idén is felfüggeszti a kiköltöztetéseket.

Mi vár azokra, akiket ez érint?

Mint az jól ismert, a válság előtt tömegesen vettek fel lakáshiteleket az emberek, sokan minimális önerővel. A svájci frank alapú hitelek esetén jelentősen megemelkedett a törlesztő részletük, amit már nem tudtak fizetni. Az elmúlt években a munkaerőpiac és az ingatlanárak sem kedveztek nekik, de szerencsére ezen a területen ma már javulás tapasztalható. Az ingatlanárak ugyan emelkedtek, de jelentősen szór területi alapon az ingatlanpiaci fellendülés. A Budapest belvárosi területeken élők már fellélegezhettek, mert jelentősen emelkedhetett ingatlanuk értéke, de sok kisebb településen még csökkentek is az árak. Sokan, akik az elszámolás után sem tudtak más fizetési konstrukcióban megállapodni bankjukkal, most új megoldás után kell, hogy nézzenek.

Mi lehet számukra a megoldás? Van kiút a kilakoltatásból?

A kilakoltatási moratórium egy jogos intézkedés téli időszakban, amit továbbra is fenn kell hideg időben tartani, azonban igen káros ilyen hosszú időn keresztül szüneteltetni ezt az intézményt, mivel hatása a piac önszabályozó képességével ellentétes. Amennyiben az adósok azt érzik, hogy nem fizetett hiteleik következmények nélkül maradnak, a lakosság valós fedezet nélküli eladósodása tovább fokozódhat, melynek gazdasági következményei igen károsak.A már bajba kerülteknek az az érdekük, hogy adósságukat letudják, ami sok esetben jelenleg a fedezetül szolgáló ingatlan értékének duplájára is rúg, azaz ha önállóan értékesítik lakásukat a legtöbben nem tudják hitelüket kifizetni. Gyakorlatilag egy harmadik adósmentő csomag alakul, aminek kapcsán a bankok eladják a már nagyrészt leírt rossz hiteleiket, és az adósságot megvásárló befektetető vagy követeléskezelő rendezi az adóssal az ingatlan és a tartozás sorsát. Ezzel a folyamattal új lendületet kaphat a teljes hitelezés, mivel a fizetni képtelenek megszabadulhatnak tartozásuktól, és gyakorlatilag újraindíthatják életüket.

Hogy kell ezt az új "adósmentést" elképzelni?

Az MNB és az állam intézkedései segítették az elmúlt időszakban a bajba jutott hiteleseket. Most a bankszektoron a sor, akik a rosszul teljesítő jelzáloghitelekre nagyjából 60 %-os értékvesztést számoltak el. A pénzintézetek célja, hogy a rossz hitelek kikerüljenek a portfoliójukból, mivel azoknál a tartozásoknál, ahol volt más megoldás, már átstrukturálták az adósságokat. Közös érdek, hogy a fennmaradó, rosszul fizető hitelállomány mielőbb tűnjön el a portfolióból további veszteségek nélkül, de legalábbis minimális további veszteséget okozva. Megjelentek a piacon olyan befektetők, akik ezeket a tartozásokat megvásárolják és az ingatlan mielőbbi értékesítésével szeretnének mérsékelt hozamot realizálni. Ebben az esetben nem a kilakoltatás a cél, hanem az adóssal egy közös megoldás megtalálása, ugyanis amennyiben egy ingatlan árverezésre kerül, általában jóval a piaci ár alatt kell el. Az ingatlanfedezetes hiteltartozások felvásárlói arra fognak törekedni, hogy mielőbb az adóssal közösen értékesítsék az ingatlant, ezáltal felmentve az adósokat a további tartozás megfizetése alól, ezáltal rendezni tudják életüket.

Mi történik a közös értékesítés után a fizetni nem tudó adósokkal?

A közös értékestés után a nemzetközi gyakorlat szerint az adós mentesül korábbi fizetési kötelezettsége alól, illetve az értékesített ingatlan árából is részesülhet, amennyiben végig együttműködő és törekszik a minél gyorsabb értékesítésre a piaci árakon, vagy akár felette. Ebből az összegből újra tudja indítani életét, hosszabb időre is bérelhet ingatlant. Nagyon fontos, hogy ezáltal a KHR-ben lezárják az adósságát. Szerencsére a munkaerőpiac élénkülése is az adósok segítségére lehet, illetve amint lejár az egy év, amíg a KHR-ben már lezárt státusszal szerepel, egy fiatal család CSOK igénylésére is jogosult lehet, és újra belevághat az ingatlanvásárlásba.

Milyen eltérésekkel kell számolni területileg? A budapesti adósok jobb helyzetben vannak?

Tény, hogy az ingatlanárak jelentősen szórnak az egyes régiókban, és sajnos a magyarokra jellemző az, hogy nem igazán mobilak. Azonban a banki ingatlanfedezetes hitelek értékesítésénél a területi sajátosságokkal a bankoknak is számolniuk kell, azaz nagyobb diszkontot kell adniuk a kevésbé frekventált területeken. Mivel a befektetők érdeke a gyors megtérülés, azért ezeket az ingatlanokat a korábbiaknál alacsonyabb áron is értékesíthetik. Mivel a bankok nem egyszerre fogják értékesíteni teljes portfoliójukat, az értékesítések tömeges ingatlanár letörő hatásával nem kell számolni. A kevésbé frekventált területen lévő ingatlanok értelemszerűen alacsonyabb áron kerülnek értékesítésre, azonban az adósoknak is elég kevesebb pénz az újrakezdéséhez. Amennyiben mobilak és hajlandóak elköltözni egy új munka, vagy kedvezőbb árú ingatlan hatására, akkor még kedvezőbb helyzetbe is kerülhetnek.

A magáncsőd is egyfajta adósságrendezés. Többen fognak magáncsődöt kezdeményezni a kilakoltatási moratórium végével?

Azt gondolom, hogy a kilakoltatási moratórium vége csak kis mértékben tereli az embereket a magáncsőd felé, mivel a magáncsődre meglehetősen nehézkes pályázni, továbbá kevesen is felelnek meg a követelményeinek. Előfordulhat, hogy többen fognak élni ezzel a lehetőséggel, de nagy rohamra továbbra sem számíthatunk.

Milyen gazdasági hatásai lehetnek, ha elindulnak a kilakoltatások, illetve az ingatlanok külső befektetőkkel való közös értékesítése?

Kedvező hatással van a gazdasági fejlődésre, ha a banki portfoliók megtisztulnak a rossz hitelektől, valamint a lakosság is mentesül a régóta görgetett és fizetetni, sőt átstrukturálni is lehetetlen adósságállománytól. Amennyiben a fizetésképtelen hitelesek mentesülnek tartozásuk megfizetése alól, lehetőségük van tiszta lappal, új életet kezdeni és a munkaerőpiac fejlődését kihasználva tudatos gazdálkodással stabil életet kialakítani. Nem szabad elfelejteni, hogy azok az adósok, akiknek az ingatlanjait a közeljövőben a befektetőkkel közösen értékesítik, ugyan rövidtávon növelik az ingatlanpiacon a kínálatot, de az újrakezdés után, tiszta KHR-rel néhány évvel később már a keresleti oldalt erősíthetik a CSOK adta lehetőségek kihasználásával. Ezért is talán a legmegfelelőbb a jelenlegi környezet a tisztuláshoz, hiszen a családsegítő kormányzati intézkedések a következő két-három évben jelentősen segíthetik a tisztulást a keresleti oldal megtámogatásán keresztül. Nemzetközi befektetőkre van szükség, hogy a rossz banki portfoliók kitisztuljanak, mert a jelenlegi piaci szereplők 3-4 ezer követelésnél nem képesek többet felszívni a nem-teljesítő állományból. A befektetők bizalma miatt fontos, hogy a követelések rendezése ne ütközzön hatósági akadályba, és stabil befektetői környezetben működhessenek.