Hitel vagy lakástakarék: melyik a jobb? A szakértő válaszol

Férjem 49, én 43 éves vagyok, Debrecenben lakunk, jelenleg albérletben, két kiskorú gyermekünk van és építkezni szeretnénk a saját telkünkön. Fel tudunk-e venni ehhez kamattámogatott hitelt és a szocpolt?

A kamattámogatott hitelek közül, a jogszabályokban meghatározott életkori korlátok figyelembe vétele mellett, Önöknek az otthonteremtési kamattámogatás lehet a megoldás, amely új lakás építésére is igénybe vehető. Ezen felül az alábbi feltételekre kell még odafigyelni:

• az építési összköltség nem haladhatja meg a 30 millió forintot (ÁFA nélkül),

• a hitel összege legfeljebb 15 millió forint lehet,

• az építési engedélyt 2008. július 1-jén vagy azt követően kellett, hogy kiadják,

• a költségvetés legalább 70százalékáról számlát kell bemutatni a bank felé,

• a hitelcél megvalósulását követő egy éven belül lakcímkártyával kell igazolni a beköltözés tényét,

• az igénylők legalább egyikének jogosultnak kell lennie TB ellátásra,

• az igénylőknek nem lehet köztartozásuk.

Az úgy nevezett szocpol tekintetében az életkoruk nem kizáró feltétel. Amennyiben a gyermekeik tekintetében eddig nem vettek igénybe szocpol támogatást, akkor jogosultak lehetnek rá. A támogatás összege függ az építendő lakóingatlan hasznos alapterületétől és az ingatlan energetikai besorolásától.

Emellett az alábbiakra a szocpol igénylésekor is figyelemmel kell lenni:

• az építési engedélyt 2008. július 1-jén, vagy azt követően kellett, hogy kiadják,

• az ÁFA nélkül, a lakóépület teljes nettó alapterületére számított, egy négyzetméterre eső bekerülési költség nem haladhatja meg a 300.000 forintot (alacsony energiafogyasztású lakás esetén a 350.000 forintot),

• az energiahatékonyságnak el kell érnie legalább a "B" kategóriát,

• az építendő lakás hasznos alapterületének 60-160 négyzetméter között kell lennie.

Például, ha Önök egy 95 négyzetméteres, "A" energetikai besorolású házat építenének, akkor a jelenlegi rendelet értelmében a két gyermek után igényelhető szocpol összege 1.430.000 forint.

Mint sokan mások én is épp lakásvásárlás előtt állok, és ezzel kapcsolatban szeretnék segítséget kérni. A lakás ráadásul majd erősen felújításra szorul.

Jelenleg szüleimmel élek, hogy minél nagyobb megtakarítást tudjak minden hónapban félrerakni lakáscélra, ám korom miatt (28) szeretnék külön költözni. Erre most összegyűlt a szükséges pénz, de a felújításra már nem marad. Kiindulásnak milyen lakást érdemes venni? Esetleg 1,5 szobásat arra az esetre, ha később gyermekem születne? Megéri-e egyedi fűtést kialakítani és erre többet rászánni és, ha igen, akkor mennyi idő alatt térülhet ez meg?

A lakás méretében a vásárló szubjektív döntése a meghatározó, de, ha hosszú távra tervez, akkor érdemes figyelembe venni a családalapítás lehetőségét és egyéb funkciókat is, amihez megítélésem szerint érdemes legalább 1,5 szobás lakásban gondolkodnia.

Az egyedi fűtés-rendszerrel rendelkező lakások havi fenntartási költsége kedvezőbben alakulhat, mint pl. az energetikailag még nem felújított távfűtéses lakásoké. A lakás majdani értékesíthetőségében, kiadhatóságában is szempont lehet a fűtés típusa. Amennyiben megteheti, érdemes modern fűtéssel és használati melegvíz rendszerrel ellátott, szakszerűen szigetelt lakást kialakítania vagy erre alkalmas lakást keresnie. Természetesen az ezzel járó többlet kiadás megtérülését csak a konkrét számadatok összehasonlításával érdemes számítani. rendelhető.

Amennyiben nem felújított lakást vásárol, a korszerűsítési munkálatok finanszírozása szerencsére bármely hiteltípussal megoldható, legyen szó akár piaci kamatozású, vagy állami kamattámogatott hitelről. Utóbbit az 5 vagy 20 éves állami kamattámogatási időszak miatt érdemes figyelembe venni, mert ennél a típusnál a havi törlesztőrészletek is támogatottak. A támogatott hitelek többlet követelménye mindössze annyi, hogy a kivitelezési költségek 70%-áról számlát kell benyújtani, valamint a munkálatokat nem lehet megkezdeni a támogatási kérelem benyújtását megelőzően.

Az igényelhető hitelösszeg mértéke az, amely szintén befolyásolhatja döntést a hitelek közti választásban korszerűsítés esetén is, ugyanis míg a piaci kamatozású hiteleknél mindössze a fedezetül szolgáló ingatlan értéke befolyásolja az igényelhető hitelösszeg mértékét, addig a támogatott hiteleknél jogszabályban van rögzítve, hogy mekkora összegű lehet a hitel.

Amennyiben úgy dönt, hogy nem felújított ingatlant vásárol és a korszerűsítést későbbre tervezi, akkor a már saját tulajdonban lévő ingatlan esetében akár önerő nélkül is megvalósíthatja lakáskorszerűsítési terveit.

A lakáshitelekről szóló cikkük kapcsán szeretném kérdezni a szakértőket, hogy véleményük szerint a lakáskasszák által kínált megoldások milyen alternatívát nyújtanak a klasszikus kereskedelmi banki lakáshitelek mellett?

A lakás-takarékpénztárak számára is lehetőséget biztosít a jogszabály arra, hogy a betét-megtakarítások mellett hitelkihelyezéssel is foglalkozzanak. Ennek több változata is elérhető. Klasszikus formája a betét-megtakarítási időszak után adható hitel, melynek kamata nagyon kedvező, ehhez viszont meg kell várni a megtakarítási időszak lejáratát. Ha az ügyfél hamarabb szeretne a lakáskassza által hitelhez jutni, erre is van lehetőség, akár közvetlenül a betétszerződés megkötése után, ekkor magasabb kamattal. Van köztes megoldás is, köztes kamattal, ebben az esetben egy bizonyos időszak elteltével, de még a teljes megtakarítási időszak lejárata igényelhető a hitel.

A betétek után elérhető állami támogatáson és a hitelek kedvező kamatozásán túl van néhány figyelembe vételre érdemes korlátozás:

• A lakáskasszától felvehető hitelösszegek alacsonyabbak, mint a piacon elérhető hitelösszegek. Lakáskasszától igényelhető hitelösszeg korlátozott, a maximális hitelösszeg 4.715.514 Ft, amihez előtte 120 hónapon keresztül havi 20.000 Ft-ot kell pontos befizetésekkel megtakarítani.

• A hitel futamideje rövidebb, mint a piaci hiteleké. Nagyjából 60-120 hónap közötti, szemben az általánosan max. 360 hónappal (a fenti esetben 85 hónap).

• További korlát még, hogy a vonatkozó jogszabály alapján kizárólag a megtakarítások meghatározott százalékáig nyújtható hitel, pl. egy népszerű szolgáltatónál a most értékesíthető megtakarítási módozatok esetén 40%/60% lehet a betét/hitel aránya.
  

Nem új hitelről, hanem meglévő hitel kiváltásáról kérdezek! FHB-nál vettünk fel forint alapú, kamattámogatott hitelt 20 évre 2005-ben, így az öt éves kamatperiódus váltása márciusban esedékes! Mi a jobb megoldás: most azonnal kiváltani egy hasonló kamatperiódusú piaci hitellel a 8 millió forint tőketartozást, a jelenleginél több ezer forinttal alacsonyabb havi fizetni valóval (11,6 millió forint az eredeti hitelösszeg és most 98 ezer felett van a havi törlesztő), vagy megvárni a kamatperiódus váltást, amikor - a jelenlegi információk szerint - jelentősen csökkenhet a törlesztőrészlet?

Ügyfeleinknek minden esetben azt javasoljuk, hogy alaposan fontolják meg, hogy miként élnek a hitelkiváltás lehetőségével. A hitelkiváltásnak általában az az előnye, hogy a meglévő hitel kondícióihoz képest kedvezőbb kondíciókat találhatunk. Azonban számolni kell azzal, hogy egy új hitel felvétele minden esetben utánajárással jár, mert miután megkerestük a valóban legkedvezőbb konstrukciót, össze kell gyűjteni a hiteligényléshez szükséges dokumentációt, ezen felül teljesíteni kell az új hitel nyújtója által előírt szerződéskötési, illetve folyósítási feltételeket. Ezekre mindenképpen időt és figyelmet kell szánni és érdemes a hitelfelvétellel kapcsolatban felmerülő minden új költséget is figyelembe venni. Ezek ismeretében lehet megfontoltan dönteni.

Számolni kell azzal is, hogy egy új hitel felvételével a törlesztőrészletben megjelenő kamat- és tőkefizetési arány is felborul. Egy már több éve meglévő hitel törlesztőrészletében már nagyobb lehet a tőkefizetés aránya, ami azt jelenti, hogy a tőketartozás gyorsabban kezd elfogyni, míg egy új hitel esetében az első időszakban inkább a kamat aránya a nagyobb.
Egy állami kamattámogatott hitel esetén még inkább megfontolandó a hitel kiváltása, hiszen Önök olyan konstrukciót vettek igénybe, ahol a 20 éves futamidő egésze alatt érvényes a kamattámogatás.

Külföldi jövedelemmel lehetséges lesz-e továbbra is hitelt felvenni? Ha megszűnik ez a lehetőség, akkor van arra valamilyen mód, hogy most elindítsam a hitelkérelmet, elbírálják a külföldi jövedelem alapján, de csak jövő tavasszal vegyem fel a hitelt? Ugyanis akkor tudom lebonyolítani a régi lakásom eladását és az új kiválasztását, tehát a hitelszerződést (amiben ugye konkrétan szerepelni kell a megvásárolandó lakásnak mint a jelzáloghitel tárgya) csak jövő tavasszal kötném meg a bankkal.

Amennyiben itt az MNB januári szabálymódosításaira gondol, úgy igen, a külföldi alkalmazotti munkaviszonyból származó munkabér a megfelelő igazolások mellett továbbra is elfogadható lesz.

A pozitív hiteldöntést követően 60 nap áll az ügyfél rendelkezésére, hogy a kölcsönszerződést aláírja. Amennyiben ez nem történik meg, a kérelem elutasításra kerül, később ismételt döntés szükséges.

Az MNB által kiadott rendelet értelmében tehát elegendő akkor benyújtani a hitelkérelmét, ha aktuálissá válik a lakásvásárlás. A bank honlapján működő kalkulátorban, jövedelem és az ingatlan alapján bármikor végezhet előzetes számításokat az igényelhető összeg mértékére vonatkozóan.

Lakáshitellel kapcsolatban arra lennék kíváncsi, hogy a jelenlegi helyzetben mit javasolnak: hosszabb, vagy rövidebb távra vegyek fel hitelt? Kb. 7-7,5 millió forintot vennék fel egy Pest megyei családi ház megvásárlásához, és havonta akár 90-110 ezer forintot is tudnék törleszteni. Vagy jobban járok, ha csak körülbelül 60 ezres törlesztővel számolok, és elnyújtom a törlesztési időt?

A kérdés összetett, mivel mindkét megoldásnak van előnye és hátránya is.

• A rövid futamidővel hamarabb szűnik meg a tartozás és a futamidő alatt megfizetendő kamatok összege is kisebb. Hátrány, hogy magasabb a havi törlesztőrészlet, kevesebb marad a felmerülő számos egyéb kiadásra.

• A hosszabb futamidővel alacsonyabb havi törlesztőrészlet érhető el, így emellett más tervek is megvalósíthatóak, de hátrány, hogy később ér véget a törlesztés és a futamidő alatt fizetendő kamat mértéke is magasabb.

Javasolt a jelenlegi terveinek és lehetőségeinek megfelelve, úgy kialakítani a hitelkonstrukciót, hogy a megbízhatóan tudja azt törleszteni. Amennyiben a jövőnk, anyagi szempontból, hosszabb távon kedvezőbben alakul, még van lehetőség előtörlesztésre.

Nehezen igazodunk el a hitelek között: van egy lakás, amit megvásárolnánk Budapest belvárosában (VII. kerület), a fiunk jövőre megy egyetemre - és albérlet helyett inkább összetennénk a család félretett pénzét kezdőtőkének. Mit javasolnak, milyen hitelt vegyünk fel? Milyen kamatokkal számoljunk? Most vegyük meg a lakást, vagy várjunk inkább a jövő év közepéig? Ha ez az első lakáshitelünk, még kaphatunk kamattámogatást (feleségem 53, én 55 éves vagyok).

Önök számára piaci kamatozású és a kamattámogatott kölcsön is elérhető. A futamidő tekintetében viszont maximum 14 évet javasolok, ugyanis a lejáratkor 70. életévet betöltő személyek jövedelmét általában korlátozott mértékben fogadják el.

A piaci kamatozású hitelek tekintetében változatos a kamatok mértéke, amely függ a választható kamatperiódus (1 vagy 5 év) hosszától, az igényelt hitelösszeg nagyságától, illetve az Önök által a Bankhoz utalt havi jóváírás mértékétől (kamat: 4,55%-7,19%; THM: 5,21%-8,84%).

A kamattámogatott hitelek kamatszintje a jelenlegi környezetben 6,00%-os mértékű (THM: 5,93%-7,63%).

A lakásvásárlás időzítése bonyolultabb felvetés, ugyanis most (szinte történelmi) mélyponton vannak a kamatok, ennek tartósságát nem tudjuk előre jelezni. Véleményem szerint, ha a feltételek adottak - amit a kinézett lakás és az egyetemi időszerűség ténye is alátámaszt - célszerű elkezdeni keresni a megvásárolandó lakást. Amíg gyermekük nem költözik be a lakásba, az bérbe adható, ellentételezve addig is a hitel havi kiadásait.

Friss házasok vagyunk, nem túl magas fizetéssel - havonta összesen nettó 265 ezer forintot keresünk. A család nem igazán tud támogatni, megtakarításunk sincs sok, viszont szeretnénk albérletből saját lakásba költözni. Azt kérdezném, hogy önerő nélkül vehetünk fel hitelt? Léteznek még egyáltalán ilyen konstrukciók? És ha igen, milyen feltételekkel? Megéri ez, vagy felejtsük el?

A jelenlegi jogszabály környezetben csak úgy oldható meg az önerő nélküli lakásvásárlás, hogy több ingatlan együttes értékének fedezete mellett helyez ki a bank kölcsönt, akár a vételár 100 százalékában. Tehát az Önök által kinézett ingatlan és pl. a család tulajdonában lévő másik ingatlan fedezetével, ezek összesített értéke alapján elérhető lehet, hogy önerő nélkül jussanak új lakáshoz.

Az pedig, hogy megéri-e hitelt felvenni az albérlet fizetése helyett, egyszerűen kiszámítható minden esetben hiszen már a hitel indulásakor tulajdonjogot szereznek az adott ingatlanon és a futamidő lejártakor tehermentes ingatlan birtokosai lesznek, míg az albérlet kapcsán mindez nem valósul meg. A bérlésre fordított összeg nem vezet tulajdonviszonyhoz.

Szeretnék érdeklődni, hogy a párommal szeretnénk lakáshitelt felvenni, én 21 vagyok, párom 23 éves. Mindketten dolgozunk, a kettőnk jövedelme (utalás 180.000 forint) Kinéztünk egy 6.300.000.- forintért hirdetett panellakást. A kérdésem: Mennyi önerőt kell össze gyűjtenünk és mennyi hitelt kaphatunk a ki nézett ingatlanra? Mennyi időre és hány forint törlesztővel? Illetve a párom nevén futna a kinézett ingatlan, még nem volt a nevén ingatlan (nekem volt) így milyen kedvezményeket kaphatunk a banktól vagy az államtól?

A leírt ingatlan értéke alapján kb. 4 millió Ft hitelösszeget igényelhetnének, a többit önerőként szükséges összegyűjteni, azonban a ténylegesen felvehető hitelösszeg függ az ingatlan értékbecslésének eredményétől, az ingatlan állagától, elhelyezkedésétől, valamint az Önök jövedelme mellett, a háztartási kiadások összegétől is.

Amennyiben például az FHB Otthonteremtő Kamattámogatott Hitelben gondolkodunk, és feltételezve, hogy jövedelmüket FHB bankszámlára utaltatják, akkor ez a hitelösszeg 20 éves futamidő mellett havi 28.657 Ft induló törlesztőrészletet jelent a 6,00%-os induló kamat mellett. (THM: 6,41%). Ugyanezen hitelösszeg egy 1 éves kamatperiódusú piaci kamatozású hitellel 6,30%-os kamat és 29.569 Ft induló törlesztőrészlet mellett érhető el. (THM: 6,94%)

Azonban, ha fel tudnak ajánlani egy másik ingatlant is fedezetül, a kettő együttes értéke alapján akár a teljes vételár finanszírozható, ebben az esetben 0% önerővel!
Mindkét kalkuláció esetén figyelembe vettem az Önök paraméterei alapján adható maximális kamatkedvezményt. A példában szereplő adatokat kérem, ne tekintsék ajánlatnak, hiszen a tényleges hitelösszeg az igénylés során benyújtott dokumentumok és az azt követő hitelbírálat során dől el.