Pénzcentrum • 2010. október 28. 09:02
Hány háztartás érintett? Mennyibe keül a megmentésük? A miniszterelnök nyár eleji beszédében hangzott el először a kifejezés: Nemzeti Eszközkezelő Társaság. Bizonyos, hogy Orbán Viktor június 8-ai bejelentése anélkül történt, hogy a kormánynak határozott elképzelése lett volna a leginkább megszorult hiteladósok megsegítésének módjáról. Egyet lehetett tudni biztosan: erre lenne hivatott a Nemzeti Eszközkezelő, mely nagyon sokba fog kerülni. Október 15-éig kellett (volna) elkészítenie a terveket a Nemzetgazdasági Minisztériumnak, de hogy ez megtörtént-e, arról a nyilvánosság semmit sem tud. Bár Matolcsy György nemzetgazdasági miniszter többször is sejttette, hogy az intézmény felállítása már csak hetek kérdése, a miniszterelnök beszéde óta csaknem öt hónap telt el érdemi fejlemény nélkül. A kérdőjelek szaporodtak, válasz pedig alig érkezett. Mindeközben megszorult családok tízezrei és a bedőlő hiteleiken ülő bankok egyaránt fokozott érdeklődéssel várják a bejelentést. Míg a kormány ezt meg nem teszi, saját értesüléseinket is felhasználva megpróbálunk választ adni a Nemzeti Eszközkezelővel kapcsolatos legfontosabb kérdésekre.
Mely adósokat menti meg a kormány a Nemzeti Eszközkezelővel, és hány háztartás érintett?
Igazi nyilatkozatkavalkád öntötte el a médiát ezzel kapcsolatban az elmúlt hónapokban. Volt nyilatkozó, aki az összes jelzáloghiteles megsegítéséről szólt, míg mások csak a lakáshitelesekről, megint mások a devizahitelesekről szóltak. További kérdés, hogy az egyes kategóriákon belül mennyire kell megszorulnia egy adósnak ahhoz, hogy az állami programban részt vehessen. Általánosan elterjedt nézet, hogy a legalább 90 napos késedelembe esetteket kell megsegíteni, hisz már ők is épp elegen vannak, ráadásul ez a legszűkebb, jól behatárolható kör. A legvalószínűbb forgatókönyv szerint a Kósa-Rogán-féle javaslatokhoz hasonlóan ezúttal is mind a forint-, mind a devizaalapú lakáshitellel rendelkezőket fogják érinteni az intézkedések, ám ezúttal csak azok kerülnek bele a kalapba, akik három hónapos késedelembe estek, vagy egy súlyosabb adósságcsapdába estek.
Nem lesz azonban számukra sem ingyen az ebéd: a kormányoldal többször értésre adta, veszteségeik egy részét realizálniuk kell. A Nemzeti Eszközkezelő feladata ilyen szempontból kettős lehet: segítenie kell a magyar jelzáloghitelezés (és ezáltal a jelzáloglevél-piac) helyrebillentését, másrészt szociális célzattal csökkentenie kell azokat a vagyonveszteségeket, melyeket normál körülmények között már régen realizáltak volna az ügyfeleknek a fedezetek banki érvényesítése miatt.
Garzonba tuszkolhatják a bukott frankhiteleseket
A rossz hitelekre vonatkozó adatokhoz a PSZÁF statisztikáiban a teljes pénzügyi szektorra elérhető legfrissebb, márciusi adatokat használtuk. Frissebb becsléseink szerint ehhez képest mintegy 20%-kal nőtt mára a nem fizető hitelek aránya, vagyis a potenciálisan érintett lakáshitelesek száma (a szabad felhasználású jelzáloghiteleket tehát nem számítva) a táblázatban szereplő értékkel szemben 70 ezer fölött lehet.
Milyen módon és milyen áron vállalja át az intézmény az érintett adósok terheit?
Korábbi kormányzati információk szerint több lépcsőben segítené az ügyfeleket a Nemzeti Eszközkezelő. Amennyiben a hitelek átütemezése, a futamidő meghosszabbítása, a törlesztés átmeneti felfüggesztése piaci körülmények között vagy akár kis állami rásegítéssel sem bizonyul tartós megoldásnak, az állam szélesebb körű hitelgaranciát vállal a jelzáloghitelek egy körére. Hogy milyen mértékig és mily módon, nem tudni.
Frankhitel könny(ítés)ek: nesze semmi, fogd meg jól
Akkor vállalja csak át a Nemzeti Eszközkezelő az ügyfelek hiteleit, ha a megadott határig már ez sem segít. Ebben az esetben a Nemzeti Eszközkezelő nem csak a hitelkövetelést vásárolná meg a banktól, hanem az ingatlant is állami tulajdonba venné, kezelné, és az ügyfél számára visszabérelhetővé tenné. Ez esetben a kilakoltatás elkerülhetővé válna, a bank azonban hozzájuthatna követelésének egy részéhez. Az ingatlanok kezelésében indokolt, hogy állami részfinanszírozással az önkormányzatok is részt vegyenek.
A követelések és az ingatlanok valós értékének megfelelő meghatározása ebben a folyamatban az egyik legfontosabb kérdés, ennek hiányában ugyanis valamelyik fél (bank, Eszközkezelő, ügyfél) ellenérdekeltté válik a szükséges polgári szerződés megkötésében. A bank érdeke természetesen az, hogy minél magasabb áron szabaduljon meg a rossz követeléstől, vagyis többet kapjon érte, mint amennyiért külső követeléskezelőnek reálisan eladhatja, vagy az ügyfél jövedelméből, ingóságaiból érvényesítheti. Ráadásul azt is figyelembe veszi a bank, hogy mekkora céltartalékot képzett már a szóban forgó, valamely problémás kategóriába átminősített hitelre.
Banki követelések kezelésével foglalkozó forrásunk rámutatott: a Nemzeti Eszközkezelő tevékenységében érintett ingatlan állami megvételéhez is elengedhetetlen a körültekintő értékbecslés, márpedig ez számottevően lassítja a követelések és ingatlanok adásvételének folyamatát, lehetetlenné téve, hogy egy portfólióban értékesítsék őket. Kiemelte: jelenleg a legrosszabb minőségű, jelzáloggal fedezett követeléseikért is a fennálló tartozás 30%-ánál magasabb árat fizetik a bankoknak a követeléskezelők. Sokkal reálisabbnak tűnik ennél, hogy legalább 60-70%-os értéken próbáljanak megszabadulni szóban forgó követeléseiktől a hitelezők akkor is, amikor egy új állami szereplő áll a vevői oldalon.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
A bankok azonban még mindig a kormány ez irányú lépését várják. Müller János, a Bankszövetség vezető tanácsadója a Portfolio.hu-nak elmondta: mind a mai napig nem folytatott tárgyalást a kormány a szervezettel a Nemzeti Eszközkezelővel kapcsolatban, csupán a lakáshitelesek megsegítését célzó Rogán-Kósa-féle javaslatok formába öntésében vettek részt. A banki követelések átlagos megtérülését rendkívüli módon befolyásolja, hogy a követelések mekkora hányadára és milyen körére terjedne ki a Nemzeti Eszközkezelő tevékenysége..
Mennyibe kerül és milyen forrásból finanszírozza a kormány az intézményt?
A rendszer költsége nagyban függ a finanszírozás módjától. Amennyiben - ahogy hírlik - a Magyar Fejlesztési Bank egyik leányvállalatáról lesz szó, elegendő a megfelelő tőkét rendelkezésre bocsátania az államnak, míg a többi forrást - ahogy Matolcsy György egyszer már nyilatkozta - a piacról teremtenék elő, hasonlóan a Magyar Fejlesztési Bank finanszírozásához. Nem tudni azonban, egyszerre, működésének elején venné-e meg az érintett hiteleket és a hozzájuk tartozó ingatlanokat a társaság. Ezt feltételezve az alábbi táblázat mutatja, mekkora pénzt kellene megmozgatnia az eszközkezelőnek már a kezdet kezdetén ahhoz, hogy az összes érintett ingatlant és az összes követelést megvásárolja. A bevételeket később a lakások bérleti díja jelentené. Az alábbi feltételezésekkel és becslésekkel éltünk:
- az érintett lakáshitelek átlagos fennálló tartozása ma 8 millió forint (a válság előtt 7,5 millió forint volt az átlagos lakáshitel-összeg a felvételkor, az árfolyamhatás miatt azonban inkább nőhetett ezek tőketartozása az azóta történt törlesztések ellenére is)
- az érintett lakáshitelek LTV-mutatója 70%, vagyis mintegy 11,5 millió forint egy átlagos lakás piaci értéke (azt feltételezve, hogy a korábbi hitelbiztosítéki érték közelében jár a mai értékbecslői érték)
- fenti becslésünknek megfelelő, mintegy 70 ezer "megmentendő" lakásról illetve lakáshitelről van szó
Becsléseink eredménye tehát egy csaknem 1200 milliárd forintos finanszírozási igény, melyhez százmilliárdos nagyságrendű tőkével kellene ellátnia az államnak a Nemzeti Eszközkezelőt, vagyis egy, a Magyar Fejlesztési Bankhoz hasonló méretű intézményről lenne szó (ennek mérlegfőösszege 1148, saját tőkéje pedig 142 milliárd forint volt tavaly év végén a társaság éves beszámolója szerint). Ne feledjük: itt nem bankról lenne szó, a tőkeszükségletre vonatkozó bankos számítások téves eredményre vezethetnek. Természetesen rengetegfajta megvalósítási mód elképzelhető (ezek közül például a lakáscserét még nem említettük), minél magasabb azonban a megvásárolni kívánt követelés- és ingatlanállomány, annál kevésbé tűnik reálisnak a terv.
Fejlemények