10%-os THM-mel már nem lehet labdába rúgni - jelzáloghitel körkép

A válság hatására jelentősen átalakult az elmúlt másfél évben a szabad felhasználású jelzáloghitelek piaca. A jövedelemigazolás nélküli - fedezet alapú - és a minimálbéres finanszírozás teljesen megszűnt, illetve visszaszorult, a hitel/fedezet arányok a közelmúltban hatályba lépett kormányrendeletnek megfelelően a korábbinál alacsonyabb szinten kerültek meghatározásra.

A válság előtt egyeduralkodó svájci frank alapú finanszírozás - egy-két kivétellel - szinte teljesen eltűnt a magyarországi bankok kínálatából, az új kihelyezések jellemzően euróban és forintban történnek. Az euró alapú ajánlatok teljes hiteldíj mutatója jellemzően 1,5 százalékkal kedvezőbb, mint a forint alapú termékeké, az ügyfelek a devizakockázat vállalása mellett sokan még mindig az alacsonyabb havi részlet mellett teszik le a voksukat.

Az euró alapú hitelek tekintetében listavezető Sopron Banknál egy 5 millió forintos forinthitelhez legalább 7,143 milliós, euró hitelhez pedig 8,334 milliós ingatlanfedezet szükséges. A banknál eddig döntő részben EUR alapon történt a szabad felhasználású hitelek folyósítása, és az új igénylések többsége is EUR alapon érkezik bankhoz. Az igénylők átlagosan 6 millió forintot vesznek fel átlagosan 16 évre, jelenleg érvényben van az induló banki költségek nélküli konstrukció.

A második helyezett Budapest Bank ügyfeleinek egyharmada forint alapú, míg kétharmada euró alapú jelzáloghitelt igényelt az év első három hónapjában. A bank tavaly augusztusban kivezette a svájci frank alapú konstrukciót a kínálatából, ennek megfelelően a korábban elenyésző arányú forinthitelek egyre nagyobb szeletet (jelenleg 9%-ot) képviselnek a bank jelzáloghitel portfoliójában.

A bank által fedezetként elfogadható ingatlanok minimális forgalmi értéke 5 millió forint, a vonatkozó kormányrendelet értelmében forint alapon az érték 75%-át, euró alapon a 60%-át finanszírozzák. Az átlagosan igényelt összeg csökkent az elmúlt egy évben, ugyanakkor a választott futamidő átlagosan nem változott.

Társaságunk EUR alapon nyújtja a legversenyképesebb hiteleit - mondta a harmadik helyen zárt  BG Magyarország Ingatlanfinanszírozási Zrt. értékesítési koordinátora, Tánczos Mihály. A szabad felhasználású hitelállományunk gyakorlatilag 100%-át EUR alapon vették fel ügyfeleink. Bár megnőtt a HUF alapú hitelek iránti érdeklődés, az olcsóbb kamatszint és az eurózónás várakozás miatt végül ügyfeleink döntő többsége az EUR hitelt választotta - tette hozzá.

CHF alapon nem hitelezünk, EUR és HUF alapon két törlesztő részletet jelöltünk meg jövedelem alapon, az első a 3 hónapra egy akciós törlesztést, utána a standard törlesztő részletet. Társaságunk településkategóriákat határoz meg és ezek alapján állapítja meg az adható hitel összegét. Összesen négy településkategória van, így a szükséges ingatlanfedezet tekintetében egy tól-ig kategóriát tudunk megadni. EUR hitelek esetén 45%-55%, HUF hiteleknél 45%-55%, tehát egy 5 milliós hitelhez 9-11 millió Ft értékű fedezet szükséges (a megadott számok a forgalmi érték százalékai nem a HB értéké).

Társaságunk hitelezési politikája a jó jövedelmű ügyfelek magas színvonalon történő kiszolgálása a piacinál alacsonyabb kamatokkal bíró termékekkel. Bírálatunk a törvényi változások előtt is szigorú volt, így azok változásával csak kis mértékben kellett igénylési feltételeinken módosítani. 2009 decemberében aláírtuk az etikai kódexet, a hitelkérelmünk végén található egységes nyilatkozatot ennek szellemében szerkesztettük át.

Kizárólag minimálbért igazoló ügyfeleknek nem tudunk hitelt nyújtani a jövőben. Nem jegyzünk be vételi opciót olyan ingatlanra, amelyben bármely, a hitelügyletben érintett személy állandó lakcímbejelentéssel rendelkezik.

Az AXA Bank a körültekintő lakossági hitelezésről szóló kormányrendelet hatályba lépését követően kettős limitrendszert vezetett be. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a korábbi hitelfedezeti értékhez kötött normál (75%) és magas finanszírozású (új lakás vásárlásánál akár 95%) limitek továbbra is érvényben maradtak, és ezeken túl a kormányrendeletben meghatározott forgalmi értékhez kötött limiteket is vizsgáljuk - mondta Gyenes Gergely, jelzáloghitel termékmenedzser.

Ez azt jelenti, hogy egy 5 millió Ft összegű hitelhez normál esetben legalább 6,7 millió Ft, míg egy 10 millió Ft összegű hitelhez legalább 13,3 millió Ft hitelfedezeti értékű ingatlanra van szükség devizanemtől függetlenül. Azonban svájci frank alapú hitel esetén az ingatlan forgalmi értékének el kell érnie a 11,1 illetve a 22,2 millió Ft-ot, euró alapú hitel esetén pedig a 8,3 illetve a 16,6 millió Ft-ot, míg forint hitel esetén elegendő lehetne a 6,7 illetve a 13,3 millió Ft forgalmi értékű ingatlan, ha a hitelfedezeti érték alapján meghatározott limitbe is belefér.

A bank meglévő szabad felhasználású jelzáloghitel portfoliójának mindössze 6%-át teszik ki a forint hitelek, azonban az új értékesítésből már több mint 80%-al részesedik ez a devizanem. Az idei évben folyósított szabad felhasználású jelzáloghitelek átlagos kölcsönösszege továbbra is valamivel 7 millió Ft alatt alakul, míg az átlagos futamidő 20 év.

Továbbra is él az értékbecslési díj elengedési akció, amelynek feltétele, hogy az igénylő rendelkezzen vagy nyisson AXA bankszámlát és csatlakozzon valamelyik AXA nyugdíjpénztárhoz, valamint munkabére is oda érkezzen.

Svájci frank alapon egyedül az AXA Bank adott ajánlatot, egy 5 millió forintos kölcsön esetében 20 évre 8,32 %-os THM mellett havi 42 536 forint a törlesztőrészlet, míg 10 millió forintot 8,17%-os THM-mel havi 84 443 forinttal kell törleszteni.

Az UniCredit Banknál hasonlóan a lakáshitelekhez, 2008 novembere előtt az ügyfelek döntően svájci frankban vettek fel hiteleket, így a szabad felhasználású jelzáloghitelek jelentős része ebben a devizában van. Azóta jellemzően euróban érkeznek az igénylések, de a forinthitelek egyre inkább növekvő aránya mellett. A bank a forinthitelek fokozatosan növekvő népszerűségére és további térnyerésére számít.

Egy 5 millió forintos hitelnél a fedezetként felajánlott ingatlan forgalmi értékének forinthitel esetén jellemzően 6,7-7 millió forint körülinek, euró alapú hitel esetén 8,3-9 millió forint körülinek kell lennie. 10 millió forintos hitelnél ezek kétszeresére van szükség. Fontos, hogy a forgalmi értéket a fedezetként felajánlott ingatlan esetében értékbecslő állapítja meg a konkrét értéket befolyásoló számos tényezőt (az épület fajtáját, anyagát, fekvését, a település elhelyezkedését, az értékesíthetőségét stb.) figyelembe véve.

A szabad felhasználású jelzáloghitelek esetében az átlagos hitelösszeg 4 millió forint körül van, az átlagos futamidő pedig valamelyest 20 év felett.

Az FHB Banknál főként svájci frank és euró alapú hitelekből áll össze a korábbi szabad felhasználású jelzáloghitelek portfoliójának jelentős része, mivel az elmúlt években e két devizanem volt a legkeresettebb. Idén dominánssá vált a forint alapú hitelek iránti érdeklődés, de még mindig fontosak euró alapú konstrukciók is.

2010 eddigi időszakában a jelzáloghitelek átlagösszege 4 millió forint, az év első hónapjában a jelzáloghitelek átlagos futamideje 16,5 év volt. A március 1-jétől életbe lépő törvények forint alapú hitel esetén az ingatlan forgalmi értékének 75%-át, illetve euró alapú hitelnél 60%- át határozzák meg felső korlátként. A fedezetként szolgáló ingatlan értékének ehhez kell igazodnia 5 és 10 millió Ft esetében is.

A bank elengedi az induló költséget a referencia hozamhoz kötött forint hiteleknél, valamint mind az euró, mind a forint hitelek esetén 0,5% kamatkedvezményt ad, amennyiben az ügyfél a banknál vezetett bankszámlára utalja a jövedelmét.

Az OTP Bank a folyósítható hitel összegének megállapításakor figyelembe veszi a körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és a hitelképesség vizsgálatáról szóló kormányrendelet előírásait.

Forint alapú szabad felhasználású jelzálog típusú hitel esetén a maximális hitel/hitelbiztosítéki értékhez tartozó feltételek fennállása esetén 5 millió forintos hitelösszeghez legalább 6,7 millió forint, 10 millió forint hitelösszeghez legalább 13,5 millió forint hitelbiztosítéki értékű ingatlant kell fedezetül felajánlani. Euró alapú szabad felhasználású jelzálog típusú hitel esetén ezek az értékek: 7,2 millió, illetve 14,3 millió forint.

A menedzsment szándékával összhangban már 2009-ben mind a jelzálog-, mind a személyi hitelek folyósításán belül jelentősen nőtt a forinthitelek részaránya: jelzáloghitelek esetében 12%-ról 55%-ra, személyi kölcsön estében 31%-ról 96%-ra. Az elmúlt hónapokban az új hitelkihelyezéseknél megfigyelhető a forint alapú hitelek további térnyerése.

Az OTP Bank portfoliójában lévő deviza alapú hitelek legnagyobb része svájci frankban denominált, ugyanakkor devizahitelt jelenleg euróban nyújt a bank. 2008. október óta a bank ingatlanfedezetű hitelt kizárólag rendszeres jövedelem igazolása mellett nyújt. Az átlagosan igényelt hitelösszeg a válság előtti időszakhoz képest csökkent, míg a futamidő gyakorlatilag változatlan maradt.

A 2010. április 16-áig benyújtott valamennyi forint és deviza alapú szabad felhasználású jelzálog típusú hitel esetén az akció keretében a hitel igénylésével és folyósításával összefüggésben az ügyfelek - a szerződéskötést követően, de legkésőbb a folyósításkor - a felmerülő díjakból 100 ezer forint összegig visszatérítést kapnak.

Az Allianz Bank fennálló jelzáloghitel állományának 96,5%-a CHF-, 2,2%-a EUR- és 1,3%-a HUF-alapú- mondta Dinsdale Julianna az Üzleti Terület ügyvezető igazgatója. 2010-ben a CHF alapú jelzáloghitelezés korábbi felfüggesztésével - az újonnan folyósított jelzálogkölcsön ügyletek 54%-a forint-, míg 46%-a euró alapú.

A banknál egy 5 millió forintos kölcsönhöz kb. 6,7 millió forint hitelbiztosítéki értékkel bíró ingatlanfedezet szükséges, míg egy 10 millió forint kölcsönösszegű hitelhez minimálisan 13,4 millió forint értékűt kell felmutatni. Forinthitel és jövedelemalapú jóváhagyás esetén egy 5 millió forintos. Forinthitel és fedezetalapú (jövedelemigazolással) jóváhagyás esetén ugyanez 5 millió forint összegű hitelnél 7,7 millió forint, 10 millió forintos kölcsönnél 15,4 millió forint.

Jövedelemalapon jóváhagyott 5 millió forint kölcsönösszegű euróalapú hitelhez 7,1 millió forint hitelbiztosítéki értékű ingatlanfedezet szükséges, 10 millió forint kölcsönösszegű hitelhez 14,3 millió forint értékű ingatlan. Euróalapú fedezetalapon (jövedelemigazolással) bírált kölcsön esetén ugyanez 5 millió forint kölcsönösszegnél 8,3 millió forint, 10 millió forint kölcsönösszegnél 16,7 millió forint.

Az adatgyűjtést a Pénzcentrum.hu végezte 2010. március 22. és 29. között.