A hitelbedőlés elkerülhető: megoldások a törlesztési gondokra

A tavaly óta folyamatosan gyengülő forint egyik legnagyobb károsultjai a devizahitelesek. A Magyar Nemzeti Bank által közölt középárfolyam szerint 2008. július. és 2009. március között a svájci frankkal szemben 42%-ot, az euróval szemben 31%-ot, a japán jennel szemben 87%-ot gyengült a magyar fizetőeszköz. A forint mélyrepülése két szempontból jelent problémát az erős forint idején eladósodott devizahitelesek számára. A bankok mind a hátralévő tőketartozást, mind a havi törlesztő részleteket devizában határozzák meg. Ha gyengül a forint a hitel devizaneméhez képest, akkor nőni fog a forintban fizetendő havi törlesztő részlet, és nő a fennálló tőketartozás, annak ellenére, hogy az ügyfél "rendesen" törleszt. Szintén a havi törlesztő részletet növeli, ha a hitel kamatperiódusa ebben az időszakban jár le, és a megnövekedett kockázati prémiumok miatt a bank is emeli a hitel kamatát.

"Amennyiben a megnövekedett törlesztő részlet annyira megterheli a család havi költségvetését, hogy huzamosabb ideig nem tudják fizetni, akkor azt még a késedelembe esés előtt érdemes jelezni a banknak. A bank és az ügyfél közös érdeke, hogy az ügyfél tudja törleszteni a hitelét, ezért ezekben az esetekben is számos megoldás kínálkozik, ha időben veszik igénybe a hiteltanácsadó segítségét. Egyáltalán nem csak alakás eladása - ami ilyenkor annak áron aluli értékesítését jelenti - az egyetlen kiút." - hívja fel a figyelmet Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Centerét működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója.

A késedelembe esés nem egyenlő a Központi Hitelinformációs Rendszer nyilvántartásába (közismert nevén BAR listára) kerüléssel, hiszen ide a jogszabályi előírások szerint csak a mindenkori minimálbért meghaladó, 90 napnál hosszabban fennálló tartozás esetén kerülhet az adós. Mivel a bankok belső nyilvántartásában előbb jelentkezik a késedelem, ezért a fizetési könnyítés pozitív elbírálása érdekében jobb, ha az ügyfél "időben" nyújtja be a könnyítési kérelmet.

"Számos fizetési könnyítés vehető igénybe abban az esetben, ha nem tudjuk fizetni a törlesztőrészleteket: kérhetjük a futamidő meghosszabbítását, kamat kedvezményt, rögzített, fix havi törlesztőrészlet megállapítását, fizetési halasztást vagy akár előtörlesztést, illetve devizanem átváltást. Mindezek segítségével, jó eséllyel elkerülhető a lakás kényszerértékesítése. A bankok könnyítettek a fizetési átütemezésekkel járó terheken, ezért még a komoly baj kialakulása előtt érdemes érdeklődni a lehetőségekről." - hangsúlyozta Bánfalvi László.

Fizetési könnyítési lehetőségek

• Futamidő meghosszabbítás
Abban az esetben, ha az ügyfél jövedelmi viszonyai nem változtak jelentősen a futamidő meghosszabbítás, azaz az alacsonyabb törlesztőrészlet, jelenthet megoldást. A futamidő meghosszabbításával tartósan, a futamidő végéig, változatlan árfolyam mellett, csökkenthető a havi törlesztő részlet. A futamidő meghosszabbításának feltétele, hogy az ügyfél - vagy egyes pénzintézeteknél az adóstárs - életkora a hitel lejáratakor ne haladjon meg egy adott szintet. A leggyakoribb felső életkori határ a 65-70 év. A lehetséges hosszabbítás mértékét a futamidő maximális hossza szabja meg; ez általában 25-35 év körül alakul, tehát az ilyen hosszú futamidejű szerződéseket nem, vagy csak minimálisan lehet tovább hosszabbítani. A futamidő meghosszabbításával a teljes futamidő alatt visszafizetett kamat összege nőni fog, azaz a havi terhek ugyan csökkennek, de a teljes visszafizetett összeg magasabb lesz.

• Tőkemoratórium
Ha az ügyfélnek csak átmeneti segítségre van szüksége, kérhet tőkemoratóriumot. Ebben az esetben meghatározott ideig csak kamatokat fizet a banknak, így a havi díj a tőketörlesztés összegével csökken. A moratóriumot maximum 1 évig veheti igénybe az ügyfél, ez alatt az időszak alatt nem csökken a tőke összege.

• Kamatkedvezmény
Hasonló megoldást kínál a kamatkedvezmény; meghatározott ideig, maximum fél évig, alacsonyabb kamatot fizet az ügyfél, ami alacsonyabb törlesztő részleteket jelent. Mind a tőkemoratórium, mind a kamatkedvezmény esetén az elmaradó részleteket a türelmi idő lejártával az ügyfélnek meg kell fizetnie a bank felé, általában a törlesztő részletbe beépítve.

• Forintban fix törlesztés
Az árfolyam gyengülése okozta törlesztő részlet emelkedést a 'forintban fix törlesztés' igénybevételével is meg lehet állítani. Ebben az esetben a bank adott ideig egy rögzített árfolyam mellett számolja ki a törlesztő részleteket, így az ügyfél ebben az időszakban minden hónapban ugyanakkora forint összeget törleszt az árfolyamtól függetlenül. Az árfolyam mozgásokból adódó eltérést azonban az időszak végén egy további havi törlesztő részlet befizetésével egyenlíti ki az ügyfél.

• Fizetési halasztás
Amennyiben az ügyfél jövedelmi körülményeiben jelentős változás történik, akár munkanélkülivé válik, vagy csökken a munkabére, fizetési halasztást kérhet a banktól. A halasztás mértéke és feltételei bankonként és hiteltermékenként eltérhetnek, a legjobb esetben a bank néhány hónapra a teljes fizetési kötelezettséget (tőke, kamat, díj) felfüggeszti, hogy ez alatt az ügyfél rendezni tudja jövedelmi viszonyait.

• Elő-vagy végtörlesztés és devizanem átváltás
A forint gyengülésének másik aspektusa a hátralévő tőketartozás megnövekedése. Ez a bankok számára kockázatot jelent, mivel a fedezetül szolgáló ingatlan értékét - főleg az ingatlan értékéhez képest nagy arányú hitelek esetén - meghaladhatja a tőketartozás. Ezt pótfedezet bevonásával vagy előtörlesztéssel orvosolhatja a bank, erre azonban csak akkor van lehetősége, ha a hitelszerződésben ezt előre rögzítették. "Az ügyfelek szempontjából a magasabb tőketartozás az elő- vagy végtörlesztés esetén, illetve a hitelek devizanemének átváltásakor kíván nagyon alapos körültekintést. Az előtörlesztéssel illetve a devizanemváltással ugyan csökkenhet a devizahitel törlesztő részlete, azonban mérlegelni kell, hogy az eredeti és a jelenlegi árfolyam különbsége miatt adódó többlet tőketörlesztés, illetve a váltás költségei kisebbek-e, mint a törlesztő részlet csökkenéséből adódó megtakarítás. Az ilyen számítások elvégzéséhez érdemes hitelközvetítőhöz fordulni, aki ismeri az átváltás, illetve az előtörlesztés összes költségét és el tudja végezni az új törlesztő részlet alapján a megtérülési számítást." - véli Bánfalvi László.

Ha a hitelfelvevő 90 napon belül nem fizet, a banknak jogában áll felmondani a hitelszerződést, és visszakérni a fennálló tőketartozást. Ez több módon is történhet: korábban megkötött vételi opció érvényesítésével, végrehajtáson kívüli árveréssel, a követelés eladásával. "Ez egy hosszú, több hónapot is igénybe vevő procedúra, melynek során az ingatlan nem biztos, hogy piaci áron kerül értékesítésre, és a bank ugyan megkapja követelése ellenértékét, de az ügyfélnél maradó rész kevesebb lesz. Ezért a bajba jutott ügyfél számára előnyösebb, ha saját maga keres egy kisebb, olcsóbb lakást és piaci áron értékesíti a régit. A lakásárak különbözetéből visszafizetheti, vagy elfogadható szintre csökkentheti tartozását. A lakáscsere gyorsabb és hatékonyabb lebonyolításához ebben ez esetben is érdemes szakértő ingatlanközvetítő segítségét igénybe venni." - teszi hozzá Bánfalvi László - "Az Otthon Centrum kiterjedt hálózata képes arra, hogy gyorsan találjon vevőt a régi ingatlanra, és egyben megtalálja az új cserelakást is, ezzel minimálisra csökkentve a lakáscserével és a hitel törlesztésével járó kellemetlenségeket."