26 °C Budapest

Inkább vigyék a lakást? Az ablakon szórják ki a pénzt a lakáshitelesek...

Pénzcentrum
2007. december 12. 05:55

Érdekes okfejtés borzolja a kedélyeket az Egyesült Államokban a Bush-kormányzat intézkedéscsomagja nyomán, melynek fő célja a bajbajutott lakáshitel adósok és persze ezzel együtt az ingatlanpiac, a hitelpiac és tulajdonképpen az egész gazdaság megmentése. A kérdés csak az, hogy mielőtt elöntik a hazafias világmegváltó érzelmek az adósokat, el tudják-e a dönteni, hogy megéri-e élniük a kormány által felkínált lehetőséggel. A válasz korántsem teljesen egyértelmű és végeredményben visszavezet a tulajdonlás kontra bérlet problematikájához.

Az ajánlat...

Hivatalosan is bejelentette a Fehér Ház, hogy a pénzügyi szféra szereplőivel együttműködésben mentőövet dobnak a bajbajutott subprime lakáshiteleseknek, hogy megtarthassák ingatlanjukat. Amint arról korábban beszámoltunk, a subprime kölcsönöket alacsony bevezető kamat jellemezte, ám az átmeneti periódus lejártával a törlesztőrészletek drasztikusan megemelkednek.

A "teaser freaser"-ként emlegetett program nevéből is adódik, hogy a Bush-kormányzat a kezdeti alacsony szinten kívánja befagyasztani a subprime hitelek kamatait az elkövetkező 5 évre azok számára, akik 2005 januárja és 2007 júliusa között vettek fel jelzáloghitelt. Ezen konstrukciók esetében a teaser (bevezető) kamatok jellemzően 7-9% között mozognak, az átmeneti periódust követően pedig 9-11%-ra emelkednek.

Az intervenciós lépés nélkül a havi törlesztőrészletek az elkövetkező 2,5 év alatt mintegy 30%-kal emelkedhetnének, mely sokak számára elviselhetetlen terhet jelentene és végeredményben a terhelt ingatlan elvesztéséhez vezetne. Egy biztos: az elnök mentőcsomagja ezen veszélyeztetettek közül sok mindenkit az otthonában tart majd, kérdés hogy milyen áron...

Ablakon kidobott pénz?

Érdemes elgondolkodni azon, hogy ha valaki esetében 2 százalékpontos kamatkülönbség dönti el, hogy megengedheti-e magának az adott ingatlant, akkor valójában túlságosan túlfeszítette költségvetését és a kérdés csupán költőinek minősíthető. Ilyen helyzetben az adós rendszeres havi jövedelmének túlzottan nagy hányadát fordítja hiteltörlesztésre.

A túl magas törlesztő gyakorlatilag lehetetlenné teszi, hogy megtakarítást is képezzenek a bajba jutottak, azaz pusztán racionálisan szemlélve gyakorlatilag egy olyan eszközkategóriába öntik a pénzüket (ez lenne maga a lakásuk), mely lehetséges, hogy már jelenleg is túlértékelt, a jövőbeli hozamtermelő képessége pedig igencsak megkérdőjelezhető, hiszen a legtöbb szakértő negatív irányú árkorrekcióra számít a tengerentúli ingatlanpiac számos szegmensében.

Ez a gondolat persze visszavezet bennünket a korábban részletesen taglalt venni vagy bérelni dilemmához, melynek fő sarokpontja, hogy a jövedelmet elhelyezhetnénk magasabb hozamot termelő eszközökbe is, igaz ezek kockázati szintje is eltér az ingatlanokétól. A korábban idézett tanulmány szerint a második világháború óta az Egyesült Államokban az ingatlanárak és bérleti díjak hányadosa több mint duplájára nőtt, csakúgy mint az ingatlanárak és jövedelmek hányadosa. Ennek hátterében paradox módon épp az a kormányzati politika áll, mely a hitelezési gyakorlat lazításával igyekezett elérhetőbbé tenni az ingatlanokat, a mesterségesen felduzzasztott kereslet azonban árfelhajtó hatása révén visszakorrigálta az ingatlanok megfizethetőségét.

LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!

A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 19 899 074 forintot 20 éves futamidőre már 6,42 százalékos THM-el,  havi 145 468 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a CIB Banknál 6,93% a THM, míg a MagNet Banknál 6,87%; az Erste Banknál 6,89%, a  Raiffeisen Banknál 7,00%, a K&H Banknál pedig 7,28%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)

Míg az egyik oldalon a historikus és várható hozamok nézegetésével eljuthatunk arra a következtetésre, hogy az ingatlanok mára túlértékeltté váltak az Egyesült Államokban és valóban jobban megérheti a bérlet és részvénybefektetés kombinációjára épülő struktúra, addig nem szabad elfelejteni, hogy a nagybetűs "amerikai álomnak" még mindig része a saját tulajdonú álomingatlan, amit persze sokkal kevesebben engedhetnének meg maguknak, mint ahányan ilyenben élnek.

Ha ehhez hozzávesszük, hogy az ingatlanpiaci szakértők többsége nem számít áremelkedésre belátható időn belül a tengerentúli piacon, akkor beláthatjuk, hogy még az árzuhanással való riogatás nélkül is természetes piaci korrekció megy végbe: a bérleti díjak és jövedelmek felzárkóznak a historikus rátákhoz.

Végeredményben tehát ha pusztán racionális alapon hozza meg a döntést valaki, akkor ugyan első látásra örülhet az új lehetőségnek, amit a kamatbefagyasztás jelent, nem árt azonban elgondolkodnia, hogy a törlesztésre kidobott pénzt nem lenne-e jobb befektetni az elkövetkező években, amikor nagy valószínűség szerint az ingatlanárak nem mozdulnak el markánsan felfelé. A lényeg, hogy a Bush-kormányzat "teaser freaser" lépését lehetőségként és nem ajándékként kell értelmezniük az érintetteknek, akik a kialakult helyzetben is dönthetnek úgy, hogy nem kívánják megtartani ingatlanjukat, hanem inkább hozamot termelő megtakarítási portfoliót alakítanak ki, miközben albérletbe költöznek.

Inkább vigyék a lakást?

Mindenképp hangsúlyozni kell, hogy az ingatlan-tulajdonlással kapcsolatos döntés nem éppen a legracionálisabb alapon meghozott döntések egyike, főleg amikor egy kultúrában lépten-nyomon azt sulykolják, hogy lakást márpedig venni kell. Hazánkban a befektetéssel kombinált bérlet verzió széleskörű elterjedése gyakorlatilag teljesen kizárt, hiszen sokat elmond a bérlethez való hozzáállásról, hogy a saját tulajdonú ingatlanok aránya 90% feletti Magyarországon.

PC BLOGGER & PODCASTER
Kasza Elliott-tal  |  2025. június 27. 19:45
Most éppen 18% felett van a profit a tavaly szeptemberben vásárolt BEN részvényeimen, gondoltam ráné...
MEDIA1  |  2025. június 27. 17:23
A versenyhatóság rábólintott, elhárult az utolsó akadály is: az RTL több más európai ország után kiv...
ChikansPlanet  |  2025. június 27. 15:31
Az utóbbi években robbanásszerűen nőtt az érdeklődés a fenntartható befektetések iránt. Az ESG-krité...
Holdblog  |  2025. június 27. 08:00
Indul az emelt NATO-kiadások rendszere, 5 százalék lesz az előirányzott szint. De a hadiiparban Euró...
Temérdek magyar él óriási tévhitben: azt hiszik, olcsón vásárolnak, pedig így sokkal jobban megérné

"Gyakori tévhit, hogy fenntarthatóan élni drága. (...) Pedig a fenntarthatóság sokkal gazdaságosabb" - Hegedűs Kristóf.

Megelégelték a fővárost, a Mátrába költöztek: lesajnált csodakertet próbál megmenteni a fiatal pár

Egy fiatal közgazdász házaspár miért dönt úgy, hogy a budapesti életet hátrahagyva a Mátrába költözik, és megment egy 3,2 hektáros, kivágásra ítélt gyümölcsöskertet?

Három kiló ruháért másik három kilót kapsz - így forgasd fel a ruhatáradat! (x)

Anita a kislányának keresett használt télikabátot az online piacon, de a hatalmas kínálat ellenére sem találta meg, amit keresett. Így született meg a Ruhacsúszda ötlete.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2025. június 28. szombat
Levente, Irén
26. hét
Ajánlatunk
EZT OLVASTAD MÁR?