Jelzálog van a lakáson? - Nem kell megijedni, kapsz hitelt!

Abban az esetben, ha terhelt lakást szeretnénk vásárolni, nagyon oda kell figyelni az adásvételi szerződés megkötésénél. Első lépésként az eladónak kérnie kell a bankjától (akinek bejegyzett jelzálogjoga van az ingatlanra) egy nyilatkozatot, amiben adott határnappal szerepel, hogy mennyi a fennálló tartozás összege, melynek kiegyenlítése esetén hozzájárul, hogy lekerüljön a jelzálogjog a lakásról.

A szerződést úgy kell megírni, hogy a vételár megfizetése több részletben történjen, melyből az első részlet jelzálogjog törléséhez kell. A lakás akkor válik tehermentessé, amikor a bank kiadja a törlési nyilatkozatot, majd ennek alapján a Földhivatalban megtörténik a jelzálogjog törlése.

Tegyük fel, hogy nem rendelkezünk a lakás megvásárlásához szükséges önerővel, így lakáshitelt szeretnénk felvenni. Ekkor alapvetően két eset jöhet szóba:

- az önerőnk még a jelzálogjog eltávolításához szükséges összeget sem éri el, vagy
- rendelkezünk az ehhez szükséges önerővel.

Magától értetődően az utóbbi szituációs számít banki szempontból az egyszerűbbnek, ekkor ugyanis az önerőből történő tehermentesítés után a bank már tulajdonképpen a tehermentes ingatlanra nyújt hitelt. Akkor sem kell azonban elkeseredni, ha nincs elegendő saját forrásunk a jelzálogjog töröltetéséhez, a bankok ugyanis erre az esetre is kínálnak megoldást.

Ekkor a hitel folyósítása is több részletben történik: az első részlet általában közvetlenül a jelzálogjogot bejegyző banknak utalódik az előtörlesztésre, majd a jelzálogjog törlése után az eladónak kerül kifizetésre a fennmaradó összeg. (A második részlet utalása például akkor történhet, ha a jelzálogteher a Földhivatalnál már széljegyzetten törlés alatt van, de nem minden bank fogadja el a széljegyzett törlést, ami néhány nap alatt bejegyzésre kerül.) Az adásvételi szerződésben persze pontosan ki kell kötni, hogy a hitel bizonyos része tehermentesítésre szolgál.

Fontos, hogy nem minden jelzálogjog váltható ki banki hitelből, a magánszemélyek jelzálogjogának kiváltása például problémákba ütközhet, a banki jogokkal azonban nem lehet gond.

A hitel bírálata a fenti esetben is az általános előírások szerint történik, a hitel kondíciói és a hiteldíj mértéke a legtöbb banknál a tehermentes használt lakás vásárlásához nyújtható hitelekével azonos.

A kamatok tekintetében okkal vetődik fel a kérdés, hogy a jelzálogjog törléséig, illetve az új jelzálogjog bejegyzéséig a folyósított hitel (amennyiben támogatott forinthitelről van szó) után piaci kamatot kell-e fizetni. Ezen a ponton a bankok ajánlata jelentős eltéréseket mutat, valahol eleve csak piaci kamatra lehet a felvázolt esetben hitelt kapni, míg másutt a jelzálogbanki refinanszírozásig (a kiváltandó hitel törlése és az új bank zálogjogának bejegyzése után) kell a nem támogatott kamattal törleszteni. Olyan lehetőség is akad, hogy a szerződéskötéstől számított 60 napon belül bármikor megkezdheti az ügyfél a törlesztést.

A konkrét lehetőségek után tehát mindenkinek érdemes érdeklődnie bankjánál, ehhez azonban fontos, hogy tisztában legyünk a folyamat menetével, ezért tartottuk indokoltnak ezen cikk megjelentetését. Az összeállítás elkészítésében az OTP Bank, a K&H, az Erste Bank, az MKB Bank, a CIB, a HVB Bank és a Raiffeisen Bank volt segítségünkre.