Az illetéktörvény magyarázata egyszerűen (ITV törvény): Illetéktörvény 2021, illetéktörvény ingatlan esetében

Hallottad már azt a kifejezést, hogy „illeték”? Ez a speciális adónem számos formában megmutatkozik, különös tekintettel a nagyobb összegű vagyonosodás eseteire vonatkoztatva. Az illetékfizetési kötelezettségek részletesen le vannak írva az illetéktörvény hatályos, 2021-es füzetében, azonban a legtöbb állampolgár számára szinte érthetetlen, tömör információhalmaz, amelyben nagyon nehéz lehet megtalálni a ránk vonatkozó szabályokat.

Tudd meg, pontosan milyen esetekben állapít meg az ITV (illetéktörvény 2021) illetékfizetési kötelezettséget és hogy mentesülhetsz-e alóla! Mi az illeték és kinek fizetjük azt? Mi a különbség az olyan illeték típusok között, mint például a vagyonszerzési illeték, az ajándékozási illeték vagy az örökösödési illeték? Az ITV törvény milyen mértékű illetékeket szab ki ezekben az esetekben és milyen kötelezettségek vonatkoznak az adóalanyokra?

Mi az illeték?

Az illeték egy speciális teher, amelynek célja, hogy a magyar állampolgárok arányosan hozzájáruljanak az állami és a társadalmi feladatok ellátásához. Konkrétabban: az illetékekből befolyó összegekből finanszírozza az állam a bírósági, közigazgatási ügyintézést, eljárást. Az illeték más, mint a hétköznapi értelemben vett adó: a terhek között a legjelentősebb különbség az, hogy míg az adó után nem jár közvetlen ellenszolgáltatás, az illeték kifizetéséért cserébe állami szolgáltatásokat vehetünk igénybe, illetve az illeték bizonyos vagyonátruházási esetekhez köthető.

Az illeték egy befizetendő díj, a legtöbb esetben valamilyen megszerzett, nagyobb értékű vagyontárgy valós értékének a százalékban kifejezett értéke. Gyakran találkozhatunk többek között a vagyonszerzési illeték kifejezéssel, amely egy olyan kötelezettség, ami kevés kivételtől eltekintve minden ingatlanvásárlásra érvényes, de találkozhatunk speciálisabb, örökösödési vagy ajándékozási illetékkel is, amelyekre akár kifejezetten bonyolult szabályok is vonatkozhatnak.

Illetéktörvény 2021

Az illetéktörvény a visszterhes vagyonátruházási illeték fizetési kötelezettségeit foglalja össze. Az ITV törvény elárulja, milyen esetekben keletkezik illetékfizetési kötelezettség és mire vonatkozik a visszterhes vagyonátruházási illeték, milyen más ügyek, eljárások és a vagyonszerzés milyen formái után fizetendő az illeték. Az illetéktörvény 2021 magában foglalja a megállapított illetékfajták mellett azok hatályát és az illetéktörvény hatályával összefüggő illetékmentességi eseteket is.

ITV 2021: Mikor keletkezik illetékfizetési kötelezettség?

A visszterhes vagyonátruházási illetéktörvény hatálya a következő, vagyonosodással összefüggő esetekben állapít meg illetékfizetési kötelezettséget:

• szerződés megkötése alapján (például gépjármű vagy ingatlan lízing szerződés, a futamidő végén tulajdonjog-átruházással záruló szerződések);
• árverési vétel (az árverés napján);
• ingatlanok, ingóságok, vagyoni értékű jogok bírósági, hatósági határozattal történő, végleges megszerzése során;
• más vagyonszerzési esetekben.

Az illetéktörtvény magyarázata

Mi az illeték alapja?

A visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a megszerzett vagyontárgy valós, forgalmi értéke. Egyes esetekben cserére is lehetőségünk van, tipikus példa erre az ingatlancsere; ilyen esetekben az illeték alapja a csere során megszerzett ingatlan forgalmi értéke. Tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzésnél az illeték alapja ugyanígy a megszerzett vagyon forgalmi értéke.

Az illeték mértéke

Az illeték mértéke alapesetben, ha a törvény nem rendelkezik másképp (számos speciális esettel, illetékkedvezményekkel és illetékmentességgel találkozhatunk), a megszerzett vagyontárgy terhekkel csökkentett értékének 4%-a.

Ingatlan, illetve belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzésekor ingatlanonként 1 milliárd forintig 4 %, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft. Az illeték összege a megszerzett tulajdoni hányaddal arányosan terheli az új tulajdonosokat. Ha egy ingatlanon vagyoni értékű jog van, annak a jognak az értékével csökkentik az illeték számításának alapját, az ingatlan forgalmi értékét.

Belterületbe vont ingatlan esetén az illeték alapja a NAV által megállapított szerzéskori forgalmi érték és az átruházás időpontjában érvényes forgalmi érték különbözete utáni 90%. Belterületbe vont ingatlannal rendelkező társaság vagyoni betétjének visszterhes átruházásakor az illeték mértéke az előzőek szerint megállapított különbözet és az értékesített vagyoni betét összes vagyoni betétben képviselt arányának szorzata után 90%.

1. Illetéktörvény ingatlan esetében

Illeték lakástulajdon megszerzése esetén

Lakástulajdon megszerzése esetén az ingatlan vagyonszerzési illeték szabályai szerint alapesetben 4% az illeték mértéke, az előző bekezdésben leírtak alapján. Lakástulajdon vásárlásnál azonban akadnak az illetéktörvény 2021 évi vonatkozásaival kapcsolatban hatályos illetékkedvezmények, amelyeket a későbbiekben bővebben kifejtünk.

Lakástulajdon csere illeték

Lakástulajdon csere esetén az illetéktörvény kimondja, hogy magánszemély vagyonszerzőnél a lakások terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete szolgál az illeték alapjául. Az illeték alapjának csökkentése haszonélvezeti vagy használati jog esetén történik meg. Több lakástulajdon cseréje esetén a kedvezőbb illetékalapú egyetlen cserét veszik figyelembe. Ha a csere után az egyik új tulajdonos vagyoni értékű jogot létesít az ingatlanra, e jognak az értékével csökken a visszterhes vagyonátruházási illeték.

Cserepótló vétel illeték

Magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja lakástulajdonok vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete. A haszonélvezet, használat jogával a forgalmi érték csökkenthető.

Vissza nem térítendő lakástámogatás esetén a támogatással csökkentik az ingatlan értékét.

Ha egy magánszemély a vásárlást követő 3 éven belül egy, vagy a vásárlást követő 1 éven belül több lakástulajdont is vásárol / értékesít, akkor minden vásárlásnál a kedvezőbb illetékalapot veszik figyelembe.

Mindegyik felsorolt esetet tudni kell bizonyítani a NAV-nál! A NAV az egyedi szituációkat figyelembe véve módosíthatja az illetékkiszabás alapját, felfüggesztheti azt, vagy illetékmentességet rendelhet el. Ugyanígy mind a sima adásvétel, mind a csere esetén, ha a felek mulasztanak, a NAV bírságokat is elrendelhet.

Egyéb illetéktörvény ingatlan esetek

• Vagyoni értékű jog megszerzés: Lakáshoz kapcsolódó vagyoni értékű jog szerzése esetén az 1 milliárd Ft-os és a 200 millió Ft-os összeghatárt is a vagyoni értékű jog értékének az ingatlan teljes forgalmi értéke arányában kell figyelembe venni.
• Önkormányzati lakás átruházás: állami, helyi önkormányzati tulajdonban álló bérlakás bérleti joga megszerzése ellenében történő átruházása esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értékének 50%-a.

2. Vagyoni értékű jogok

A haszonélvezeti jog és a használati jog értékével csökkentik a vagyontárgy forgalmi értékét és az illetékalapot, kivéve, ha a vagyoni értékű jog már az elidegenítés előtt fennált, vagy ha a jog fenntartásával történik az.

A vagyoni értékű jogok 1 évi értéke az ezzel a joggal terhelt dolog terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének az 1/20 része. Határozott időre szóló vagyoni értékű jog esetén az illetéktörvény szerint az illeték alapja az 1 évi érték és a kitöltött évek szorzata, de maximum annak a húszszoros szorzata. Bizonytalan idejű vagyoni értékű jog esetében az 1 évi jog értékének az ötszöröse. A vagyoni értékű jog birtokosának életkora, házassága vagy özvegysége alapján egyedileg eltérő értékeket mutathat, több személy esetén az idősebb életkorát vesszük alapul.

3. Belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése

Ebbe a kategóriába tartoznak a részvények, az üzletrészek, a szövetkezeti részesedések és az átalakított befektetői részjegyek. Akkor kell illetéket fizetni, ha a vagyonszerző magánszemély (vagy annak házastársa, gyereke, szülője, élettársa), önálló vagy együttes többségi tulajdonban álló gazdálkodó szervezet és ezekkel kapcsolatban a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő személy tulajdonában álló vagyoni betétek aránya önállóan vagy együttesen eléri / meghaladja az összes vagyoni betét 75%-át.

4. Gépjármű illetéktörvény 2021

A gépjármű vagyonszerzési illeték a gépjármű műszaki tulajdonságai alapján kerül megállapításra. Az illeték kifizetése mellett fontos hivatalos procedúra a gépjármű átírás is, illetve az érvényes forgalmi engedély kiváltása, amelyben fel van tüntetve a műszaki vizsga érvényessége.

5. Ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzések visszterhes vagyonátruházási illetéke

A Társasági adó törvény szerint nem kapcsolt vállalkozásnak minősülő partner irányában való tovább értékesítés esetén az illeték az ingatlan forgalmi értékének 3%-a; 2%-a, ha a vállalkozó vállalja azt is, hogy az ingatlan továbbértékesítését megvalósító teljesedésbe megy. Ha a szerződésben vállat feltételeket a felek nem teljesítik, a NAV bírságokat szabhat ki közbeavatkozás gyanánt.

6. A hitelintézet ingatlanszerzésének esete

Ha a hitelintézet az illetéktörvény kitételei szerint megfelelően nyilatkozik arról (maximum 3 éves időtartamra), hogy az ingatlant pénzügyi veszteség mérséklése / elhárítása, hitel-ingatlan csereügylet, felszámolási vagy végrehajtási intézkedés keretei közt szerezte, akkor az ingatlan forgalmi értékének 2%-a az illeték mértéke.

7. Ingatlan közös tulajdon megszüntetésének illetéke

Abban az esetben is meghatározza az illetéktörvény ingatlan esetében a vagyonszerzési illetéket (az alapvető vagyonszerzési illeték ingatlan szabályok alapján), amikor megosztás folytán valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut.

Illetéktörvény 2021: az illetékmentesség esetei

AZ ITV 2021 évében kimondja, hogy minden, a továbbiakban felsorolt esetben – amennyiben a felek minden keretfeltételnek megfelelnek és szabályosan járnak el – illetékmentesség jön létre, illetve illetékmentesség vonatkozik az illetéktörvény 2021 szerint a következő felsorolt személyekre is:

• Lakás tulajdonjogának, tulajdoni hányadának családi otthonteremtési kedvezmény felhasználásával történő megvásárlása;
• a cserét pótló vételnél és ingatlancserénél a negatív illetékalapot eredményező ügyletek illetékmentessége;
• egyenes ági rokonok közötti visszterhes vagyonátruházás illetékmentessége;
• házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházásának illetékmentessége;
• a házastársi vagyonközösség megszüntetése;
• lakóház építésére alkalmas telektulajdon szerzése 4 éven belüli építkezés esetén;
• vállalkozó által újonnan épített új lakás tulajdonjogának megszerzése;
• a lakástulajdon kezelői jogának megszerzője;
• a közcélú vízi-létesítményre és tartozékára vonatkozóan a kezelői jog, az üzemeltetési jog, a vagyonkezelői jog megszerzése;
• az állami tulajdonban lévő természetvédelmi terület kezelői jogának a természetvédelmi kezelő által történő megszerzése;
• az állami vagyon vagyonkezelői jogának megszerzése;
• a TAO szerinti kedvezményezett átalakulás és a kedvezményezett részesedéscsere keretében történő vagyonszerzés;
• az egyéni cég egyszemélyes korlátolt felelősségű társasággá való átalakulása keretében történő vagyonszerzés;
• a csereingatlan szerzése kisajátítás vagy bányakár esetén;
• a kisajátítás alapjául szolgáló közérdekű célra megvásárolt ingatlan vételárából történő ingatlanvásárlás esete;
• önkormányzati vagy állami tulajdonban álló lakásra vonatkozó vételi jog, elővásárlási jog alapján történő vagyonszerzés;
• a természeti katasztrófa miatt megsemmisült, megrongálódott lakástulajdon helyett vásárolt lakástulajdon megszerzése;
• az ügyvédi irodák közötti jogutódlás;
• a műemlékek;
• a kedvezményezett átruházás;
• a vagyoni betét és ingatlan kapcsolt vállalkozások közötti átruházása;
• a magánszemély lakásvásárlása, ha az eladó a Nemzeti Eszközkezelő Zrt., Programban részt vevő természetes személyek otthonteremtésének biztosításáról szóló 2018. évi CIII. törvény szerinti Lebonyolító;
• a sport támogatásához kapcsolódó mentességek;
• a visszlízing esete;
• a visszabérelhető lakás megszerzésének és a lakás bérlő általi visszavásárlásának esete;
• az idegen telekre való építkezés esete.

Az első lakástulajdon megszerzéséhez kapcsolódó illetékkedvezmények

• Fiatal lakásszerzők illetékkedvezménye (50% illetékkedvezmény, 35 év alatti fiatalnak, 15 millió Ft-os összeghatárig);
• Első lakásszerzéshez kapcsolódó illeték részletfizetési kedvezmény (12 hónapon keresztül, havi törlesztőrészletekben).

Mindkét esetben az illetékkedvezmény igénybevételének saját szabályrendszere van, szigorú feltételekkel, amelyeknek meg kell felelniük az illetékkedvezményt igénybe vevő fiataloknak. Mielőtt bármelyik kedvezményt megigényelnénk, mindenképpen tájékozódjunk a NAV-nál, vagy kérjük ki az adásvételt levezénylő ügyvéd tanácsát!

Termőföldszerzéshez kapcsolódó illetékmentességek

• Birtokösszevonási célú földcsere;
• földműves termőföldvásárlása;
• egyéni vállalkozónak, őstermelőnek, őstermelők családi gazdasági tagjának minősülő földműves közeli hozzátartozóitól gazdaságátadási támogatás igénybevétele érdekében történt termőföld (és egyéb ingóságok) vásárlása;
• mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény szerinti földhasználat megszerzése, és annak megszüntetésével bekövetkező vagyonszerzés.

Ajándékozási illeték és örökösödési illeték

Az ajándékozási illeték és az örökösödési illeték esetében az illetéktörvény megkülönböztet ingó és ingatlan vagyontárgyakat, amelyekre az illetéktörvény hatálya alá tartozó kivételes esetektől eltekintve azonos illetékfizetési kötelezettségek vonatkoznak. Az ingóságok és nem lakástulajdonú ingatlanok után fizetett illeték alapesetben 18%, lakástulajdon esetében pedig 9%. Az ajándékozási folyamat során az ajándék visszakövetelhető, amennyiben az ajándékozási szerződés valamilyen okból kifolyólag meghiúsul.

Mire figyeljünk oda a vagyonszerzés kapcsán?

Az illetéktörvény hatályos rendelkezései magukban foglalják a NAV irányában történő bejelentési kötelezettséget minden olyan esetben, amikor valamilyen személy nagyobb értékű vagyontárgyat – kifejezetten tekintettel az illetéktörvény ingatlan eseteire vonatkozó kitételeire – vagy vagyoni értékű jogot szerzünk, akár vásárlás, akár csere vagy örökösödés útján.

Amennyiben a vagyonszerző személy elmulaszt eleget tenni e kötelezettségnek, vagy nem fizeti be időben (vagy egyáltalán nem) az illetéket, a Nemzeti Adó- és Vámhivatal első körben késedelmi pótlékot szabhat ki, majd mulasztási bírság, adóbírság megfizetését rendelheti el, amelynek minden további eljárási költségét az adós félnek kell finanszíroznia (példának okáért a végrehajtási költségek kifejezetten magasak lehetnek).

Bármilyen esetben vásárolunk, öröklünk vagy cserélünk ingatlant esetleg gépjárművet, vagy más nagyobb értékű értéktárgyat, illetve ajándékozunk el valamit, mindig kísérjük figyelemmel az illetéktörvény (ITV törvény) kitételeit, az illetéktörvény hatályos szabályait, nehogy akaratlanul is szabálytalanságot, adócsalást kövessünk el!