Így húzhatnak nagyot az ingatlanbérlők a koronavírus-járványon: ezt kell tenniük

Előnyükre fordíthatják a mostani helyzetet a kereskedelmi ingatlanokban területet bérlő vállalkozások. Ehhez arra van szükség, hogy kellő rugalmassággal dolgozzák át ingatlanhasználatukat, megfelelő taktikával lépjenek fel a bérbeadókkal folyatott tárgyalásokon és legyenek nyitottak a szokásostól eltérő megoldásokra, amiket a piacot ismerő szakértők tárnak eléjük - foglalta össze az irodai, a kiskereskedelmi és a logisztikai területeket bérlők jellenlegi mozgásterét és lehetőségeit a VLK Cresa tanácsadó cég a május elején kiadott elemzésében.

Főbb megállapítások:

• Egyelőre az irodabérlőknek csak 15-20 százaléka kért fizetési könnyítést
• Ötről három évre rövidülhet a bérleti szerződés futamideje több helyütt
• Jobban elterjedhet a nagy bérterület (pl. 2.000 m2) egy kisebb részének albérletbe adása
• Akár növekedhet is az irodai területigény az új egészségügyi előírások miatt
• Kevesebb lesz a kényeztetés az irodákban, több figyelem jut a munkaállomásokra

Az irodaházak zömét szinte teljesen, a bevásárlóközpontokat részben kiürítette, hogy a koronavírus járvány miatt a bérlők átálltak az otthoni munkavégzésre, illetve a plazák esetében csak az alapvető árukat értékesítő üzletek lehetnek nyitva korlátozott időben. A kényszerű szünet az érintett kereskedőket padlóra küldte, ezért azonnal könnyítéseket kértek a bérbeadóktól és állami támogatást a kormánytól - emlékeztetett a VLK Cresa ingatlan tanácsadó május elején készült helyzetértékelésében.

Az összefoglaló ugyanakkor kiemelte: a teljes kereskedelmi ingatlanállomány markánsabb részét adó irodaházaknál nincs ilyen hivatkozási alap, kivéve az irodaházakban szolgáltatást végző bérlőknél (éttermek, kávézók, fitness központok, egyéb üzlethelyiségek), hiszen ezek a cégek főleg az irodaházban dolgozókra építik üzletmenetüket. Az irodaterületet bérlők mozgástere mégsem teljesen korlátozott, sőt, akár jól is kijöhetnek ebből a szorultnak látszó helyzetből - vélte Kalaus Valter, a VLK Cresa ügyvezető igazgatója.

A szakértő nem feltétlenül keményebb tárgyalásokra, hanem alkalmazkodóbb hozzáállásra számít. "A vírusjárvány előtt is a kompromisszumra kellett törekedni, ez nem változott. Kicsit erősebben fogalmazva: bérlőképviselőként mindig is igyekeztünk kicsavarni a citromot, de soha nem akartunk vért hagyni az asztalon. A bérbeadónak és a bérlőnek közös érdeke a saját üzletmenet folyamatossága, a rugalmasság viszont kötelező. A bérlő most talán nagyobb nyomás alatt van, hogy átgondolja jelenlegi és jövőbeni területigényét. Ehhez nem elég saját helyszükségleteit pontosabban meghatározni, szükség van az aktuális ingatlanpiaci információkra, trendekre, a bérbeadók eltérő kedvezmény rendszerének ismeretére, amiket csak egy külső szakértő képes elé tárni. A bérlő ugyanis saját szakterületére összpontosít, nem érthet az ingatlanokhoz." - érvelt az ügyvezető.

Két példa:

1.) Egy öt évre kötött, de még csak a második évének elején járó bérleti szerződésnél az újratárgyalás nehézkes lehet, hiszen a hátralévő időben akár további negatív fordulat is beállhat a bérlő működési feltételeiben, s akkor ismét módosítani kellene a szerződést. Az azonnali vagy rövid időn belüli felmondás plusz pénzügyi teherrel és jogi következményekkel jár, miközben meg kell találni a feltehetőleg olcsóbb vagy azonos áron jobb körülményeket adó másik bérleményt, mindez idő, pénz és energialekötés.

A tanácsadó cég tapasztalatai szerint az irodapiacon egyelőre nem jellemző, hogy a bérlők megrohanták volna a bérbeadókat könnyítésekért esedezve. Eddig csak 15-20 százalékuk fordult hozzájuk. A halasztott díjfizetési kedvezmény jót tesz a bérlő cash-flowjának, de nem döntő. Inkább az ingatlanhasználat átgondolása a célravezető. Előfordulhat, hogy érdemes visszaadni valamekkora területet, de maradni valamilyen kedvezmény csomagért cserébe - hangsúlyozták a tanulmány szerzői.

"Kiegészítő megoldás lehet a terület egy kisebb részének albérletbe adása, ami költségcsökkentés a bérlőnek. Szerintem ez előtérbe fog kerülni a következő időszakban, főleg a több ezer négyzetméteren működő vállalatoknál. A kisebb területet kereső cégek szeretik ezeket a lehetőségeket, hiszen így kevesebbe kerül munkatársaik elhelyezése, mintha normál bérlőként lépnének fel. Igaz, vállalniuk kell, hogy a bérbeadó (a főbérlő) nem költ az albérleti terület kialakításra, hanem változtatás nélkül rendelkezésre bocsátja azt" - érzékeltette a helyzetet Kalaus Valter.

2.) Egy öt évre szóló, de egy év múlva lejáró szerződésnél annyiban kedvezőbb a helyzet, hogy a bérlő jobban rákészülhet az esetleges költözésre vagy helyben a hosszabbításra. A költözés akkor alternatíva, ha a további öt évért (tulajdonképpen 1+5 év) cserébe nem sikerül elegendő plusz kedvezényt elérni a bérbeadónál és egy másik irodaházban alacsonyabb bérletidíjat számítanak fel vagy átvállalják a kiépítés költségeit vagy eleve modernebbek a körülmények és még megfelelőbb a lokáció is.

Bármelyik megoldást választja egy bérlő vállalkozás, akkor jár el helyesen, ha számára rugalmasabb feltételeket harcol ki. Például a most jellemző ötről három évre rövidíti a szerződés futamidejét. A VLK Cresa szakértői szerint a következő pár évben sokkal gyakoribb lesz ez a hosszúság. Az is nyilvánvaló, hogy át kell gondolni a munkavégzés teljes feltételrendszerét, beleértve a home office és a benti munka arányát. A tanácsadók úgy látják, hogy az utóbbi időben túl nagy hangsúlyt kapott az irodai közösségi terek szerepe, pénzt is talán túl sokat költöttek erre a bérlők, miközben méltatlanul kevés figyelem övezte a munkaállomásokat.

Erre utalva az ügyvezető azt mondta: "Hiába szabadul fel 5-10 vagy netán 15 százaléknyi irodaterület a home office következtében, a szigorú egészségügyi feltételek miatt lehet, hogy több konyhára és sokkal lazább ültetési rendszere lesz szükség. Felértékelődnek a korszerű légtechnikai megoldások, sokkal tágasabb térhasználat lesz jellemzőbb, megint jönnek a paravánok és a cellás kialakítás, úgyhogy az egybefüggő nagy terület, az open space kisebb lehet. Egyáltalán nem kizárt, hogy összességében nagyobb terület kell majd, mint a járvány előtti időkben. Ilyen irodák kialakításában vagy megtalálásában döntő szerepe lehet a külső szakértőknek, vagyis a professzionális bérlőképviselőknek".