Friss elemzés: 20 millió forinttal semmire sem megyünk a Belvárosban

Elkészítette a teljes budapesti újlakáspiacot átfogó új elemzését a Futureal-csoporthoz tartozó Cordia Zrt. A jelentésből többek között kiderül, hogy:

• az átlagos négyzetméterár elérte a 705.000 forintot és a drágulás idén sem áll meg;

• az 5 százalékos áfa körüli bizonytalanság miatt már csökkenésbe váltott az új projektekben kínált lakások száma;

• 20 millió forint alatt a Belvárosban nincs új lakás;

• 30 millióért belvárosi garzont vagy akár egy XI. kerületi, 2,5 szobás otthont vehetünk;

• 40-50 millióért a legnagyobb új lakásokat a külső kerületekben találjuk.

2017 negyedik negyedévében nem változott az eladó új lakások száma Budapesten, a szeptemberi kínálathoz hasonlóan az év végén 7450 lakásból választhattak a vevők, ami viszont egy évvel korábbi kínálat közel másfélszeresét jelenti. Az összes eladó új lakás közel háromnegyede öt kerületben (XIII., XI., VIII., IX. és XIV.) koncentrálódik. A legszűkebb piac a dél-pesti külső kerületekben található, ahol átlagosan 50 lakásnál kevesebb új lakás kapható.

Tavaly összesen 9700 lakás értékesítése kezdődött meg, ez 8 százalékkal marad el a megelőző év 10.600 darabos bővülésétől. A múlt év második felében 4300 új lakás jelent meg új projektekben, ami több mint 1000-rel kevesebb az első félévinél. Fordított a helyzet az eladott új lakások számában, ahol a a 2016-os évhez képest növekedés történt. Összesen 8100 újlakáseladás történt 2017-ben, ez közel 15százalékkal haladja meg az egy évvel korábbit.

"Az új projektekben kínált lakások számának második féléves csökkenése azt jelzi, hogy a piac várakozó álláspontra került az 5 százalékos, kedvezményes áfakulcs jövője kapcsán. A szereplők szerint sürget az idő, így abban bíznak, hogy a meghosszabbításról vagy véglegesítésről mielőbb megszületik a kormányzati döntés. Ez pozitívan hatna nem csak az építőiparra, de a nemzetgazdaság egészére is" - mondta Földi Tibor, a Cordia vezérigazgatója.

A budapesti szabad lakások átlagos négyzetméterára az utolsó negyedévben is tovább nőtt, így az év végén már 705.000 forinton állt, szemben a 2017. év eleji 620.000 forintos átlaggal. A múlt év elején a kínálat közel 60 százalékát kitevő 600.000 Ft/nm alatti lakások aránya az év végére alig több mint 30 százalékra csökkent. "A kivitelezési költségek emelkedése mellett az a kínálat szűkülése is tovább drágítja az újépítésű otthonokat, hiszen egyre kevesebb új projekt érkezik a piacra. Várakozásaink szerint 2018-ban a fővárosi újlakásárak 8-10 százalékos növekedésére van kilátás" - fogalmazott Földi Tibor.

20 millió forint alatt

A legolcsóbb kategóriát Budapesten alig 100 új lakás képviseli, mindössze felük rendelkezik építési engedéllyel jelenleg - ezek jellemzően 33 négyzetméteresek és egy szobásak.

A belvárosi kerületekben ennyi pénzért nem találunk új lakást, a városközponthoz legközelebb a VIII. kerület külső részén vásárolhatunk. Zuglóban szélesebb kínálat található, de a legtöbb lakást fejlesztő XI. és XIII. kerületben is elvétve kaphatók ennyiért új otthonok. Ennyi pénzből kétszobás lakást a VIII. kerület rehabilitáció előtt álló Magdolna- vagy Orczy-negyedében, illetve Rákospalotán vásárolhatunk.

20-30 millió forint között

Ebben az ársávban már széles, több mint 1200 lakásból álló kínálatból választhatnak a vevők, a 30 millió forintért kapható lakások átlagos mérete 45 négyzetméter.

Budán a III. és XI. kerületé a főszerep: a kertvárosi projektek közül Csillaghegyen és Újbuda külső, hegyvidéki részén 40 négyzetméteres, egy-másfél szobás lakások kaphatók. A XI. kerület átalakuló ipari területein épülő, nagy lakásszámú projektjeiben lényegesen nagyobb a választék. Itt 30 millió forint alatt jellemzően 43 négyzetméter körüli, kétszobás lakást vehetünk, de elvétve már két és fél szobás otthonok is elérhetők.

Pesten a Belvárosban található, elsősorban befektetési célra, rövid távú kiadásra kialakított, átlagosan 28 négyzetméteres garzonok közül tudunk válogatni, amelyek kialakítása és mérete minden szempontból a leggyorsabb megtérülést szolgálja. Belső-Erzsébetváros újépítésű projektjeiben 20-25 millió Ft között találhatunk ilyen lakásokat.

Az egyetemek közelsége miatt hosszú- és középtávra könnyen kiadható lakások közül válogathatunk a IX. kerület rehabilitációs városrészében és a VIII. kerület Nagykörúthoz közel eső részein. Itt 20 projekt 150 lakásából választhatunk 20-30 millió között. Az egyszobás, átlagosan 34 négyzetméteres lakások jellemzően 25 millió Ft-ért kaphatók, míg a kétszobások (51 nm) 34 millióért - igaz, utóbbiakból elvétve 30 millió alatt is van kínálat.

30-40 millió forint között

Ekkora büdzséből több mint 2000 lakásból választhatunk Budapesten. A XIII. kerület északi részén, az elsősorban saját lakhatásra vonzó Angyalföldön 30 millió Ft-ért egy 52 négyzetméteres, kétszobás lakást, 40 millió Ft-ért pedig egy 68 négyzetméteres, háromszobás lakást kaphatunk. A városközponthoz közelebbi, a Váci úti irodafolyosó közelsége és a terület rohamos megújulása miatt kiemelkedően jó befektetési lehetőséget kínáló Lőportárdűlőn egy hosszútávra biztosan kiadható, 45 négyzetméteres, kétszobás lakást kapunk 30 millióért.

A szélesebb kínálattal rendelkező kerületekben már nagyobb alapterületű lakások is beleesnek ebbe az ársávba: a X. kerületben a 70 négyzetméteres, három szobás lakások 36 millió forintért, míg Zuglóban 39 millióért vásárolhatók meg. Ebben az ársávban kevesebb, mint 50 lakás haladja meg a 80 négyzetmétert, ezek szinte mind a város külső területein, a XXII. és a XXIII. kerületben találhatók.

40-50 millió forint között

Ebben az ársávban szintén ezres nagyságrendben kínálnak lakásokat a fővárosban. Az új és újszerű lakások ritkaságnak számítanak Bel-Budán, itt 40 millió forintért 44 négyzetméteres, két szobás lakások kaphatók. A szintén kuriózumnak számító Duna-parton és annak közelében fekvő projektekben Budán 45 négyzetméteres, Észak-Pesten 50 négyzetméteres, kétszobás lakást kaphatunk 40 millióért, míg a háromszobások 50 millióba kerülnek. A családosok körében kedvelt XI. kerület hegyvidéki részén 40 millió forintért 55 négyzetmétert vásárolhatunk, 50 millióért pedig egy közel 70 négyzetméteres, háromszobás lakásba költözhetünk. Az ebben az árkategóriában kis számban elérhető nagyobb, 120 négyzetméteres lakások a XVI. és a XIX. kerületben épülnek.

50 millió forint fölött

A legkisebb lakás, amit 50 millió forint fölötti áron kínálnak az V. kerületben található, alig 40 négyzetméteres, ugyanakkor kiemelkedően magas felszereltséggel rendelkezik. Az 50 és 55 millió forintot új lakásra szánók elsősorban a III. kerület külső részén, Újpesten, Középső-Ferencvárosban, a XIII. kerületben és Zuglóban válogathatnak a 80 négyzetméternél nagyobb lakásokból. 55 és 60 millió közt ugyanekkora lakást a Madárhegyen és a Marina-parton is könnyen találunk.

A legdrágább, 100 millió forint fölötti lakások a XII. kerületben, az V. kerületben és a Duna-parti projektekben találhatók. Emellett a külső pesti kerületeket leszámítva minden területen találunk néhány ilyen árú lakást, amelyek jellemzően 100 négyzetméternél nagyobbak és jóval átlagon felüli, 40-50 négyzetméteres terasz tartozik hozzájuk.