Ilyen boltokban vásárolnak a magyar milliomosok

Tömegesen épülő bevásárlóközpontoktól ma már aligha kell tartanunk, a plázákról szóló hírek elmaradoznak és a még eleinte széles körben indulatokat kavaró plázastop-törvény sem kap túl nagy figyelmet a szakmai körökön kívül. Ténylegesen építés alatt álló bevásárlóközpont ritka, mint a fehér holló.Tervek és víziók azonban mindig vannak. Utánajártunk a tényeknek: mi a helyzet pláza fronton? Cikksorozatuk első részében a luxusszegmenst vesszük górcső alá.

A kiskereskedelmi ingatlanpiac hatalmas változásokon ment keresztül az elmúlt néhány évben. A szektort alapvetően még mindig a finanszírozási nehézségek, a nemzetközi szinten jelentkező problémák mellett a magyar gazdaság gyengélkedése, a kiskereskedelmi forgalom zuhanása, majd stagnálása és a piaci környezet általános bizonytalansága határozza meg. Emellett jelen vannak a korábbi a városfejlesztési koncepciók örökségei és az olyan szabályozói korlátozások, mint a pl. plázastop. Bár több nagy ívű fejlesztési terv is a köztudatban van (némelyek már közel egy évtizede), mindössze két ténylegesen építés alatt álló bevásárlóközpont van ma Budapesten. Az il Bacio di Stile és az Árkád II idén tavasszal nyit.

Luxuskérdés

Az általános vélekedés szerint a válság és a gyengélkedő gazdaság a luxusszegmenst érinti a legkevésbé. Míg a gazdaság mélyrepülése a középosztályra komoly hatással bír, a vagyonosabb rétegek luxuspiaci kereslete továbbra is fennmarad. Emellett - válság ide, válság oda - a luxusmárkák részéről folyamatos az igény a terjeszkedésre, hiszen számukra presztízskérdés, hogy a világ összes jelentősebb nagyvárosában reprezentatív üzletekkel legyenek jelen. Valószínűleg erre a koncepcióra épít a Budapest belvárosába megálmodott három luxuspláza, az il Bacio di Stile, a Váci1 és az egyelőre zsákutcába jutott Zeppelin projekt.

Az il Bacio di Stile-ről először 2011 áprilisában röppentek fel hírek. Az Andrássy úton, az Operaházzal szemben álló eklektikus épületet a beruházó Docler cégcsoport (amelyhez egyébként a világ top 50 leglátogatottabb weboldala közé tartozó pornóoldal, a LiveJasmin is köthető) felsőkategóriás multibrand áruházzá alakította át. Ugyan az épület átadása 2012 őszéről 2013 tavaszára csúszott, figyelemreméltó, hogy a beruházást teljes mértékben saját forrásból, banki finanszírozás nélkül valósítják meg. Ez a tény minden bizonnyal hozzájárul ahhoz, hogy a projektet minimális csúszással sikerül befejezni. A fejlesztő korábbi nyilatkozata szerint a beruházás meghaladja az 5 milliárd forintot, az épület értéke azonban nem nyilvános (az ingatlan tulajdonosa a WebMindLicense Kft.).

Az il Bacio de Stile-ben, azaz a "stílus csókjában"a londoni Harrods áruház koncepciójához hasonlóan, több mint 4000 négyzetméteren mintegy 30 különböző luxusüzlet nyitja meg tavasszal kapuit a divat legkülönbözőbb területeiről. Az áruházban a legnevesebb luxusmárkák és tervezők termékeit találjuk majd meg: Bottega Veneta, Salvatore Ferragamo, Giorgio Armani, Chloé, Lanvin, Céline, Valentino, Ralph Lauren, Donna Karan, Tom Ford, Jil Sander, Sergio Rossi - csak hogy néhány nevet említsünk. Az épületbe egy éttermet és egy tetőtéri pezsgőbárt is terveznek.

Budapesten minden kétséget kizáróan az Andrássy út a tökéletes lokáció egy luxusáruház megvalósításához. A sugárúton már jó ideje elindult a luxusüzletek koncentrálódása, jóllehet a választék egyelőre nem érte el azt a kritikus tömeget, ami általában a hasonló lokációkat működőképessé teszi. Az il Bacio di Stile vitathatatlanul új fejezetet nyitna az Andrássy út életében, amely így visszanyerheti régi fényét és valódi luxuspromenáddá alakulhat. A csillogó felszín alatt azonban felmerül a kérdés, hogy vajon mennyire van létjogosultsága ma Budapesten egy luxusáruházzal megfejelt luxuspromenádnak.

Van-e elég turista?

A budapesti luxusüzletek fontos célcsoportja a távol-keleti és a nyugati turisták, illetve a régiós országok felső rétegeibe tartozó bevásárlóturisták, azonban sokszor elhangzik, hogy egy ilyen üzletnek nagy részben a helyi vásárlóerőre kellene alapoznia. Ugyancsak kívánatos lenne, hogy a kereslet ne csak a legvagyonosabb felső rétegből érkezzen, hanem a felső középosztály is kivegye részét a vásárlásokból. Bár Magyarországon, és főként Budapesten a turizmus és a hotelpiac újra fellendülőben van, pusztán a turistaközönség valószínűleg nem tudja eltartani az összes luxusüzletet. Kérdés tehát, hogy létezik-e ma Magyarországon olyan vásárlóerő, amely igényt tart erre a kínálatra - megteremtve a valódi létjogosultságát a luxus fogyasztási cikkek tömeges megjelenésének.

Mielőtt találgatásokba bocsátkoznánk, érdemes átgondolni, hogy bár korábban is indultak hasonló kezdeményezések, valójában eddig szinte sehol nem sikerült megvalósítani a koncepciót. Itt van rögtön példakánt a Párizsi Nagyáruház. Az épület különleges gyöngyszem az Andrássy úton, és az eredeti elképzelés szerint - korábbi funkciójának megfelelően- ezt a házat is egy Galeries Lafayette-hez hasonló luxusüzletháznak szántak. Ezzel szemben az áruházat ma egyetlen, erősen középkategóriás bérlő, az Alexandra könyvesbolt foglalja el, aki az emeleti Lotz-terem kávézóját is működteti.

Ugyancsak tanulságos példával szolgálhat a Fashion Street, ahol csak hellyel-közzel sikerült megvalósítani az eredeti elképzelést, miszerint ez lesz a felsőkategóriás divatmárkák új főutcája Budapesten. A valóban felső kategóriás üzletek mellett a Fashion Street megtöltéséhez több középkategóriás üzletet is be kellett fogadnia a projektnek (pl. MEXX, Vodafone, 5àSec).

Üresen álló épületben nem lehet áruházat nyitni

Az il Bacio de Stile-hez hasonló elgondolásokra épül egy másik prominens belvárosi luxusprojekt is, a Váci 1, amely a volt Tőzsdepalota átalakításából született meg. Az ORCO Property a projektet 2006. augusztusában indította útjára, a kivitelezés 2008.májusában kezdődött. Az Alpár Ignác tervezte házat Christian Biecher francia építész tervei alapján teljes egészében felújították, és egy modern luxusbevásárlóközponttá alakították át csaknem 60 millió euróból. Az épület 2011-ben került átadásra, és noha az impozáns belső tér régi pompájában ragyog, a 11.800 nm bérbeadható területtel rendelkező áruház még mindig nem nyitotta meg kapuit. Nem kell sokat találgatnunk, hogy miért. A hivatalos információk szerint a hetven üzlethelyiségéből mindössze hármat sikerült bérbeadni (Hard Rock Café, Tatuum, Szamos Marcipán).

A nyitást már többször beharangozták, az azonban nyilvánvaló, hogy egy csaknem üresen álló épületben nem lehet áruházat nyitni. A fejlesztő megkeresésünkre egyelőre nem szolgált több információval a további bérlőket illetően, ugyanakkor megtudtuk, hogy a bérbeadást egy ideje már nem helyben, hanem Franciaországból intézik, ami szintén nem számít bíztató jelnek.

A fejlesztő - már sokadszorra - koncepcióváltást is fontolgat, ez sem véletlen, hiszen a ház belső tere nem túl kedvező egy bevásárlóközpont kialakítására: az üzletek csak a második emeletről indulnak, illetve ötödik és hatodik szint is van, amely ilyen célra gyakorlatilag használhatatlan. Bár az épület nem a klasszikus bevásárlóközpontként definiálható, néhány aranyszabályt luxus esetén is érdemes betartani. A tapasztalatok szerint az áruházakban üzleteket a földszinten, az első és a második emeleten tudnak kialakítani, mert a bérlők nem szívesen költöznek magasabbra. A bérbeadás nehézségeit talán az is okozhatta, hogy több koncepióváltás történt a projekt életében, ami lassította a bérlők döntéshozatalát és a gazdasági visszaesésre való tekintettel inkább visszavonulót fújtak. A projektkoncepció alapos átgondolása és véglegesítése a jelek szerint valóban indokolt, hogy az egyébiránt magas minőségben felújított épületet végre birtokba vehesse a vásárlóközönség.

Elszállt a Zeppelin

A belvárosba álmodott luxusbevásárlóközpontok sorában meg kell emlékeznünk a Csipak Péter nevével fémjelzett 40 milliárdos belvárosi Zeppelin-projektről. A tervek impozánsak, azonban a projekt egyelőre elakadt, mert az engedélyeztetés elbukott. Az illetékes hatóság úgy ítélte meg, hogy a létesítmény "kíméletlenül torzítaná a pesti Duna-part panorámáját", ami akár önmagában azt vonhatja maga után, hogy a fővárost megfosszák világörökségi rangjától. A Zeppelin projekt nagy vonalakban szintén a luxusbevásárlóközpont koncepcióra épít (bár irodák és egy szálloda is szerepel a tervekben), így előfordulhat, hogy a kivárás a projekt javára válik, mert több időt hagy egy sikeres koncepció kidolgozására. Két luxusprojekt mellett komolyan megkérdőjelezhető egy ilyen komplexum sikere, még akkor is, ha az átadás évekkel később valósulna meg.

Jó hír azonban, hogy ezek az elképzelések szervesen illeszkednek a belváros kívánatos fejlődési irányaiba. Az elmúlt években örömmel tapasztalhattuk a belvárosi utcai kiskereskedelem (high street retail) újjáéledését Budapesten. A cél az lenne, hogy a frekventált bevásárló utcák, mint az Andrássy út, a Fashion Street, a Váci utca, a Király utca és a Budapest Szíve program keretében felújított belvárosi utcák összeérjenek egy összefüggő, virágzó belvárosi kiskereskedelmi zónát alkotva. Az említett projektek további fejlődési vonalakat jelölnek ki ezen az úton.

Összegezve tehát a fentieket nem jelentenénk ki egyértelműen, hogy a budapesti piac, szélesebb értelemben véve Magyarország már érett a luxuskoncepciók életre hívására. Valószínűleg hosszú éveket kell még várnunk arra, hogy a magyar gazdaság eléggé megerősödjön, és a hasonló projektek biztos lábakon álljanak.