Pesten és a nagyvárosokban egy kis garzon is csak álom: ilyen albérletre futja az emelt minimálbérből

November végén jelentették be: megszületett a várva várt bérmegállapodás, 2025-ben 9 százalékkal emelkedik a minimálbér 290 800 Ft-ra, így a nettó minimálbér nagyjából 193 300 forint lesz havonta. Ekkora összegből mind félretenni, mind lakáshitelt felvenni gyakorlatilag lehetetlen manapság, így a lakhatás szempontjából elég elkeserítő helyzetben van, akinek ekkora összegből kell boldogulnia.

Kíváncsiak voltunk, milyen kilátásai lennének a képzeletbeli minimálbéres dolgozónknak, ha bérelt ingatlanban kellene élnie. Természetesen nem az összes jövedelmét fordíthatná lakbérre, hiszen a lakhatás csak az alap, hiszen valamit enni is kell, valamint más kiadásokra, például számlákra is kell gondolni. Tehát feltételezzük, hogy a jövedelmének csak a felét, azaz kb. 97 ezer forintot fordíthatja a bérleti díjra.

Emellett ingatlanpiaci szakértőket kérdeztünk arról is, hogy mennyivel lenne jobb helyzetben egy olyan házaspár, ahol mindketten minimálbér körüli összeget keresnek, vagy a garantált bérminimumot, és azt is körüljártuk, hogy az 1000 eurós/400 ezerforintos minimálbér mekkora könnyebbség lenne az érintetteknek a bérleti piacon.

Erre futja a minimálbérből Pesten, vidéken

A fővárosi albérletpiacon jelenleg körülbelül 45-130 ezer forintos havi bérleti díj ellenében lehet szobát bérelni, ami mellett a rezsi egy bérlőre eső részével is kalkulálni kell. Az árat a lakás városon belüli elhelyezkedése, a szoba mérete és állapota, bútorozottsága is befolyásolja, de formálja az árat az is, ha kizárólagos használatú fürdő is tartozik a szobához. 95 ezer forint körüli bérleti díjért önálló garzonlakást kis eséllyel, elvétve esetleg a külső kerületekben találhatnak a bérlők, azonban ezen lakások esetében nem csak az elhelyezkedés, de a lakás minősége tekintetében is erős kompromisszumokat kell kötni, valamint ebben az esetben sem szabad elfeledkezni a lakás rezsijéről sem, ami plusz kiadást jelent a bérleti díjon felül. Tehát amennyiben a teljes lakhatásra mindössze 97 ezer forint jut, úgy a fővárosban csak a szoba bérlése kerülhet szóba

- mondta kérdésünkre Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató-helyettese. A szakember szerint vidéken valamivel nagyobb eséllyel elegendő a 97 ezer forintos keret egy különálló kislakásra, azonban a megadott összegen felül itt is számolni kell a fizetendő rezsivel is. Amennyiben a 97 ezer forintos keret rezsivel együtt értendő, úgy a vidéki nagyvárosok többségében is inkább csak egy szoba bérlésére elegendő a nettó minimálbér fele - húzta alá.

Ha valaki 97 ezer forintot szánna a havi lakbérre a fővárosban, az pont egy szobára lesz elegendő, mivel jelenleg a kiadó fővárosi szobák bérleti díjának középértéke 98 ezer forint. Ehhez viszont még hozzá kell számolni pár ezer forintnyi rezsi- és közös költséget is. Ezek a járulékos költségek persze akkor is felmerülnének, ha valaki önálló lakást bérel - közölte megkeresésünkre Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Önálló lakás ennyi pénzből nem reális elvárás, mert maximum 97 ezer forintért csak 10 önálló lakást hirdetnek bérbeadásra, ami a 8700 budapesti kiadó lakásnak a 0,1 százalékának felel meg. Ezek közül a legolcsóbb egy 10 négyzetméteres minigarzon, ami a XIII. kerületben található. A lakhatási kihívásokat jól szemlélteti, hogyha valaki meg is alkudna egy 10 négyzetméteres bérleménnyel, ezekből a kiadó minigarzonokból sincs sok a budapesti albérletpiacon

- részletezte. Hozzátette: a kiadó lakóingatlanok túlnyomó többsége, 80-85 százaléka, a fővárosban és a megyei jogú városokban található, a kistelepüléseken elenyésző a kínálat. Ennek ellenére az országos viszonylatban elérhető 17 ezer kiadó ingatlanhirdetésből csupán 330 darab olyat önálló lakást vagy házat találnak a bérlők, aminek a bérleti díja 97 ezer forintnál alacsonyabb - ismertette a cég adatait.

Az Otthon Centrum szerint ma már nem igazán jellemző, hogy valaki csupán egy szobát bérel. Gyakrabban fordul elő az, hogy akár ketten vagy hárman bérelnek egy többszobás ingatlant és a közös helységeket együtt használják a bérleti díjat pedig felezik, harmadolják.

Ugyanakkor ez a megoldás jelenleg csak az olcsóbb kerületekben működhet, ugyanis a kétszobás bérlemények havi bérleti díja a fővárosban átlag 241 ezer forint, vagyis 120 ezer forint már magasabb a minimálbér felénél.  A kerületek közül legközelebb a VII., VIII., XIV. és a külső pesti kerületekben van esély arra, hogy az említett áron található ingatlan, mivel a felsorolt kerületekben a kétszobás bérlemények bérleti díja 200 ezer forint körül alakul, így egy átlag alatti lakás bérleti díját akár fedezheti is a 97 ezer forint

- közölte a cég. A nagyobb vidéki városok közül adataik szerint mindenütt 100 ezer forint felett van a havi bérleti díj átlaga, de aki alaposan körbenéz találhat ennyi pénzből egy garzonlakást, ugyanis az OC által közvetített bérlemények esetében idén is szinte minden nagyobb városban akadt példa 100 ezer forint alatti bérleményre. A kisebb várososokban ez az összeg elég lehet, ugyanakkor a megyei jogú városoknál kisebb településeken igen szűkös a kiadó bérlemények száma, így ott inkább a kínálat okozhat gondot. 

Kérdésünkre Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője arról beszélt: az albérleti piac szezonális trendeket követ, így vannak időszakok, amikor drágábban lehet kiadó lakást találni. Ilyenkor, év közben kevesebb a rendelkezésre álló ingatlan, de a csúcsidőszak -július, június, augusztus) áraihoz képest átlagosan alacsonyabb árakkal találkozni.

A legtöbben a zenga.hu adatai szerint albérletkeresésnél a 200 ezer forintos plafont adják meg, a következő maximum összegre a 150 ezer forintos felső határt állítják be, amit a 250 ezres limit követ. Ezután 180 ezer és 160 ezer a sorrend a bérleti díjak felső határát beállító, kiadó lakást keresők körében

- részletezte. Mint folytatta: újépítésű, felújított és újszerű a kereséseknél a sorrend azoknál, akik a kiadó ingatlan állapotára is rászűrnek. A méretnél minimumnak a legtöbben a 40 négyzetmétert állítják be, majd az 50 és a 30 négyzetméter következik a portál adatai szerint, ez szobaszámnál 2, 1, 3, 4 a keresési népszerűség alapján. Majdnem háromszor annyian keresnek bútorozott, mint bútorozatlan albérletet, ezután a gépesített szabadszavas keresőszó következik, majd a klíma.

Budapesten nem jellemző, hogy 100 ezer forintnál olcsóbban hirdessenek kiadó ingatlant, ebben az árban a XXI. kerület zöldövezeti részén és a XVII. kerületben találtunk egy-egy kiadó lakást. Az utóbbi nem is külön lakás, hanem egy ház leválasztott részén kialakított lakrész. Ebben az árkategóriában Budapesten többnyire kiadó szobát lehet találni, a külső kerületekben ennek a harmadával kevesebbért is. A felkapott helyeken, a pesti kerületekben, az egyetemek környékén, Budán és az újépítésű ingatlanokban viszont a kiadó szobákat is 100 ezer forint felett kínálják, és a zenga.hu hirdetései között találni 200 ezer forint fölött hirdetett szobákat is a IX. és a XI. kerületben is. Ugyanakkor szerencsés esetben akár a XIII. kerület kevésbé felkapott részein fejenként havi 80 ezerért is olyan szobákat adnak ki, amelyek kétágyasak, vagy többen is laknak egy szobában

- mondta a szakember, aki szerint a munkásszállók Budapesten napi 5000 forinttól kínálnak szobát egy személynek, ezek nagyrészben több ágyas létesítmények. A felkapottabb nagyvárosokban 97 ezer forint nem elég ahhoz, hogy valaki egy teljes lakást ki tudjon bérelni. Debrecenben, Szegeden ennyiért többnyire csak szobát találhatunk, utóbbi helyen 100 ezer forintért már akad néhány kiadó lakás is, továbbá Pécsen is előfordul ezekkel a feltételekkel kiadó – kis – lakás. Miskolcon pedig ez a pénz már jó állapotú, klímás lakás bérlésére is elég lehet - folytatta.

Egy nyíregyházi méretű és infrastruktúrával rendelkező településen ennyi pénzért több lehetőség közül is lehet választani, ezek jellemzője, hogy egyszobásak vagy garzonlakások. De a Nyíregyházához hasonló méretű, viszont a Dunántúlon található városokban már nem kecsegtet ilyen lehetőség, így sem Szombathelyen, sem Székesfehérváron nem találtunk ezen az áron kiadó lakást, csak szobát és lakrészt

- magyarázta Lipták Zsuzsa, aki szerint Debrecenben havi 80 ezer forinttól lehet szobát bérelni hosszabb távra. Munkásszállásnak kialakított házakban pedig a zsúfoltságtól és az ingatlan minőségétől függően, napi 3500 forinttól lehet szobát, illetve ágyat bérelni a zenga.hu adatai szerint. Ugyanakkor kiemelt helyen, például a BMW gyárhoz közel, igényesen kialakított házakban is alakítottak ki 10-14 fős munkásszállókat, ahol akár 10 ezer forintot is elkérnek egy éjszakáért.

Egy pár, vagy egy bérminimumos sincs jobb helyzetben

Akkor sem sokkal könnyebb a helyzet, ha két, minimálbér környékén kereső személy (mondjuk egy házaspár) próbálna valamilyen ingatlant bérelni - összesen kb. 190 ezer forintért havonta.

Két, minimálbér környékén kereső személy, 190 ezer forintos kerettel határozottan nagyobb eséllyel találhat élhető méretű és jobb minőségű lakást, azonban a lokáció terén még így is kompromisszumot kell kötniük. Az átlagos havi lakbér a fővárosban 250 ezer forint körül alakul, a 190 ezer forintos keret – rezsivel együtt – így megközelítőleg egy 30-40 négyzetméter körüli ingatlan bérlését teszi lehetővé jó közlekedéssel rendelkező területeken, de a központ helyett inkább a külsőbb kerületekben

- osztotta meg Máté Ferenc.

Lipták Zsuzsa kifejtette, októberi adataik szerint a fővárosi kiadó lakásoknak a 18 százaléka tartozik abba a sávba, amely a havonta 194 ezer forintnál olcsóbban kiadó lakásokat tartalmazza. Ezek elsősorban kis, egy-kétszobás lakások. Ennyiért még a XIII. kerület frekventáltabb részein is lehetséges lakást bérelni, de azok egyszobás, kis lakások, ugyanakkor a város központjától kifelé haladva, a XIII. kerület külsőbb részein, Óbudán, illetve a külső kerületekben 1+1, illetve kétszobás lakásokért kérnek ennyit.

A házrészekért Budapesten átlagosan 260 ezer forintot kérnek, a családi házak havonta átlagosan félmillió forint feletti összegért bérelhetők. Vidéken, az említett nagyvárosok közül Debrecenben a kiadó lakásoknak csak a 15 százaléka bérelhető kevesebb, mint 194 ezer forintért. Szegeden a kiadó lakások 80 százaléka, Pécsen a 60 százaléka, Székesfehérváron a 44 százaléka esik ebbe az árkategóriába

- foglalta össze az ügyvezető.

Az OC szerint ez az összeg a fővárosban a legtöbb kerületben elég lenne minimum egy egyszobás bérleményre. Kis szerencsével, elsősorban a külső pesti kerületekben, akár kétszobás bérlemény is kijöhet ebből az árból. A legtöbb vidéki városban egy kétszobás bérleményre is elegendő.

Balogh László szerint 190 ezer forintból már Budapesten is 1200 önálló lakás hirdetéséből válogathatnak a költözni vágyók. A megyei jogú városokban pedig több mint 2000 ilyen ingatlanhirdetésből válogathatnak a bérlők, ami a teljes helyi kínálat kb. felét teszi ki.

Az albérletpiac állapotát jól szemlélteti, hogy Debrecen és Győr kivételével a 190 ezer forintos lélektani határ alatti szinten találjuk valamennyi vármegyeszékhely átlagos lakbérét

- tette hozzá.

Megkérdeztük a szakértőket arról is, hogy mire menne az, aki a garantált bérminimum (nettó 232 ezer forint) felével, azaz kb. 116 ezer forinttal rendelkezik. Lipták Zsuzsa ennek kapcsán arról beszélt, adataik szerint:

• Budapesten a kiadó lakásoknak csupán a 0,3 százalékát kínálják legfeljebb 116 ezer forintért. Ezeknek átlagosan 37 négyzetméter a területe.
• Debrecenben a kiadó lakásoknak a 2,5 százaléka tartozik bele, ezek átlagos mérete 38 négyzetméter.
• Szegeden a kiadó lakásoknak a 6,45 százaléka esik bele, azok átlagosan 38 négyzetméteresek.
• Székesfehérváron a kiadó lakások 4,5 százaléka esik bele ebbe az árkategóriába, ezek átlagosan 45 négyzetméteresek.

Máté Ferenc szerint akik 116 ezer forintot tudnának lakhatásra fordítani, azok is zömében csak egy szoba bérlésében gondolkodhatnak a fővárosban, de rájuk már inkább igaz az, hogy szűkösen, hosszas keresgélés és számos kompromisszum után akár egy önálló garzon bérlését is fedezhetik a keretből, azonban ez esetben sem elég a bérleti díj mellett a teljes rezsi rendezésére is a keret.

Ha a jövő évben várható 5-10% körüli albérletár növekedéssel is számolunk, akkor nem sokkal lesz jobb helyzetben, aki a garantált bérminimumot kapja jövőre - emelte ki az OC.

Jelenlegi árakon nézve a garantált bérminimum nem sokkal több lehetőséget biztosít az albérletet keresők számára, ugyanis az egyszobás bérlemények átlagára 178 ezer forint, vagyis marad szoba bérlés a fővárosban. A megyei jogú városok esetében az egy szobás bérlemények havi díja 126 ezer forint, így némi kompromisszummal, akár elég is lehet ez az összeg.  Sajnos az egyszobás bérlemények igen jelentősen drágultak az utóbbi időben, így nem árt résen lenni és minél hamarabb lecsapni az adódó lehetőségre

- mondták a vállalat szakértői.

Balogh László is arról beszélt, 116 ezer forint még mindig nem sok mindenre elég az albérletpiacon. Budapesten például csak 26 önálló lakóingatlant lehet bérelni ennyi pénzből, de a nagyobb városokban is csak 400-500 ingatlanhirdetésből tudnak válogatni azok a bérlők, akik ennyi pénzből gazdálkodnak.

Általánosságban elmondható, hogy a fővárosban 200 ezer forintnál jár az a lélektani határ, amiből már olyan helyen és olyan önálló ingatlant lehet bérelni, ami az olcsóbb kategóriába tartozik. A többi nagyvárosban pedig 150 ezer forintnál húzódik meg ez az összeghatár

- tette hozzá.

Az 1000 eurós minimálbér sem hoz ki a bajból

Emlékezetes, hogy nagy ígéret 2027-re az 1000 eurós minimálbér, azaz kezdetben ekkora összegről beszéltek a kormányzati szereplők három év múlvára, ez később finomodott arra, hogy "a rendszeres bruttó átlagkereset 50 százaléka lesz", azaz bruttó 400 ezer forint körüli összeg - ez nettóban, kedvezmények nélkül 266 ezer forint lenne. A megszólaló szakértők szerint ennek az összegnek a feléből manapság sem lehetne túl sokra menni:

A 133 ezer forintos keret már nagyobb eséllyel elegendő egy önálló lakás bérlésére a fővárosban, de a központi, belvárosi elhelyezkedést és a jó minőséget ebben az esetben is el kell engednie az albérletet kereső bérlőjelöltnek. A vidéki területeken ebből az összegből egy kisebb garzon bérleti díja és rezsije is kijöhet, azonban azokon a településeken, ahol az egyetemisták és a nagyobb beruházások miatt tömegével érkező munkavállalók mozgatják a bérleti piacot, szintén kevésnek bizonyulna ez az összeg is

- fogalmazott Máté Ferenc. Ráadásul, ahogy a Duna House vezérigazgató-helyettese fogalmazott: ahogy az eladó ingatlanok piacán, úgy a bérleti piacon is a kereslet és a kínálat alakulása formálja az árakat. Ahogy az elmúlt évek eseményeit (pandémia, orosz-ukrán háború, energiaválság stb.) sem lehetett előre megjósolni, úgy a következő évek bérleti piacon jelentkező keresletét és az árak mozgását sem lehet pontosan meghatározni. Amennyiben a kereslet a jelenlegi szinten marad, vagy tovább nő, de a bérlelhető ingatlanok kínálata nem gyarapszik, úgy a mostanihoz hasonló trendre lehet számítani a következő években is.

Az inflációval megegyező mértékű áremelkedés egyébként minden évben, a különleges eseményektől függetlenül jelentkezik, sok esetben eleve belefoglalják a felek a bérleti szerződésbe. A belvárosban és már a központtól távolabbi területek minőségi lakásai esetében is egyre gyakoribb, hogy a bérleti díjat euróban határozza meg a bérbeadó, így ha a forint-euró árfolyam elszáll, az eleve nagyobb kiadást jelent a bérlő részéről

- részletezte.

Lipták Zsuzsa pedig kifejtette, a rendszerük szerint  Budapesten a kiadó lakások 1,3 százalékát hirdetik havi 133 ezer forintnál olcsóbban. Ezek a lakások átlagosan 31 négyzetméteresek. Debrecenben a 4 százaléka a kiadó lakásoknak ez az árkategória, ezek átlagosan 38 négyzetméteresek. Szegeden a kiadó lakások 22,5 százaléka ez a kategória, és átlagosan 43 négyzetméteresek a kiadó ingatlanok ezen az áron. Székesfehérvár: 15 százaléka esik bele a kiadó lakásoknak, és átlagosan 43 négyzetméteresek.

A 2-3 éves várakozásaik kapcsán pedig elmondta:

A jövő évre az eddigihez hasonló mértékben nagyjából tíz százalékkal nőhetnek az albérletárak, mert az ingatlanárak növekedésével az albérleti piaci árak is növekednek, továbbá a kormányzat lakhatással kapcsolatos intézkedései, például a rövid távú kiadói piac szigorítása előreláthatóan csak kis mértékben lehetnek hatással a piacra, mert elsősorban olyan lakásokról van szó, amelyek a tömegturizmus igényeit elégítik ki.

Mint hozzátette: egyelőre nem látni azokat a trendeket, illetve intézkedéseket, amelyek mérsékelhetik az albérleti piacon az árakat.

Az OC szerint ekkora nettó fizetéssel a fővárosban marad a közös bérlés. A vidéki városokban azonban ez az összeg elégséges lehet egy egyszobás ingatlan bérlésére. Az árvárakozásaik kapcsán pedig arról beszéltek, az utóbbi három évben mindig 10% felett volt a drágulás mértéke a fővárosban és a vidéki városokban egyaránt.

Sajnos a lakásárak emelkedése csak fokozza az albérletek iránti igényt, hiszen akik kiszorulnak a lakáspiacról azok albérletet igyekeznek keresni. A jelenlegi trendek a lakásárak emelkedését vetítik előre, amiből az következik, hogy várhatóan az albérletek iránti igény sem fog csökkeni, ami a bérleti díjak emelkedését vetíti előre. A minimálbér emelése közvetve hat a többi munkaadó béremelésére is. A fizetőképes kereslet növekedése pedig áremelkedést vonhat maga után az ingatlanpiacon is. Így nem javul érdemben a minimálbérből élők helyzete

- összegezte az OC.