Elismerték, sok magyar családot kizár a lakáspiacról a CSOK, Babaváró: itt a 21 pontos terv sem segíthet?

2025-ben jelentősen bővül a lakástámogatások köre Magyarországon, hiszen a már futó CSOK Plusz és a kedvezményes, 10 százalékos önerő mellé az Orbán Viktor által meghirdetett 21 pontos akcióterv szerint a kormány a megfizethetőbb lakhatásra is összpontosít majd - egy sajtóeseményen Nagy Márton gazdasági miniszter is hosszasan beszélt a lakhatási problémákról, és arról, hogy ezeket rövid határidőn belül tervezik megoldani.

A tervek szerint 2025-től

• élesedik egy munkáshitel nevű konstrukció, amely 4 millió forintnyi kedvezményes kölcsönt jelent a fiataloknak, ezt akár önerőként is fel lehet használni lakásvásárláskor,
• feltörhetőek lesznek a nyugdíjmegtakarítások, azokból kedvezményesen lehet lakást vásárolni (a becslések szerint százmilliárdok is mehetnek az ingatlanpiacra,
• indul az 5 százalékos banki kamatplafon, ami 35 év alatti fiataloknak járhat, első otthonuk megvásárlásához, de vannak energiatakarékossági feltételek,
• bevezetik a lakás-cafetériát, a munkáltatók havi 150 ezer forintig támogathatják a dolgozók hiteltörlesztését vagy lakbérét,
• és ez ugyan nem kifejezetten lakhatási állami támogatás, de kamatot fognak fizetni az állampapírok, ami újabb százmilliárdos jövedelmet jelent a lakosságnak, amiből szintén kerülhet a lakáspiacra is.

De mi van azokkal, akik nem jogosultak semmilyen már létező, vagy a közeljövőben induló támogatásra, és megtakarításuk sem nagyon van, esetleg nem akarják azt feltörni? Nos, már az MNB is azt írja a friss jelentésében, hogy:

Az új gyermeket nem vállaló kétgyermekes családok számára mind egy új lakás, mind pedig egy átlagos budapesti használt lakás hitel segítségével történő megvásárlása jelentős pénzügyi kifeszítettséggel járna.

Magyarul: aki nem akar újabb gyermeket vállalni a CSOK Plusz keretein belül, az ma Magyarországon nemigen tud hitelre lakást venni anélkül, hogy a család pénzügyi lehetőségeit kimaxolja - és még ez is kevés lehet.

Ha egy család nem vállal új gyermeket, akkor a támogatások jelentős része nem érhető el, így saját erőből kell finanszírozniuk a lakásvásárlást, ami gyakorlatilag vállalhatatlanná növeli annak anyagi terhét.

Ráadásul, nekik nagyobb lakás kell, mint a gyerekteleneknek, amelynek értelemszerűen a vételára is magasabb, így a felvett (piaci) hitelösszeg és a törlesztőrészlet is nagyobb, mint a támogatással új gyermeket vállalók esetében. Azt se felejtsük el, hogy két gyermek nevelése jelentős költségekkel jár (élelmezés, ruházkodás, oktatás, stb.), ami csökkenti a háztartás megtakarítási képességét - ez pedig tovább nehezíti a lakásvásárláshoz szükséges önerő előteremtését.

Argyelán József, a Bankmonitor elemzési igazgatója a Pénzcentrum kérdésére elmondta, meglátásuk szerint ezen réteget érintő pozitív változás nem igazán volt az utóbbi időben.

A családi adókedvezmény megemelése jelenthet érdemi segítséget a kérdéses családok számára

- tette hozzá. Arra a kérdésünkre, hogy a bejelentett, 21 pontos gazdaságélénkítő akcióterv növelheti-e a lakásvásárlás elérhetőségét, a szakember azt mondta, összességében a program inkább a fiatalok számára nyújthat ténylegesen érdemi segítséget, nem a példában említett, kétgyerekes családoknak.

Ide lehet sorolni a 150 ezer forintos lakhatási támogatást, a Munkáshitelt, vagy épp a 5%-os kamatplafont. A családosok számára pedig az adókedvezmény megemelése és a vidéki otthonfelújítási program jelenthet segítséget. Általánosan érinti a lakáscéllal rendelkezőket az ÖNYP-t és a SZÉP kártyát érintő változások

- sorolta.

Gyerek nélkül újépítésű? Felejtős!

Az alábbi ábrán a lakásvásárlás elérhetőségi indexét (HAI-mutató) láthatjuk, ez azt mutatja meg, hogy egy két átlagkeresettel rendelkező háztartás egy átlagos lakás hitelből történő megvásárlásához szükséges jövedelem hányszorosával rendelkezik.

Azaz, ha a mutató 1-es felett van, akkor a család különösebb gond nélkül belevághat a lakásvásárlásba, ha viszont alatta, akkor nem ajánlott, mert túl nagy lenne az anyagi teher.

Fontos, hogy a jegybank a gyermektelenek esetében 45, két gyermek esetén 65 négyzetméteres lakással számol. Az új gyermeket vállalók esetében támogatásokkal számított, de a CSOK Plusz hitelelengedését nem figyelembe vevő értéket mutatnak.

A gyermek nélküli háztartások esetében az index értéke országos szinten többnyire 1 alatt maradt 2011 és 2024 között, ami azt jelzi, hogy egy gyermek nélküli háztartás számára az új lakásvásárlás nehézségekkel jár. Az utóbbi években (2022–2024) az index kismértékben emelkedett, közeledve az 1-hez, de még mindig nem megoldható gyermek nélkül az új lakás megvásárlása. A budapesti használt lakás megvásárlása 2024-ben nem okozott volna gondot a gyermektelen háztartásnak, az érték az első hat hónapban 1 feletti volt végig, bár valamelyest folyamatosan csökkent.

Az új lakás megvásárlása még két gyermekkel és egy új vállalttal is nehezen megoldható országos szinten az MNB szerint. Az index értéke stabilabb és magasabb (1 körüli vagy azt meghaladó), mint a gyermektelenek esetében, ami a támogatások kedvező hatását mutatja az új gyermek vállalása esetén, de még így is kockázatosan megterhelőnek ítélhető.

Ha a budapesti használt lakásokat nézzük, az utóbbi egy évben jutottunk el oda, hogy egy kétfős, gyerek nélküli háztartás is viszonylag nyugodt szívvel belevághat a vásárlásba. Két gyerekkel, egy új vállalttal pedig bőségesen 1 feletti értéket kapunk, nekik végképp nem gond használt lakást venni.

Összességében Budapesten jellemzően alacsonyabb a HAI-index értéke mind a gyermek nélküli, mind a kétgyermekes vásárlások esetében. Ez az országos lakáspiaci árak és a budapesti árak közötti különbséget, illetve a fővárosban tapasztalható magasabb lakhatási költségeket tükrözi. Az új gyermek vállalásával járó támogatások erőteljesebben javítják a HAI-indexet országos szinten, de a fővárosban is észrevehetően kedvezőbbé teszik a helyzetet.

Megjelentek az első 10% önerősök

A jelentés szerint az úgynevezett hitelfedezeti mutató (HFM) alakulása is izgalmas tendenciákat mutat. Ez a mutató azt fejezi ki, hogy a fedezetként szolgáló ingatlan értékének hány százalékát finanszírozták hitelből – vagyis az ingatlan árának mekkora részét fedezi a lakáshitel. Fontos kiemelni, hogy a jogszabály szerint az ingatlan értékének legfeljebb 80%-a finanszírozható hitelből, ami minimum 20%-os önerőt követel meg. Egyes pénzintézetek azonban ennél magasabb saját erőt is előírhatnak, és a bankok csak különleges esetekben térnek el ettől, például ha egy másik ingatlan is bekerül fedezetként az ügyletbe. Vagy a hitelfelvevők az első lakásukat vásárolják meg, ilyenkor ugyanis kedvezményesen 10 százalék önerő is elegendő - ezt 2024-ben vezették be.

Az ábrán látható, hogy az idei második negyedévben már jelentős számban lehettek azok, akik éltek a kedvezménnyel, a Budapesten folyósított lakáshitelek 4,5 százaléka volt a 19-10 százalékos önerő sávjában, vidéken pedig a kölcsönök 5,1 százalékára volt ez igaz.

A legnagyobb arányban még mindig azok voltak, akik 20-29 százaléknyi önerőt tettek le az asztalra, Pesten a folyósított lakáskölcsönök 32,1 százaléka ilyen volt, vidéken pedig még ennél is magasabb, 34 százalék volt az arány. Második helyen a 30-39 százalékos sáv áll mindkét lokációban (a fővárosban 16,9, vidéken 15,8 százalékos aránnyal). Az átlagos hitelfedezeti mutató Budapesten elérte az 50 százalékot, utoljára 2021-ben volt ilyen magas, vidéken pedig 52 százalék az átlag, legutóbb 2020-ban láthattunk hasonló számot.

A folyamat kapcsán Argyelán József, kifejtette: emögött szerinte két ok húzódik meg, egyrészt a javuló inflációs környezet miatt az igénylők bátrabban terhelik le a jövedelmüket, vélhetően nagyobb törlesztőrészletet vállalnak be ugyanazon fizetés mellett, mint korábban.

Ennél is fontosabb azonban a kamatkörnyezet megváltozása. A piaci hitelek ára is érdemben csökkent az elmúlt időszakban, ráadásul a CSOK Plusz megjelenésével jelentős alacsony kamatozású forráshoz juthatnak a vásárlók. Az ügyfél által fizetett átlagkamat 7,3%-ról 5,5%-ra csökkent egy év alatt (2023. augusztus és 2024. augusztus között). Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy ugyanazon törlesztőrészlet és futamidő mellett az igényelhető kölcsönösszeg mintegy 15%-kal emelkedik. Vagyis a magasabb kölcsönösszeg emelkedésének szintjétől a törlesztőrészletek emelkedésének szintje elmaradhatott

- magyarázta a szakember. A Bankmonitornál nem tapasztaltak az utóbbi időben banki szigorítást az önerők mértékével kapcsolatban. Ugyanakkor azt látják, hogy a jogszabályi minimumon felül (20%, illetve az első lakást vásárlóknál 10%) olykor szigorúbb feltételeket támaszthatnak:

jellemzően kisebb települések, nehezebben értékesíthető ingatlanok esetében élnek a pénzintézetek ezzel az opcióval.

Sőt, a 10 százalékos önerő esetében a pénzintézetek jellemzően a jogszabályi előírásokon felül más feltételeket is támasztanak az ügyfelekkel szemben.

• Lehetnek előírások a kölcsön típusára (van, ahol csak a CSOK Plusznál, illetve azzal együtt igényelt piaci hitelnél érhető el ez a lehetőség)
• Van, ahol a JTM oldalon jelenik meg szigorúbb elvárás, illetve lehet minimálisan elvárt jövedelmi küszöb is.
• Van, ahol a lehetőséget nem biztosítják, csak meghatározott településeken.
• Van, ahol az összes hitelszereplőre (nem csak a tulajdonszerzőkre) megnézik a jogszabályi elvárásokat.

Sokan kérnék a minimál önerőt?

A téma kapcsán körkérdést kültünk a hazai pénzintézeteknek, többek között azt szerettük volna megtudni, hogy mekkora az érdeklődés a 10 százalék önerős konstrukciók iránt és az érdeklődők mekkora hányada felel meg a feltételeiknek, illetve azt is megkérdeztük, jellemzően mekkora saját erőt kérnek a lakáshitelt igénylőktől.

A CIB Bank kifejtete: folyamatos az érdeklődés a 10%-os önerő konstrukció iránt. Arra vonatkozóan nincs információ, hogy az érdeklődők hány százaléka felel meg a feltételeknek. Hozzátették: a jogszabályi feltételeknek megfelelő minimum önerőt kérik a jelzáloghitelekhez.

Az OTP Bank adatai alapján a 10%-os önerős konstrukció az érdeklődők hozzávetőleg 11%-nál lehetséges, akik közül ténylegesen a 35 százalék igényli is azt.

Tehát az összes érdeklődő ügyfél átlagosan 4%-a kéri és kapja meg a 10%-os önerős konstrukciót, míg átlagosan 7%-uk magasabb önerővel kívánja felvenni a kölcsönét

- közölték.

Az Ersténél az igény alacsony a magas finanszírozású termékek iránt, de a jogosultak jellemzően megfelelnek a feltételeknek.

A lakáshitelekhez általában 20-30 százalékos önerőt kérünk, a fedezet forgalomképességétől függően. Tapasztalataink alapján ügyfeleink a finanszírozott ingatlan értékének valamivel több mint felét jelzáloghitelből fedezik

- részletezte megkeresésünkre a pénzintézet.

Többet, több időre vesznek fel a magyarok

A laksáhitelek átlagos futamidejére és szerződéses összegére vonatkozó adatok is megerősítik Argyelán József szavait: itt is látni, hogy 2024-ben a magyarok egyre magasabb összeget vesznek fel, hosszabb futamidőre, mint 2023-ban.

A jelentésből kiderült, hogy az idei év első 8 hónapjában használt lakás megvásárlására átlagosan 18,1 millió forintot vettek fel az ügyfelek, ez a tavalyi év egészében még csak 12,1 millió forint volt. Ha a támogatott konstrukciók kikerülnek a képből, akkor 17,4 millióra jön ki a tisztán piaci lakáshitelek átlaga, ami tavaly 12,1 millió forint volt. Új lakások megvásárlására idén 24,6 millió volt az átlagos hitelösszeg, tevaly ez még 17,4 millió forint volt.

A januártól augusztusig tartó időszakban bő egy évvel emelkedett a használt ingatlanokra felvett kölcsönök futamideje a tavalyi év átlagához képest (19,1 évről 20,1 évre), és majdnem hasonló növekedés látható a támogatások nélküli kölcsönök esetében is, ahol az átlag futamidő a nyár végén 19,2 év volt, szemben 2023 átlagával, ami 18,6 év volt. Az új lakások esetében átlagosan fél évvel emelkedett meg az átlagos futamidő a vizsgált időszakban, 20,5 évről 21-re.

A javuló hitelfelvételi bizalomhoz jócskán hozzájárult, hogy a kamatok és a THM-ek 2024-ben már jóval kedvezőbbek voltak, mint egy évvel korábban. Az MNB adatai szerint mialatt idén augusztusban a lakáshitelek átlagos THM-je 6,8 százalék volt (ugyanekkora a 2024 első nyolc hónapjára vonatkozó átlag is), addig 2023-ban még 8,8 százalék volt az átlag, sőt, az év java részében inkább a 9 százalék feletti THM volt a jellemzőbb.

A lakáshitelek átlagos kamata augusztusban és éves átlagon is 5,5 százalékos volt, szemben a tavalyi év egészében mért 7,1 százalékkal - a legdurvább hónapokban 7,5 százalékon is álltak a kamatok.

A Pénzcentrum kalkulátorában azt is megnéztük, hogy jelenleg mi a helyzet a hitelpiacon, milyen feltételekkel adnak kölcsönt a bankok lakásvásárlásra - 30 milliós hitelösszegre számoltunk, 20 éves futamidővel, illetve a család havi jövedelmének 500 ezer forintot állítottunk be. A legjobb ajánlat az UniCredit Banktól érkezett, ahol 6,53%-os THM mellett 221 259 forint lenne a havi törlesztő, 53 047 617 forint pedig a teljes visszafizetés. 6,68%-os THM-et kínál a CIB Bank ajánlata, itt a törlesztő 223 297 forint havonta, a végén pedig 53 591 228 forintot fizetnénk vissza a banknak. Érdemes megnézni a MagNet Bank ajánlatát is, ami 6,7%-os THM-ről szól, 221 689 forintos törlesztőrészlettel, 53 592 462 forintos teljes visszafizetéssel.

.