Pénzcentrum • 2024. október 24. 05:30
Az elmúlt években nagy változásokon ment át az újlakás piac. A 2023-ban megtorpanó kereslet és a folyton növekedő árak mellett a vásárlói igények is átalakultak. A beruházók szerint a vevők tudatosabbak lettek, így egyre ritkábbak azok a helyzetek is, amikor nem megbízható ingatlanfejlesztők áldozatául esnek és a befizetett milliók ellenére sem kapnak lakást akár évekig. Ennek ellenére sajnos továbbra is felbukkannak olyan hírek, ahol vevők tömegei várnak a beígért kulcsra, egyelőre hiába. A budapesti giga lakóparkokat jegyző SISKIN és Metrodom szakértőit első tematikus cikkünkben a rozsdaövezetekről, majd az energetikai szabályok változásáról, ezúttal pedig a változó vevői hozzáállásról és a botrányos csúszásokról kérdeztük.
Kisebb nagyobb hullámzásokkal, de lényegesen erősebben teljesített 2024-ben eddig az ingatlanpiac, mint 2023-ban. Az idei évre összesen 25 százalékos növekedést becsülnek, 130 ezres tranzakciószámmal Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont Kft. vezető elemzője szerint. Ahogy az OTP Bank lakáspiaci trendjeit, eredményeit vizsgáló ingatlanpiaci sajtóháttérbeszélgetéséről beszámoló cikkünkben írtuk, sorra indulnak az új projektek, ahol az értékesítések is dübörögnek. Idén 6500 társasházi lakás átadása várható. Töretlen az árnövekedés a szektorban, annak ellenére is, hogy az új társasházi lakások esetében Budapesten az első félévben 90 százalékkal nőtt a kínálat és a forgalom is a kétszeresére ugrott 2023-hoz képest.
Az elemző szerint rengeteg pénz jelenhet meg az ingatlanpiacon az állampapírokból felszabaduló pénzek és a nyugdíjcélú megtakarítások felbontása miatt. Úgy fogalmazott, hogy enyhül az óvatosság, nő a fogyasztás, a recesszióból való kilábalás folytatódik. A SISKIN és a Metrodom is hasonló növekedést tapasztalt, viszont szerintük általánosságban véve nem az óvatosság enyhült, hanem megváltozott a vásárlói attitűd. A vevők megfontoltabb, körültekintőbb döntéseket hoznak.
Kifizetett milliók, végtelenbe csúszó építkezések
Felrobbantotta a sajtót a hír tavasszal, hogy egy új XIII. kerületi lakóparkban hosszas csúszások és bizonytalan jogi helyzet miatt kellemetlen helyzetbe került többszáz vásárló. Először a szükséges hitelek folyósítása állt le, majd a beruházó és a kivitelező vitája miatt az engedélyeztetési eljárások és a javítási munkák akadályozták a lakások átadását.
A határidők csúszása, a földbeálló beruházások és a hosszú hónapokig várakozó vevők esete nem egyedülálló a piacon, ami a vásárlók részéről némi bizalmatlanságot is okozhat. A régen jellemző korai fázisban történő értékesítések helyett, mostanra már nem szívesen vesznek új otthont a tervező asztalról.
Az elmúlt évek eseményei jelentős változást hoztak az újlakás piacon. A vevők óvatosabbak és tájékozottabbak lettek, a fejlesztőknek pedig alkalmazkodniuk kellett ehhez az új helyzethez. A jövőben várhatóan egyre nagyobb hangsúly lesz az átláthatóságon, a biztonságon és a vevőközpontúságon”
– mondta Csizy Balázs, a SISKIN Cégcsoport tulajdonos vezérigazgatója.
Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója szerint a piacon jól érzékelhető, hogy a lakásvásárlók évről évre egyre tudatosabbak minden területen, így a pénzügyi kockázatokat is sokkal jobban mérlegelik és ebből következően keresik a biztonságos fizetési konstrukciókat.
Hogyan lehet biztonságban a pénzünk?
Kérdésünkre, hogy mi számít manapság biztonságosnak egy milliós négyzetméterárakon piacra kerülő lakás vásárlásánál Kiss Gábor elmondta, hogy nagyon fontos, hogy aki ingatlant vásárol (legyen a használt vagy új lakás) megismerje az eladót és meggyőződjön, hogy jó partner lesz a tranzakció során. Ez kiemelten fontos az új lakásoknál, amikor az építkezés korai szakaszában vásárolnunk.
Az ingatlanfejlesztő referenciái, mérete, folyamatos működése és megbízhatósága kis utánajárással jól ellenőrizhető”
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
– fogalmazott, majd hozzáfűzte, hogy a pénzügyi konstrukciót is érdemes külön vizsgálni.
Ahol szakaszos fizetéssel, több részletben kell építés közben kiegyenlíteni a vételárat, ott a vevői befizetésekből finanszírozzák a kivitelezést, ami akkor jelent kockázatot, ha nem halad jó ütemben a lakások értékesítése. Ha elfogy a pénz, akkor lassul vagy megáll a kivitelezés, ami egy negatív spirált indíthat meg”
– részletezte a Metrodom szakértője.
Kiemelte, hogy viszont, amikor 10-20% kezdőbefizetés után a fennmaradó 80-90% vételárat csak az átadáskor kell megfizetni, ott valószínűleg tőkeerős, komoly cégek végzik a munkákat, akik jellemzően banki projektfinanszírozást is igénybe vesznek. Ennek pedig nagy előnye, hogy a bankok a vevői befizetéseket külön zárolt, óvadéki számlán tartják, ezzel a vevők befizetése a legnagyobb biztonságban van.
A lakások megépítése ilyenkor teljes egészében az ingatlanfejlesztő saját tőkéjéből és a projekt hitelből valósul meg, amit a banki műszaki ellenőr minden hónapban a helyszínen ellenőriz”
– fejtette ki.
A SISKIN Cégcsoport hasonlóan vélekedik a pénzügyi konstrukciókat illetően: aktuális beruházása is saját pénzügyi finanszírozásából épül, azaz az építkezés ütemét, illetve megvalósulását nem befolyásolja az, hogy hány lakást sikerül átadás előtt értékesíteniük.