Csepely-Sulyok Georgina • 2024. október 18. 13:00
A „megvesz-felújít-elad” az elmúlt évek egyik sláger befektetési formájának számított az ingatlanpiacon. Az olcsón megvásárolt ingatlanok értékesítéséből, kis ráfordítással sokszoros hozamot vártak a „house flippingezők”. Azonban úgy tűnik, hogy a durva ingatlan áremelkedéssel és az építőipar problémáival fűszerezve a flipping biznisz is egyre bizonytalanabbá válik.
Itthon is egyre többször találkozhattunk az ingatlan flipping, house flipping fogalmával. Ahogy a legtöbb nyugatról begyűrüző trendnek, ennek az ágazatnak is meg volt az elődje, hiszen már évtizedek óta meghatározó részét képezi az ingatlanpiacnak a befektetési célú ingatlanvásárlás. Ez pedig nem minden esetben a további hasznosítást, kiadást jelentette, hanem egy kisebb ráfordítást igénylő korszerűsítést, majd az eladást megemelt áron.
A flipping is az említett megveszed, „csinosítod”, majd piacra dobod kategóriába tartozik, ám ennél összetettebb és tervezettebb területről van szó. Jellemzően, aki house flippingben utazik kiemelkedően alacsony árú ingatlanokat keres, amelyet egy felújítás után az aktuális keresletnek megfelelő lakássá lehet alakítani és így jóval magasabb áron eladni. A lényeg, hogy a bekerülési értékhez és a ráfordított költséghez képest az értékesítésből származó jövedelem többszörös legyen. Korábban az üzletág legvonzóbb tulajdonsága az volt, hogy ez egy viszonylag rövidtávú, gyorsan megtérülő befektetési forma lehetett és annak ellenére, hogy sok munkával járt és több tényezőt is figyelembe kellett venni a siker érdekében, elég magas hozamot ígért. Kérdéses, hogy a jelenlegi piaci jellemzők mellett töretlen maradhatott-e a flipping népszerűsége.
Szeptemberben tovább fokozódott a lakásdrágulás az ingatlan.com adatai szerint, így országosan már 6,7 százalékos áremelkedésről beszélhetünk. Budapesten 9,1 százalékkal nőttek az árak, viszont Észak-Magyarországon ennél jóval lassabb a drágulás üteme. A régióban 1,8 százalékos éves áremelkedéssel kalkulálhatnak a lakás keresők.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) előzetes, 2024 II. negyedévére vonatkozó lakásárindexe szerint az árak egy év alatt 9,8 százalékkal emelkedtek. Ezen belül pedig a használt ingatlanok tiszta árváltozása 9,6 százalék.
A szakértők szerint 2025-ben tömegesen jelenhetnek meg a nyugdíjpénztári megtakarításokban és állampapírokban tartott pénzek az ingatlanpiacon, ezért az árak folyamatos emelkedése nem áll meg, sőt akár 10-15 százalékos felértékelődés is előfordulhat. Az emelkedő ingatlan árak megnehezítik a „flippingezők” helyzetét is, hiszen jóval kisebb eséllyel juthatnak kedvező áron ingatlanokhoz. A drága lakások esetében az emelkedő építőipari költségekkel számolva már nem biztos a megtérülés. A Pénzcentrummal hazai ingatlanpiaci szereplőket kérdeztünk arról, hogy mennyire lehet most jó biznisz a house flipping, illetve, hogy továbbra is trend-e a magyarok körében ezt a befektetési formát választani.
Egyre fontosabb az állapot a vevőknek
Egy teljeskörű felújítást igénylő téglalakást az átlagos négyzetméterárhoz képest 25%-kal olcsóbban lehet értékesíteni, míg egy teljeskörűen felújított ingatlan négyzetméterára a fajlagos átlagárnál 30%-kal magasabb az idén az Otthon Centrum szerint. A különbség országos átlagban kifejezve 230 ezer forint négyzetméterenként (felújítandó és felújított lakás között), ami egy 50 négyzetméteres lakás esetében 11,5 millió forinttal magasabb árat is jelenthet az eladás során.
A felújított ingatlanokért 2024 őszén országosan, átlagosan 900 ezer forintot kérnek négyzetméterenként a zenga.hu ingatlanhirdetési portál adatai alapján, míg a felújítandó és átlagos állapotú 550 ezer forint négyzetméterenként. Ha pedig kizárólag a felújítandókra szűrünk, még ennél is olcsóbbak (440 ezer forint/négyzetméter) az ingatlanok.
Ez azt jelenti, hogy egy 75 négyzetméteres felújított ingatlan átlagosan 67,5 millió forint, míg egy ugyanakkora, ugyanott lévő, de nem felújított 41,25 millió forint, tehát 26,25 millió forint a differencia. Ez egy népszerű lokációban megtérülést jelenthet a felújítás méretétől és mélységétől függően”
– mondta Bohus Péter, a zenga.hu PR vezetője.
Hozzátette, hogy regionálisan nagy különbség észlelhető az ingatlanvásárlók arányát és számát tekintve. A legtöbb felújítandó ingatlant Budapesten, majd Pest vármegyében hirdetik, ezután Borsod-Abaúj-Zemplén, Hajdú, majd Zala és Csongrád következik. De amíg Borsodban átlagosan 290 ezer forint az ilyen állapotú ingatlanok négyzetméterára, addig Budapesten már 904 ezer forint.
A 2024-es év változásokat is hozott az ingatlanpiacon, és az a lakásvásárlási forma, miszerint olcsón felújítandó lakásokat kerestek a vásárlók, felújították és drágábban értékesítették, kevésbé lett vonzó a lakásvásárlók körében. Idén az ingatlant keresők már inkább a jobb állapotú, felújított lakásokat részesítik előnyben. A legnagyobb arányban a felújított lakások iránti érdeklődés nőtt 2024-ben a zenga.hu ingatlanhirdetési portál adatai szerint.
Az Otthon Centrum szakembereinek tapasztalatai is hasonlóak. Az utóbbi években egyre fontosabb szemponttá vált szerintük a vásárlók számára az ingatlan állapota. Ez elsősorban a kevés elérhető jó szakemberre, illetve felújítás/lakásépítés során elszálló költségektől való felelemre vezethető vissza. Éppen ezért nem jellemző, hogy sokan keresnének lepusztult állapotú ingatlant, annak ellenére, hogy jól kalkulálva a felújításra fordított összeg minden esetben megtérül a piacon.
Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató helyettese megerősítette, hogy a jelenlegi ingatlanpiacon kiemelten keresettek azok az ingatlanok, amelyekbe az új tulajdonosnak már csak költözni kell.
A felújítási kedv az otthonteremtők körében alacsony, egyre kevésbé szeretnek bajlódni a műszaki és esztétikai felújítással a vevők”
JÓL JÖNNE 2,7 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 699 918 forintot igényelnél 6 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 53 004 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 53 149 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
– részletezte. Hozzáfűzte, hogy a korábbi évek tapasztalatai alapján általánosságban igaz, hogy a „megvesz-felújít-elad” tevékenység az árnövekedés kezdetekor érte és éri meg igazán az aktuális ingatlanpiacon is.
Nincs pörgős flipping szakemberek nélkül
Az elmúlt évek nem kedveztek a house flipping üzletágnak. Abban pedig egyetértenek a megkérdezett szakértők, hogy ennek az egyik legfőbb oka az ingatlan árakon túl, az építőiparban jelentkező szakemberhiány, amely már az előző évtized elején is jelentkezett, majd folyamatosan egyre nagyobb problémává vált. Ehhez kapcsolódik és további nehézséget jelent egy felújítás során, az építőanyag árának drasztikus emelkedése. Az Otthon Centrum szerint, ha valaki ennek ellenére mégis úgy dönt, hogy belevág ebbe a vállalkozásba, akkor először egy megbízható, jó, illetve reális áron dolgozó szakembert kell keresnie, hiszen csak így érheti meg ezt az üzleti megoldást választania.
A KSH szeptemberi gyorsjelentése szerint 2023 szeptemberhez képest a lakásjavítás és -karbantartás ára 8,6%-kal nőtt”
– hangsúlyozta Bohus Péter.
Az otthonteremtők körében ritkábban fordul elő, míg a befektetési céllal vásárlók körében gyakoribb, hogy kifejezetten felújítandó ingatlant keresnek.
Az idei év során befektetési céllal kötött fővárosi adásvételek 12%-ban szerepelt felújítandó állapotú lakás”
– fogalmazott Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató-helyettese. Kiemelte, hogy annak ellenére, hogy a vásárlói körön belül van egy stabil réteg, aki olcsó, felújítandó ingatlanok vásárlásával, minőségi és profi felújításával, valamint az így elkészült, felújított, már-már újszerű lakások továbbadásával foglalkozik, az elmúlt időszakban mégsem nekik kedvezett a befektetői környezet és a biztosabb hozam reményében sokan inkább állampapírba fektették a rendelkezésükre álló pénzösszeget.
Súlyos pénzekbe kerülhet az 5 éven belüli eladás
„Az ingatlan flippinget akadályozza továbbá az is, hogy egy ingatlan 5 éven belüli értékesítése személyijövedelemadó-vonzattal jár, ezért nem feltétlenül éri meg ezen időn belül értékesíteni a megvásárolt lakást, házat” – hívta fel a figyelmet egy újabb fontos tényezőre Bohus Péter.
Az Otthon Centrum szakértője elmondta, hogy ez az összeg főként az első 1-2 évben jelentős lehet, ezért jellemzőbb, hogy a befektetők felújítás után bérbe adják a lakást és majd csak 5-10 év után értékesítik.
2025-ben a befektetői érdeklődés növekedésére számítanak a Duna House szakértői, emiatt a könnyen és jól kiadható lakások iránti kereslet erősödése az átlagnál nagyobb mértékben várható, a kereslet növekedése pedig további áremelkedést hozhat majd az ingatlanpiacon.
Máté Ferenc szerint azok számára, akik jártasak az ingatlan flipping terén, a jelenlegi árak mellett is megéri folytatni azonban, akik nem rendelkeznek kellő tapasztalattal és csak egyszeri alkalomban gondolkodnak, számos buktatót tartogathat most ez a tevékenység. Akár tapasztalattal, akár anélkül vágna bele a befektető, érdemes még az újabb áremelkedési hullám előtt „bevásárolni”, hiszen sem az ingatlanok, sem a szakmunka, sem pedig az építőanyagok terén nem várható árcsökkenés.