Csepely-Sulyok Georgina • 2024. szeptember 27. 05:30
Az elmúlt időszakot meghatározták az árvízzel kapcsolatos események. A korai felkészülés, előkészületek sok esetben elkerülhetetlenek voltak a komolyabb károk megelőzése érdekében. Ennek ellenére rengeteg otthon került veszélybe és sorra érkeztek a hírek az elárasztott területekről, házakról. Felmerülhet a kérdés, hogy megéri-e ezekre a gyönyörű, természetközeli helyekre költözni ilyen áron? Milyen lehetőségei vannak egyáltalán azoknak, akiknek az ingatlanja árterületen vagy hullámtérben van? Szakértőkkel beszélgettünk az árterületi házakról és mindenről, amit tudni érdemes ezekről a speciális ingatlanokról.
Magyarország éghajlati szempontból, illetve az elhelyezkedését tekintve viszonylag szerencsés helyzetben van, hiszen a szélsőséges időjárási tényezőktől legtöbb esetben védve van. Számtalan tudósítást, beszámolót láthatunk távoli országokból, ahol vulkánok, árvizek, földrengések, szélviharok pusztítanak és a lakosságnak ezekhez a körülményekhez alkalmazkodva kell felépíteniük az otthonaikat. Hazánk két legnagyobb folyójának a vízszintje megemelkedhet egy-egy hosszabb esőzést követően, amely villámárvizekhez vezethet, de nagyobb áradások ritkán jelentkeznek.
Szeptember 13-án érkezett a bejelentés, hogy árhullám várható a Duna mentén és a Vízügy elkezdte a felkészülést a szükséges árvízvédelmi beavatkozásokra. 16-án már rekordközeli vízmennyiségről beszéltek és a 2013-as árvízhez hasonló szintemelkedésről. Rövidesen már harmadfokú riasztást adtak ki a fővárosban, amelyet hamarosan lezárások és korlátozások követtek. A Duna vízszintje végül szeptember 21-én a reggeli órákban tetőzött Budapesten, majd lassú apadásnak indult, ám a veszélyeztetett területek továbbra sincsenek teljesen biztonságban, hiszen az apadás mértéke lassú és ebben az időszakban a gátak folyamatos extrém terhelést kapnak. Ennek ellenére lassan visszaállhat a régi rend, azonban az ártéri otthonok tulajdonosaira, a természetközeli mindennapokért cserébe, az árvíz elvonulása után is több hetes munka vár.
Írtunk róla, hogy az árvíz helyzet több ismert személyt is érint. Havas Henrik, Varga Viktor, Freddie számára is súlyos problémákat okozott az áradás. A szakértők szerint mindig kockázatos olyan ingatlanba fektetni, amely árterületen vagy hullámterületen van. Ám sokan nem is tudják mit is jelentenek pontosan ezek a fogalmak, így azt se, hogy mit kapnak a pénzükért.
Megéri az árát?
Az ártér vagy árterület hivatalosan olyan nagyobb területet jelent, amely egy patak vagy folyópart mentén helyezkedik el és magas vízszint esetén víz alá kerül. Lapályos terület, amelyet rendszerint ilyen helyzetben elönt az árvíz. A hullámtér ezzel szemben az ártérnek a töltésezett folyóknál vagy vízfolyásoknál az árvízvédelmi töltés és a középvízi meder partéle közötti része, amelyet a folyó árvíz idején szintén elönt. Kérdés az, hogy miért akar valaki ilyen veszélyeztetett helyen ingatlant vásárolni vagy építkezni. Ennek általában két oka van: az egyik, hogy sok esetben azt remélik, hogy ezekhez az ingatlanokhoz jobb áron, olcsón juthatnak hozzá. A másik indok pedig, hogy legtöbbször ezek a házak szép természeti környezetben, vonzó lokációt kínálnak a leendő tulajdonosoknak.
Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője azonban elmondta, hogy tapasztalatuk szerint általában nem tekinthetők olcsóbbnak azok a települések, amelyek lehetséges ártérben találhatóak.
Lokációtól függően változik, hogy az adott folyó közelsége forintosítható előny vagy az ingatlan árát negatívan befolyásoló tényező. A Duna közelsége a Dunakanyarnál lévő településeken, például Szentendrén emeli az árat, de jó példa erre a népszerű Római-part is Budapesten. A Római-parton kifejezetten keresettek a víz közeli ingatlanok. Itt ez a lokáció a lehetséges árvízveszély ellenére is inkább növeli a keresletet. Ugyanakkor ez nem igaz például egy Tisza menti, kisebb település esetében”
– fogalmazott a szakértő, és elmondta, hogy az azonban kijelenthető, hogy a víz közelsége befolyásolja az eladhatóságot és jelentős szempont, ami hatással van a vásárlók döntésére. Hol lendít a keresleten, hol pedig visszaveti az érdeklődést.
Korábbi kutatásokból egyértelműen látszik, hogy ingatlanvásárlásnál a legfontosabb szempont, hogy a kinézett lakás vagy ház mennyibe kerül. A második legfontosabb tényező viszont a lokáció. Ez azt jelenti, hogy azoknál, akik ingatlanvásárlásra készülnek, kizáró ok, ha egy ingatlan nem felel meg a lokációval, a lakókörnyezettel szemben támasztott elvárásainak. Ilyen lehet például egy árvízveszélyes helyszín is”
– mondta Bohus Péter, a zenga.hu PR vezetője.
Hozzáfűzte, hogy ennek ellenére a zenga.hu ingatlankereső portálon a lakáskeresők második legnépszerűbb szabadszavas keresőszónak a vízpartot adták meg, amely arra utal, hogy a vizek környékén erőteljes az ingatlanvásárlási igény és mivel az első húsz kifejezés között megtalálható Ráckeve és a Duna-part is, ezért arra következtethetünk, hogy a keresőkben nincs egyfajta állandó veszélyérzet, idegenkedés, hogy olyan területen vásároljanak, amelyet olykor elönthet a Duna. Erre talán még erőteljesebb példa Bohus Péter szerint, hogy szeptemberben már a leggyakoribb szabadszavas keresőszavak közé került az említetteken túl a közvetlen vízparti, a tó és a stég kifejezés is.
A kínálat szempontjából mindkettő szakember arról számolt be, hogy mindössze a hirdetések 0,3 százaléka sorolható a vízparti vagy árteres ingatlanok közé. Bohus Péter megjegyezte, hogy konkrétan az árteres terület, ártér csak akkor kerül bele a szövegbe eladói oldalról, ha éppen azt szeretné a tulajdonos hangsúlyozni, hogy a víztől biztonságos távolságra van az ingatlan.
Bohus Péter szerint a keresésekből egyértelműen látszik, hogy a vásárlók szeretik a vízparti ingatlanokat, a természetközeliséget, a kikapcsolódási lehetőségeket és sok esetben ezek az ártérre épített házak a prémium, luxus kategóriájú ingatlanok közé sorolandóak, amelynél a környezet az elsődleges szempont és nem az árazás. Az olcsóbb telekárak miatti felvásárlások, engedély nélküli építkezések inkább az elmúlt évtizedekre voltak jellemzőek.
Hitelből ártéri ingatlan?
Az ártérben vagy hullámtérben felhúzott ingatlanokra a fentiek alapján bőven akad kereslet. Azonban felmerülhet a kérdés, ha nem áll rendelkezésre a vételár teljes összege, akkor mit tehetünk, hogy kiegészítsük a büdzsénket. Első körben mindenki a hitelre gondolhat, de az árvízkárok miatti kockázat okán valószínűsíthető, hogy sok bank nem szívesen kezeli fedezetként, hagyományos lakáshiteleknél, jelzáloghiteleknél az ilyen ingatlanokat. Argyelán Józsefet, a Bankmonitor elemzési igazgatóját kérdeztük arról, hogy milyen lehetőségei vannak annak, aki árterületen vagy hullámtérben vásárolna.
Alapvetően két nehéz kérdés is felmerülhet. Az egyik, hogy hogyan ítéli meg a hitelező bank az adott ingatlant. Számos pénzintézet elzárkózik ártéren lévő ingatlanok finanszírozásától, fedezetbe vonásától. Ez azonban nem igaz a teljes szektorra, van olyan bank, amelyik megfinanszíroz ilyen házat. Viszont ott is elvárás, hogy az ingatlanra legyen megfelelő, az árvízkárok esetén is térítő biztosítás
– fogalmazott.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
Elmondta, hogy a másik kulcskérdés, hogy mit mondanak erre a biztosítók, hiszen a biztosítók alapesetben nem kötnek biztosítást ártéren, hullámtéren fekvő ingatlanra. Ha pedig kötnek biztosítást, akkor ott jellemzően a vízkárokból eredő károk esetén nem fizetnek. Olyan biztosítást nagyon nehéz találni, amely ilyen ingatlan esetében árvízkárra is fizet. A szakértőt kérdeztük a családokra vonatkozó támogatásokról is.
CSOK Plusz esetében a jogszabály nem ír elő semmilyen speciális szabályt erre a helyzetre. Ha az ingatlan lakóingatlan, megfelelő alapterületű, akkor elvileg megfinanszírozható a vásárlás támogatott hitelből. Itt is kikötés – jogszabály alapján is – a megfelelő biztosítás. Illetve támogatásról lévén szó különösen fontos, hogy a bank és biztosító mit mond erre a helyzetre. A jogszabályi előírások teljesülése esetén is mondhatja azt a bank, hogy saját kockázati döntésében nem nyújt CSOK Pluszt az érdeklődőnek”
– részletezte és megjegyezte, hogy a Falusi CSOK ezzel szemben annyiban különleges, hogy ott nincs banki kockázati bírálat, mert az nem hitel. Megfelelő biztosítást azonban ezen ingatlanok esetében is kötni kell.
A szabály az szabály
Arról, hogy hogyan kerülhetnek ezek az ingatlanok ártérbe és vonatkoznak-e szabályok az ilyen árvíz által veszélyeztetett területek beépítésére dr. Szabó Kristóf Lajos ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász, földhivatali és földügyi szakértőt kérdeztük, aki elmondta, hogy alapvetően nincs kizárva, hogy vízközelben építményeket lehessen elhelyezni, azonban a lehetőség megvizsgálásához mindig fontos tudni az adott ingatlanról, hogy pontosan milyen besorolású területről beszélünk.
Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet (OTÉK) összefoglalva vízgazdálkodási területeknek hívja például a folyóvizek, állóvizek medrét, illetve a nagyvízi medreket. Vízgazdálkodási területen pedig építkezni csak a vízügyi igazgatási szerv hozzájárulásával lehet. Nagyvízi medernél még szigorúbbak a szabályok és csak az érintett folyószakasz mederkezelőjének a beleegyezésével lehet építményt elhelyezni"
– ismertette a szabályokat az ügyvéd.
Nagyvízi medernek az olyan területeket nevezzük, amelyeket a víz rendszeresen elborít az árvíz levonulása során, hiszen elsődleges feladata a mederből kilépő víz és jég levezetése. Ilyen helyen az építkezésre vonatkozó hozzájárulás megadása előtt, vizsgálják az építmény árvíz és jég levonulására gyakorolt hatását.
Ha a mederkezelési terv nem terjed ki a kérelemben foglaltakra és a települési belterületen történő építkezésre irányul a kérés, akkor adható ki az engedély, ha a megvalósítandó épület árvíz elleni védelmének biztosítását ideiglenes védmű kiépítésével a települési önkormányzat vállalja"
– fogalmazott dr. Szabó Kristóf Lajos.
Kiemelte, hogy mindezek mellett mindig érdemes ellenőrizni az egyes önkormányzatok helyi építési szabályzatukban és egyéb településrendezési dokumentumaikban található előírásokat, tiltásokat.
Ugyanakkor a korábban épült ingatlanokra vonatkozóan a szakértő elmondta, hogy azokra egészen más szabályok is vonatkozhattak, a korábban hatályos előírások szerint. Ezek az építmények pedig nem kötelezhetőek bontásra 10 éven túl.
Ha mégis egy ilyen ingatlant szemeltünk ki, akkor fontos tisztában lennünk a ház adottságaival, illetve azzal, hogy a vízközeli fekvésnél bizony számítani kell esetlegesen árvízre. Ennek tudatában jogilag csak akkor képzelhető el bármilyen kártérítési igény, ha például súlyosan, szakszerűtlen árvízi védekezés egyenes következményeként történik a kár. Az ügyvéd szerint a jelenlegihez hasonló mértékű árvíz esetén valamilyen formában állami, valamint önkormányzati segítségre is számíthatnak az érintett ingatlanok tulajdonosai.