Pénzcentrum • 2024. július 13. 14:14
Sokan nem tudják, hogy az ingatlan áremelkedése önmagában is képes lehet fedezni a banki kamatokat. Ezáltal a hitelből vásárolt lakóingatlan is finanszírozható anélkül, hogy a kamatokra költött pénz veszteséget jelentene. De hogyan működik ez pontosan, és milyen feltételek mellett valósulhat meg? A kérdésre a Bankmonitor adta meg a választ.
Egy lakáshitel törlesztőrészlete két fő összetevőből áll: a tőke visszafizetéséből és a kamatok megfizetéséből. Az idő előrehaladtával ezek aránya folyamatosan változik, de az összegük mindig azonos marad. Ezt a konstrukciót annuitásnak nevezik.
Vegyünk egy példát: 20 millió forint lakáshitelt vesz fel valaki 20 éves futamidőre, 6%-os kamattal. Ebben az esetben a havi törlesztőrészlet 143 ezer forint lesz a jelenlegi ajánlatok alapján.
Az első évben az adós által kifizetett összeg nagyobb része kamatfizetésre megy el: 1,185 millió forintot tesz ki, míg tőketörlesztésre csak 534 ezer forint fordítódik. Az idő múlásával azonban csökken a kamatrész és növekszik a tőkerész aránya. Az utolsó évben már csak 55 ezer forint lesz a kamatfizetés, míg tőketörlesztésre 1,665 millió forint jut.
A teljes futamidő alatt az adós összesen 14,39 millió forint kamatot fizet ki, miközben apránként visszafizeti a 20 millió forintos tőkét is. Így összesen 34,39 millió forintot kell kifizetnie (240 hónapon keresztül havi 143 ezer forintot).
Felmerülhet a kérdés: lehetséges-e, hogy az ingatlan „kitermelje” a hitelkamatot? Bérbeadás esetén ez nyilvánvalóan bekövetkezhet, de bérbeadás nélkül is megvalósulhat ez a forgatókönyv az ingatlan árának növekedése révén.
Például egy 40 millió forintos ingatlan megvásárlása esetén, ha rendelkezésre áll 20 millió forint önerő és további 20 millió forintos hitel szükséges hozzá. A hitel teljes költsége így 34,39 millió forint lesz, tehát összesen 54,39 millió forintot kell kifizetni az ingatlanért.
Ha eltekintünk az inflációtól (pénzromlástól), akkor azt mondhatjuk, hogy az ingatlannak 20 év múlva legalább ennyit kell érnie ahhoz, hogy fedezze a kamatköltségeket. Ehhez évi mindössze 1,55%-os áremelkedés szükséges.
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Az infláció a kulcs
Az infláció figyelembevételével precízebb számítást kell végezni. Ha például évi átlagosan 3,5%-os inflációval számolunk, akkor az ingatlannak 20 év múlva már körülbelül 89,20 millió forintba kell kerülnie ahhoz, hogy reálértékben is fedezze az összes kifizetést. Ez évente körülbelül 4,09%-os áremelkedést jelentene.
A Magyar Nemzeti Bank nominális- és reál-lakásárindexei alapján látható, hogy Magyarországon hosszú távon jelentős áremelkedés történt. Az elmúlt két évtizedben nominálisan évi átlagosan 7,7%-kal nőttek az ingatlanárak; reálértelemben pedig évi átlagosan 2,7%-kal emelkedtek.
Ez alapján kijelenthető: magyar viszonyok között lehetséges olyan mértékű ingatlanár-növekedés elérése hosszú távon is, amely képes kitermelni egy lakáshitel kamatait.
Összességében elmondható: megfelelő piaci környezet és mérsékelt infláció mellett egy jól megválasztott ingatlan valóban képes lehet kitermelni saját hitelkamatát hosszú távon. Ez különösen jó hír lehet azok számára akik saját tulajdonú ingatlanban gondolkodnak és szeretnék minimalizálni pénzügyi terheiket.