Csepely-Sulyok Georgina • 2024. június 26. 05:31
A túlárazott albérletek és a millió feletti négyzetméteráron kínált eladó lakások között böngészve találkozhatunk egy-egy alacsonyabb árú ajánlattal is. Ezekben a hirdetésekben olyan kulcsszavak hangzanak el például, mint az önkormányzati bérleti jog vagy az örökbérlet. Felmerülhet a kérdés, hogy vajon mennyire szürke zónásak a fél áron gazdát cserélő lakások. A Pénzcentrum az önkormányzati lakásállomány helyzetét és a kapcsolódó adás-vételeket vizsgálta, illetve utánajártunk, hogy milyen kiskapuk vannak, ha a kiszemelt ingatlan önkormányzati tulajdonú. (Erről a témáról is szó lesz szeptember 18-án, a REA 2024 SUMMIT-on, amelyet a Kalmárokkal közösen rendez meg a Pénzcentrum és a Portfolio.)
Állandó nehézséget jelentenek Magyarországon a lakhatás területén mutatkozó feszültségek. A helyzeten az egyre csak felfelé kúszó ingatlanárak, illetve az átlagkereset és a lakás bérletidíjak közötti szakadék sem segítenek. A fővárosban az átlagos bérleti díj 250 ezer forint. Debrecenben 230 ezer, Szegeden 159 ezer, Győrben 180 ezer forintos átlagáron elérhetőek az albérletek, a pécsiek 140 ezerért a miskolciak pedig 110 ezer forintért bérelhetnek lakást.
Az ingatlanok eladási ára is egyre magasabb, a fővárosban már ritka a milliós négyzetméterár alatti találat. Hatalmas dilemma az árakat vizsgálva az is, hogy megéri-e saját otthonba fektetni, egy hosszú futamidős hitellel vagy jobb inkább évekig fizetni egy-egy kiadó lakásért. A legjobb pénzügyi opciókat kutatva felmerülhet az olcsóbb, önkormányzati lakások bérlésének lehetősége is, sőt olyan ajánlatokra is bukkanhatunk, ahol ezeknek az ingatlanoknak a bérleti jogát árulják hihetetlenül kedvező áron.
A kulcs, az önkormányzati lakás
Az országos szintű szociális, lakhatási problémákra programszintű megoldásokra van szükség. A Periféria Központ elemzése szerint hazánkban 2-3 millió embert érint a lakhatási válság valamely formája, vagyis milliók élnek rossz minőségű lakásokban, illetve olyan élethelyzetben, amelyben nem elérhető számukra a jelenlegi árakkal egy lakás fenntartása. A lakhatási helyzet javítására az egyik legjobb eszköz az önkormányzati bérlakásállomány, azonban ezeknek a lakásoknak a száma évről évre csökken.
A rendszerváltás pillanatában még a magyarországi lakások 20%-a volt önkormányzati bérlakás, ami nagyjából 800.000 lakást jelentett. Ettől a ponttól kezdve az állomány folyamatosan csökkent: az 1990-es évek lakásprivatizációs hulláma során rendkívül gyorsan (évi 60-100 ezer eladással), majd azóta kisebb ütemben, de stabilan. 2022-ben országosan már csak 102.468 lakás volt önkormányzati tulajdonban, ami a teljes lakásállomány 2,2%-a. Az elemzéshez használt adatbázisban, azaz a megyei jogú városok, a budapesti kerületek és a főváros tulajdonában 2022-ben 76.228 lakás volt.”
– írja az elemzés.
A KSH adatai szerint 2016-hoz képest a rendelkezésre álló legfrissebb (2022-es) számokkal összevetve több mint 6500 lakással csökkent az állomány. Ez a tendencia a kisebb településeken is megmutatkozott egy-egy kivétellel. Egyes önkormányzatok esetében a teljes állomány negyede-ötöde is eltűnt (például Sopron, Hódmezővásárhely), bizonyos településeken minimális a csökkenés vagy bővülés látható (pl. Szekszárd, Eger).
A 90-es évek óta zajló eladások, inkább csak kifelé áramoltatják az ingatlanokat az önkormányzatok ingatlanvagyonából, és visszafelé pedig nagyon kevés áramlik, tehát keveset vásárolnak és még kevesebbet építenek, főleg bérlakás céllal. Lehet, hogy 200 év múlva, lehet, hogy 100 év múlva, vagy 10-20 év múlva, de hogyha ez marad a tendencia, akkor előbb-utóbb elfogynak az önkormányzati és az állami tulajdonú ingatlanok"
– válaszolta a Pénzcentrumnak Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Az önkormányzati bérlakások az önkormányzatok tulajdonában lévő ingatlanok. Az ilyen lakások bérbeadásának jogi hátterét a 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) szabályozza. Az önkormányzatok saját rendeleteik alapján döntenek a bérlők kiválasztásáról, amelynek alapja általában a szociális rászorultság. A bérleti jogviszony határozott vagy határozatlan időre szólhat, és a bérleti díjak jellemzően alacsonyabbak a piaci áraknál. A bérlők a lakás állapotáért, karbantartásáért és az esetleges károkért felelősek, de jelentős felújítási munkák elvégzése alapvetően az önkormányzat feladata.
Hova tűntek a bérlakások? Lehet eladó a bérleti jog?
Ugyan lassult a folyamat, de továbbra sem olyan ütemben épülnek például új bérlakások, mint ahogy fogyatkozik az állomány. A budapesti adatokat nézve Balogh László a XIII. kerületet emelte ki, hiszen a kerületben már évek óta példaértékű az újonan épülő, önkormányzati bérlakások száma. Elmondta, hogy ennek ellenére a fogyás folytatódik, hiszen az önkormányzatok más célra hasznosítják vagy éppen az állapotuk miatt nem is tudják használni az ingatlanok egy részét. A lakások közül sok kerül végül piacra is, hogy egy befektető munkájával, egy felújítás után új tulajdonoshoz kerüljön.
Érdekes, hogy a hirdetéseket böngészve azonban évről évre magánszemélyek ajánlatait is megtalálhatjuk, ahol a leírások szerint bérleti jogot kínálnak az átlagos adás-vételi árak töredékéért. Balogh László elmondta, hogy a jelenlegi piacon a bérleti jogok már 500-600 ezer forintos négyzetméteráron is gazdát cserélhetnek, de fontos megjegyezni, hogy nem minden arany, ami fénylik. Ebben az esetben ugyanis csak a bérleti jogot vettük meg, vagyis az ingatlan nem lett a miénk. Hogyha a végső cél az, hogy a lakás a nevünkre kerüljön az igényel még némi ráfordított időt és pénzt.
Érdemes tisztázni: az önkormányzati lakások bérleti jogát kizárólag csere útján lehet legálisan átruházni, amelynek keretében másik önkormányzati lakás bérleti jogára vagy lakóingatlan tulajdonjogára cserélhető el. Az önkormányzati lakás bérleti jogának értékesítése – bármilyen bújtatott konstrukcióval fedjük is el – , illegális
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
– hangsúlyozta dr. Szabó Kristóf Lajos, földhivatali és földügyi szakértő ügyvéd.
A cserélő felek mellett fontos szereplő, az önkormányzat, azaz a tulajdonos. A felek hiába kötnek csereszerződést, ha a tulajdonos nem járul hozzá. Vannak ugyan esetek, amikor a hozzájárulás nem tagadható meg, például ha bármelyik cserélő fél egészségügyi helyzete, munkahelyének megváltozása, lényeges személyi körülmények változása ezt indokolja, de ezek az ügyletek alapvetően nem erről szólnak.
Az ügyvéd elmondta, hogy, ha egy önkormányzati lakás bérleti jogát egy másik lakóingatlan tulajdonjogára cserélnek, két különböző típusú jogosultságot állítanak szembe, hiszen tulajdonjogot adnak egy szerződéses bérleti jogviszonyért cserébe, annak minden kockázatával együtt.
Megjegyezte, hogy emellett fontos az is, hogy a tulajdonos önkormányzat eladhatja az ingatlant. (Ezt az esetet már említettük a lakásállomány csökkenésének egyik indokaként.) Ilyenkor a bérleti jog jogosultját bár elővásárlási jog illeti meg, így sem biztos, hogy jó üzletet kötött a jog "megvásárlásával". Még ha piaci ár alatt is kerül az adott ingatlan kalapács alá, az a bérlő, aki „vásárolta” a bérleti jogot már így is tetemes összeget fizetett ki annak megszerzéséért. Ezen kívül az is egy fontos tényező, hogy az eredeti bérlő részére biztosított kedvező bérleti díj összege sincs kőbe vésve, így tehát az új bérlő efelől sem lehet teljesen nyugodt.
Szürke zónába léptünk?
Dr. Szabó Kristóf Lajos szerint az utóbbi években tapasztalt meredek ingatlan áremelkedés is támogatta a furcsa konstrukció fennmaradását. Hozzáfűzte, hogy a jelenség továbbra is létezik és két példát említett a piacról. Az egyik, hogy a legnagyobb magyar hirdetési portálon külön funkció szolgál a bérleti jogot kínáló hirdetések szűrésére. Illetve, hogy a Facebookon is található olyan több, mint 20 ezer főt számláló nyilvános csoport, amelyben a tagok ezen típusú ügyletek megkötéséhez keresnek partnert.
A szakértő szürke zóna helyett inkább fekete zónának hívta az úgynevezett fiktív cseréket, amikor körmönfont, illegális módon a bérleti jog jogosultja mégis pénzt kér. A fiktív cserék során a bérleti jogot a bérlő lakástulajdonra cseréli, de csak ideiglenesen: amint az új bérlővel megkötötte az önkormányzat a bérleti szerződést, a cserealapot képező ingatlan tulajdonjoga visszakerül a „vevőhöz” vagy tipikusan, a bevont, közeli hozzátartozóhoz, és a bérleti jogért cserébe pénzt kap a korábbi bérlő.
Az ügyvéd gyakorlati tanácsa ezek tükrében a potenciális „vevőknek” mindenképp az, hogy ezt a típusú konstrukciót ne csak azért kerüljék el, mert illegális és szankcionálható, de jelentős anyagi és az életkörülményeket befolyásoló kockázatokat is vállalna ezzel.
Egy fordított helyzet: bérbe adni az önkormányzatnak
Idén indította el a budapesti önkormányzat egyik új lakhatási projektjét, a Fővárosi Lakásügynökséget, melynek célja a megfizethető bérlakások számának hatékony növelése. A Lakásügynökség álláspontja szerint nagyon fontos az állomány gyarapodása, viszont a tervek alapján szeretnének minél több magántulajdonú ingatlant is bevonni a programba. Az új lakhatási modell szerint a felújítások, építések mellett magánlakások hasznosítását is vállalják, az ezzel járó kezeléssel és bérbeadással.
Ez jó kereseti módnak tűnhet azok számára, akik ingatlanjuk eladásán vagy bérbeadásán gondolkodnak. A lakást ebben az esetben az önkormányzat veszi ki a tulajdonostól és a Lakásügynökség kritériumai alapján adják ki a pályázók számára. Balogh László elmondta, hogy ez azért is vonzó lehetőség sokaknak, hiszen az önkormányzatnak SZJA-mentesen adhatják ki lakásaikat a tulajdonosok. A szakember szerint viszont érdemes azzal is számolni, hogy így lényegesen kisebb beleszólásunk van a bérbeadás feltételeibe, a bérlő kiválasztásába.
Címlapkép: Vajda János, MTI/MTVA