Megtaláltuk a hirdetést: potom pénzért árul egy rejtélyes kastélyt a magyar állam, bárki megveheti

Rendhagyó hirdetést találtunk az ingatlan.com ajánlatai között. Az eladó sorba került ingatlan első pillantásra teljesen megszokott módon, egy felújításra szoruló 1950 előtt épült, „kastély” kategóriába sorolt épületet kínál. Hamar feltűnik azonban, hogy a több mint 16 ezer négyzetméteres telken, az 511 négyzetméter alapterületű, 11 szobásnak írt házért, még felújítandó állapotban is irreálisan alacsony lenne a 19,90 millió forintos irányár.

Tovább olvasva a sorokat, a leírás csak még több kérdést vet fel. A jelölt ingatlan bemutatása helyett a szöveg azzal kezdődik, hogy az eladó hangsúlyozza: „A hirdetésben szereplő adatok tájékoztató jellegűek!”

A „tájékoztató jellegű adatok” szerint az ingatlan-nyilvántartásban az épület egy „kivett lakóház, udvar, gazdasági épület”. Itt jelezném, hogy a hirdetés kategóriabesorolása alapján egy kastélyról van szó. Ez az ellentmondás a későbbiekben az eladónak is feltűnhetett, hiszen így folytatja:

...a valóságban egy régóta használaton kívüli, 1820-ban klasszicista stílusban épült, felújításra szoruló kastély. Ragály belterületén, a Balassa kastély szomszédságában található. A telek területe 16.439 m², az épület területe 511 m².” (...) „Villany az épületen belül elérhető, a víz ásott kútról biztosított, gázcsonk a telken. Az épület alapozása szigetelt sávalap, a felmenő falazata tömör tégla. A tető fa szerkezetű kontytető. A nyílászárók fa szerkezetűek. A padlóburkolatok hajópadló, kazettás parketta, műemlék tégla és beton. Fűtését cserépkályha biztosította. A földszinten található: 6 szoba, 2 konyha, 6 közlekedő, 1 kamra és 1 lépcsőház. A földszint átlagos belmagassága 3m. Az emeleten található 5 szoba, 1 hall, 1 folyosó és 1 kamra. A földszint átlagos belmagassága 4m.

Az én házam, az én váram

Az alacsony árazásra a magyarázat egy fordulatos mondat utolsó részéből derül ki:

Az ingatlan közös tulajdonban áll, a többségi tulajdonos (joggyakorló) az MNV Zrt., az értékesítésre meghirdetett tulajdoni illetőség: 2289/10000.”

Tehát ezek alapján egy meghatározott mértékű tulajdoni hányadot kínálnak egy olyan, a nyilvántartás szerint „kivett lakóház, udvar, gazdasági épület”-ben, amely vélhetően egy műemléki elemeket is tartalmazó kastély a környék nevezetességének számító Balassa kastély mellett közvetlenül. A település honlapjáról kiderül, hogy ezt az épületet a helyiek „fehér kastélynak” nevezik.

A kastélyt helyben égetett téglából építették, alapját kövekkel is megerősítették. A téglákban ma is látható a beleégetett R.F. (Ragályi Ferenc) monogram. Az emeleti díszterem majolika padlóját, pedig szinte eredeti állapotban láthatjuk, pontosabban láthatnánk.

Meggyőződni viszont a leírtak hitelességéről, a téglák és a padlózat épségéről nem tudunk, hiszen az épületről nem közöltek belső fotókat és a leendő vevő részére még a megtekintés lehetősége sem biztosított. Így az sem derül ki, hogy valóban egy történeti jelentőségű kastélyt vagy egy „kivett lakóházat” vásárolnánk. Amit tudhatunk, hogy mivel a többségi tulajdonos a szöveg szerint az MNV Zrt., vagyis a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt., ezért egy javarészt állami tulajdonban lévő ingatlanról van szó.

Műemlék vagy sem?

A hatályos rendelkezések szerint az számít műemléki értéknek, amelyet a kulturális örökség védelméről szóló 2001. évi LXIV. tv. alapján jogszabállyal védetté nyilvánítottak. Műemléki érték egyébként lehet minden olyan építmény, kert, temetkezési hely, terület, valamint ezek rendeltetésszerűen összetartozó egysége, amely hazánk múltja és a közösségi hovatartozás-tudat szempontjából kiemelkedő jelentőségű történeti, művészeti, tudományos és műszaki emlék, alkotórészeivel, tartozékaival és berendezési tárgyaival együtt.

Az érték megléte, a jogszabályban foglalt kritériumoknak való megfelelés azonban nem feltétlenül elegendő. Az épületet hivatalosan „védetté kell nyilvánítani”. Ezt kérvényezheti egy javaslattal a tulajdonos, a döntést pedig az illetékes miniszter hozhatja meg.

Az eljárás leírása szerint a műemlékké vagy műemléki területté nyilvánítás hivatalból indul vagy az Építési és Közlekedési Minisztérium Műemlékvédelemért Felelős Helyettes Államtitkárságnál a kormányrendeletben meghatározott adattartalom megadásával kezdeményezhető. A védésre javasolt műemléki érték tudományos, illetve szakmai vizsgálatát, előkészítését a nyilvántartási hatóság folytatja le.

A leírtak alapján pedig szinte teljesen mindegy, hogy egy 1820 körül épült, elméletileg építészetileg különleges részletekkel rendelkező kastélyról van szó, ha a tulajdonosnak nem áll érdekében jelenleg védetté nyilvánítatni és ezekről az esetleges értékekről meggyőződni sem lehet.

Az is érdekes kérdés, hogy a szomszédságában álló műemléki Balassa kastély és az eladásra kínált „Fehér kastély”, -amely ugyan később épült, de szintén a család egy másik ágához tartozik-, nem számítana-e történetileg védett épületegyüttesnek.

Az biztos, hogy a tulajdonosváltásokat és a hasznosíthatóságot is megbolygatná a védettség bármilyen foka, hiszen abban az esetben, ha műemlék egy épület, a fenntartásáról, karban tartásáról a tulajdonosa köteles gondoskodni. A műemléket a törvény előírásai szerint az értékének, jellegének, történelmi jelentősének megfelelően, ahhoz méltóan, a veszélyeztetését kizáró módon kell használni, hasznosítani.

Érdekesség, amire dr. Szabó Kristóf Lajos, földhivatali és földügyi szakértő ügyvéd hívta fel a figyelmünket, hogy az ingatlan a védett ingatlanok nyilvántartásában a Balassa-kastély „ex-lege” műemléki környezetének minősül, vagyis egy védett műemléket körülvevő környezet, amely a közvetlenül határos ingatlanokra is kiterjed.

Enyém, tied, miénk: tulajdonjogok hálójában

Bár kihagyhatatlan ajánlatnak tűnik egy kérdéses sorsú kastély /tulajdonrészének/ megvásárlása, amelyet meg sem nézhetünk, azért törekedtünk további információk kiderítésére az épületről.

Az Országos Építésügyi Nyilvántartásban utoljára egy 2014-es bejegyzés található, miszerint 2014.07.21. napjával építési engedélyezési eljárás indult Putnok Város Önkormányzatánál, de ennek eredményeit már nem látni.

Felhívtuk a hirdetőt, aki megadta a helyrajziszámot így, ha az ódon falakat nem is, a tulajdoni lapot legalább megnézhettük. A dokumentumban látható, hogy a kastély, „kivett lakóház” valóban legnagyobb százalékban a Magyar Államé, de szövevényes története vége felé közeledve jelenleg is több kisebb részt birtokló tulajdonos kezében van. A lapon számtalan már törlésre került korábbi adat után, most többek között a Magyar Állam hányadainál szerepel, mint a tulajdonosi jogokat és kötelezettségeket gyakorló személy: a szociál- és nyugdíjpolitikáért felelős miniszter, az egészségbiztosításért felelős miniszter is. Tulajdonrésze van még a Balogh Estates Kft.-nek, a HPS HIO-PROTECTION SYSTEM Műemlékvédelmi Kft.-nek, illetve a tulajdonrészét hirdető Raiffeisen Bank Zrt.-nek.

Megkeresésünkre, a hirdető Raiffeisen Bank megerősítette, hogy valóban az MNV Zrt. többségi tulajdonában álló kastély 2289/10000 hányadú tulajdonjogának értékesítéséről van szó. Elmondta, hogy jelenleg azért nem lehet megtekinteni az épületet, mert tárgyalások folynak az ingatlan további tulajdonrészeinek vagy akár az egészének eladásáról.

Benedikt Károly a Duna House PR és elemzési vezetője a témához hozzáfűzte, hogy ingatlanszakértőik tapasztalatai alapján egészen egyedi esetnek mondható, hogy egy állami tulajdonban lévő ingatlan, főként egy kastély tulajdonjogának egy részét meghirdessék.

Amikor csak bizonyos tulajdoni hányad kerül piacra egy ingatlan esetében, annak sok oka lehet, de semmiképpen sem a vevők kedvence ez a helyzet. Ha nem egységes a tulajdonosi kör, az magában hordozza a tulajdonosok közti vitákat, konfliktusokat, ami pénzben kifejezhető kockázatot jelenthet a vevők számára. Ennek megfelelően a tulajdonosok, amennyire csak lehet még a piacra kerülés előtt szokták rendezni a tulajdonviszonyokat"

– fogalmazott Balogh László az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Közös kastély a Magyar Állammal

Arról, hogy a tulajdonjog esetleges vásárlójaként, hogyan és milyen célra hasznosíthatnánk részünket, illetve, hogy most milyen funkciót tölt be a kastély és mikor lehetne megtekinteni, a hirdető Raiffeisen nem tudott válaszolni. Javaslatukra megkerestük a Magyar Állam joggyakorlójaként megnevezett Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt.-t és megkérdeztük a teljes kastély eladására vonatkozó egyeztetésekről, a műemléki elemeket is tartalmazó épületre vonatkozó szabályokról, látogathatóságról, funkcióról, valamint az eladás okáról, hosszabb távú célokról, tervekről az épület jövőjét illetően.

Az MNV Zrt. az alábbi választ továbbította:

Tárgyi megkeresésére vonatkozóan tájékoztatjuk, hogy kérdéseivel kapcsolatban az MNV Zrt. nem rendelkezik illetékességgel.

A válaszlevelet másolatként, más címzetteknek is továbbították. Lehetséges, hogy ez az általános eljárás minden megkeresésnél, mindenesetre meglepő, hogy egy tájékoztató levélre, amelyben közlik, hogy a témában nem illetékesek, több akár magas beosztású címzettet is csatolnak.

Ha esetleg valaki elgondolkodna a tulajdonrész megvásárlásán, nehéz lenne tippet adni, hogy hol tudna tájékozódni a leendő ingatlanjáról. Ki tudhatna vajon több információt adni a kastély aktuális állapotáról, funkciójáról, mint a többségi tulajdonos vagy az eladó? Az év üzlete lehet, hogy nem ez az épület lesz, de annyi biztos, hogy a leendő tulajdonos neve szerepelhet a kusza tulajdoni lapon a Magyar Állam alatt vagy felett közvetlenül, ezzel beírva magát a „Fehér kastély” remélhetőleg méltóbb jövőt ígérő történetébe.

Csúcsüzlet vagy haszontalan vásárlás?

Megkerestünk kérdéseinkkel egy jogi szakértőt is, hogy felmérjük mi állhat a szokatlan értékesítési mód mögött, vevőként milyen lehetőségeink vannak még információkat gyűjteni, illetve arról is érdeklődtünk mihez kezdhet az ember a megvásárolt tulajdonrészével.

Kiindulásként mindig érdemes megvizsgálni, történetileg miként alakult ki az adott ingatlanon a közös tulajdon. Általánosságban elmondható, hogy külön megállapodás hiányában a teljes ingatlan használata a tulajdoni hányad nagyságától függetlenül, - miként azok eszmei hányadok, - teljes egészében illet meg minden tulajdonostársat”

– mondta dr. Szabó Kristóf Lajos, földhivatali és földügyi szakértő ügyvéd.

A szakértő hozzáfűzte, hogy más a helyzet az ingatlan hasznosításával (pl. bérbeadás útján), ennek során a beszedett hasznok a tulajdoni hányadok arányában oszlanak meg, ugyanilyen módon viselik a tulajdonostársak az ingatlannal kapcsolatos költségeket is.

A közös tulajdont érintő kérdésekben – így például a hasznosítás tekintetében – a tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak, de a Ptk. a kisebbségvédelem keretében bizonyos kérdésekhez egyhangúságot rendel, például a rendes gazdálkodás körét meghaladó fényűző felújításhoz”

– fogalmazott.

Kiemelte, hogy a tulajdonostársak egymás között – akár a jövőbeni tulajdonosokra is kiterjedő hatállyal – szabályozhatják az ingatlan használatának és hasznosításának rendjét. Ennek egy tipikus formája a használati megosztási szerződés, amely a jogosultságok gyakorlását térbeli, illetve igény szerint időbeli módon is megoszthatja. Tulajdoni hányad megvásárlásakor fontos tudni, hogy létezik-e ilyen vagy ehhez hasonló írásbeli vagy szóbeli megállapodás, vagy akár csak ráutaló magatartás.

A fentiekben már említésre került, hogy az önállóan értékesített tulajdoni hányadok gyakran nyomott áron cserélnek gazdát, ezért könnyen lehet, hogy a vevő pusztán gazdasági megfontolásból, befektetési jelleggel vásárolta meg a tulajdoni hányadot. Emellett ezzel, a vevő egyben elővásárlási jogot is szerez a többi tulajdoni illetőség vonatkozásában, továbbá bíróságtól is kérheti a közös tulajdon megszüntetését a természetbeni megosztás, a többi tulajdoni hányad megváltása, közös értékesítés esetlegesen társasházzá alakítás kikényszerítése útján”

– mondta.

Kérdésünkre, hogy lehetséges-e úgy értékesíteni egy ingatlant, hogy nem tekinthető meg a szakértő az alábbi választ adta:

Ingatlanok esetében a szerződéses átruházáson (pl. adásvétel, ajándékozás) alapuló tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkezik. Ehhez nem szükséges az ingatlan birtokbaadása, így akár a megtekintése sem feltétel.”

Tehát nincs arra vonatkozó tilalom, hogy az említett képek vagy a személyes látogatás hiányában ne cserélhetne gazdát egy teljes vagy részbeni ingatlantulajdon. Viszont míg az adásvételek esetén a szemrevételezés hiánya kivételesnek tekinthető, addig például árveréseknél ez a jellemzőbb.

Más kérdés az, hogy milyen kockázatokat hordoz ez magában. Gyakori fordulat az adásvételi szerződésekben a „megtekintett állapotban” történő vétel, természetesen ennek hiányát a szerződésekben megfelelő módon kezelni kell. Vevői oldalon kockázatot jelenthet, ha például nem tudja milyen állapotú ingatlant vásárol vagy milyen használati/hasznosítási viszonyokba csöppen bele, addig eladói oldalon kockázatot jelenthet, ha a szavatossági jogok külön nem kerülnek korlátozásra, a vevő érvényesítheti azokat.”

– emelte ki dr. Szabó Kristóf Lajos. A leírtak tükrében elmondható, hogy a megtekintés lehetőségének hiánya és az osztatlan közös tulajdon általában jelentős értékcsökkentő tényező.

Ha mégis a tulajdonrész vásárlására adnánk a fejünket, akkor érdemes néhány kiemelt sarokpontra figyelni, ha nem szeretnénk átverések áldozatává válni. Dr. Szabó Kristóf Lajos elmondta, hogy tulajdoni hányad vásárlása esetén mindenképpen fel kell deríteni létezik-e érvényes és hatályos használati megosztási szerződés az ingatlan vonatkozásában. Ezek hatálya ugyanis a jogutódokra is kiterjed az esetek döntő többségében.

A szerződés megismerését elengedhetetlennek gondolom, ugyanis jelentősen korlátozhatja egyes tulajdonostársak használati és hasznosítási lehetőségeit, ami a vételi szándékot teljes egészében okafogyottá teheti”

– hangsúlyozta.
 
Megjegyezte, hogy az eladót e körben feltétlenül meg kell nyilatkoztatni az adásvételi szerződésben, de a többi tulajdonostárs megkeresése is javasolt. Illetve, ha szeretnénk biztosra menni, érdemes lehet az eladón keresztül a földhivatalnál érdeklődni, mellékletként becsatolásra került-e valamely ügyirathoz ilyen okirat. Továbbá felderíthetjük az ingatlan jelenlegi hasznosítási viszonyait, különösen, ha kisebbség tulajdoni hányadot kívánunk szerezni, például van-e bérlője az ingatlannak? Ugyanis a korábban megkötött szerződések általában kötelezik az új tulajdonost is.

Itt a szezon nagy kérdése: hová és miből mennek nyaralni idén nyáron a magyarok?

Nő a magyarok reálkeresete, több az elkölthető pénzük, de nagy kérdés, hogy mindez lecsapódik-e majd a turizmusban. Habár kifejezetten jó szezonra készül az ágazat, a szezon vége még messze van. Most futó turisztikai kérdőívünkben az utazási szokásaikról kérdezzük az olvasóinkat: mennek-e nyaralni idén, ha igen, hová és mennyi pénzt szánnak rá. Ha van 5 perced, és segítenéd a munkánkat, töltsd ki a Pénzcentrum Nagy Utazáskutatását. Köszönjük!